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二手房避稅手法及法律風險
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:944 ℃

二手房避稅手法及法律風險
未滿5年的房產(chǎn)上市交易要全額征收營業(yè)稅。這兩項稅費的征收讓二手房交易費用陡增,為了節(jié)省交易成本,各種各樣的“避稅”花招也應運而生,“假離婚”、“假贈與”、“假過戶”等層出不窮。
游走在政策邊緣的“避稅”方式,表面上看是可以節(jié)省不少稅費,其中卻蘊含著較大的法律和市場風險。那么,每種避稅方法都有著不同的風險。
避稅手法一:做低合同價格
這個方法是二手房買賣雙方最常用的避稅方法。比如一套實際成交價格為20萬元的房屋,買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后遞交給房管局及稅務機關的過戶價則是15萬元。這樣只需交納15萬元的相關稅費,5萬元所產(chǎn)生的稅費就這樣輕易避掉了。
律師說法:對于賣方來說,因為遞交房地產(chǎn)交易中心的過戶價格是最具法律效力的,買家有可能根據(jù)報低的過戶價格來付款,不愿意再按照原來的購房價格成交,使賣方受損失。對于買方來說,報低過戶價可能會導致下一次賣出房屋時各項稅費的增加。當此房產(chǎn)再次出售時,先行做低的過戶價將拉大買賣差額,反而增加出售成本,而且銀行貸款的實際比例也會因此降低。
避稅手法二:延期交易
營業(yè)稅和個稅都將5年作為一道界限,5年以上轉讓可以免征營業(yè)稅,所以很多人就將腦筋動在了“5年”上。于是,市場上出現(xiàn)了買賣雙方協(xié)商以“先租后買”來達成交易的情況。如雙方約定房屋的總價仍為20萬元,由于未滿5年交易,需全額交納營業(yè)稅后方可過戶交易。因此,買賣雙方協(xié)商后,過戶前由買方先租住該房屋,每月租金600元。買家與賣家約定將這些租金抵消到以后的房款里。另外,賣方還要求買方交納一年的租金作為“抵押金”,以確保未來交易安全性。
律師說法:該辦法對雙方都沒有保證,因為其相當長一段時間內(nèi)無法辦理交易過戶,購房的產(chǎn)權并不是買家的,未來買賣兩方無論哪一方反悔都會造成糾紛。如果未來幾年內(nèi)政策再發(fā)生變化,對于買賣雙方風險將會很大。另一方面,房價如果上漲,房主可能寧愿賠償違約金也不賣,買方只能重新選擇房源。假如到時候樓價跌了,買家必然也不愿繼續(xù)交易了。
避稅手法三:假贈與
對于繼承和贈與的房產(chǎn),業(yè)主可不必交納營業(yè)稅及個人所得稅,所需付的費用只包括房屋評估值2%的公證費以及3%的契稅,然后持相關手續(xù)到地稅局直接辦理完稅手續(xù)即可。通過“贈與”的方式進行產(chǎn)權轉讓,私下里業(yè)主收取買家的房款,這樣,房產(chǎn)過戶時表面上就沒有任何金錢的往來,達到逃稅的目的。
律師說法:由于贈與不是買賣行為,購房者無法辦理貸款,只能一次性支付現(xiàn)金,對于買方來說壓力將會很大。根據(jù)《合同法》規(guī)定,“贈與的財產(chǎn)有瑕疵,贈與人不承擔責任”,買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題,在法律上不受保護,很難要求房主賠償。此外,買家還要承擔贈與人撤消贈與和不履行贈與義務的風險。按照法律規(guī)定,贈與在房產(chǎn)證過戶之前,隨時可以撤消。由于雙方私下進行交易,一旦買方支付了房款但賣方不辦產(chǎn)權過戶,或賣方先辦好了產(chǎn)權過戶而買方未交齊房款,都很容易引起糾紛。
避稅手法四:假離婚
根據(jù)政策規(guī)定,“對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅”。一般來說,家庭是指配偶關系,也就是說夫妻倆的第二套住房在轉讓時就要交納個人所得稅了。為了避掉這部分稅費,許多夫妻在此大做文章,通過假離婚的形式進行避稅。如夫妻倆為了避稅,開出了離婚證明后,將自己名下的2處房產(chǎn)中的一處以贈與的方式轉到妻子的名下,這樣就可以省下幾萬元的稅費。而離婚后再復婚,兩道手續(xù)的成本卻不足百元,這與稅金相比,要省很多。
律師說法:因為是假離婚,雙方在辦理離婚手續(xù)時對財產(chǎn)的分割不會作過多考慮。因此,離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復婚的話,另一方是很難維護自己的合法權益的,因此通過這種方式來避稅風險較大。記者房地產(chǎn)報紀巖峰

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