正文：房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策之后，樓市遇到了前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)。房屋作為資產(chǎn)，其變現(xiàn)功能受到了極大的抑制。這種抑制主要是通過(guò)高昂的交易成本來(lái)實(shí)現(xiàn)的。因此，合理安排房屋買(mǎi)賣(mài)中的稅負(fù)，將直接影響房屋資產(chǎn)保值增值功能的實(shí)現(xiàn)。本文結(jié)合工作實(shí)踐，和廣大網(wǎng)友探討房屋買(mǎi)賣(mài)中稅務(wù)安排的有關(guān)問(wèn)題。
新商品房買(mǎi)賣(mài)中，由于賣(mài)方為開(kāi)發(fā)公司，買(mǎi)方為購(gòu)房者，往往還涉及銀行貸款等，一般應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納契稅。如果可能，盡量購(gòu)買(mǎi)符合優(yōu)惠稅收條件的房屋。
二手房買(mǎi)賣(mài)中，稅務(wù)安排問(wèn)題尤其重要。二手房買(mǎi)賣(mài)按其性質(zhì)劃分，可分為經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)、未竣工驗(yàn)收房屋買(mǎi)賣(mài)（“預(yù)售”房買(mǎi)賣(mài)）、已交付但未滿(mǎn)兩年的房屋買(mǎi)賣(mài)、交付滿(mǎn)兩年房屋的買(mǎi)賣(mài)、拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)等。需要說(shuō)明的是，上述房屋買(mǎi)賣(mài)在實(shí)踐中雖然大量存在，但有的買(mǎi)賣(mài)為政策所不允，處于“灰色”狀態(tài)。稅務(wù)處理上就需要針對(duì)其中不同類(lèi)型，做不同的交易安排。
第一種主要是未滿(mǎn)五年鎖定期的經(jīng)濟(jì)適用房。這類(lèi)房子的交易是受限制的，而且還需繳納一筆幾百元每平方米的土地差價(jià)，所以?xún)?yōu)先考慮的是如何讓交易成功。這類(lèi)交易需要找到合適的律師朋友，作出交易安排和稅務(wù)處理。由于價(jià)格相對(duì)較低，交易成本也不算太高。
第二種是樓花買(mǎi)賣(mài)。六一大限之前，這種交易是開(kāi)放的，一般只需和ＪＳ說(shuō)好，辦理合同更名即可。現(xiàn)在就要繞一些彎路了。首先是要找到合適的買(mǎi)家，最好不要通過(guò)中介，避免增加交易成本。其次，最好要說(shuō)服ＪＳ（并非必要），因?yàn)椋剩幽抢镉泻芏喾孔由形促u(mài)出，不一定同意你的更名。再次，要繞過(guò)合同備案這一關(guān)，其中有很多妙招，精通房產(chǎn)糾紛的律師朋友會(huì)給你一些辦法，不過(guò)可能需要一些ＲＭＢ。最后，按照律師朋友的要求或委托他進(jìn)行程序操作，積極穩(wěn)妥地收好ＲＭＢ。一般來(lái)說(shuō)，交易成本為房?jī)r(jià)的２％，可以省下５％營(yíng)業(yè)稅＋２％契稅和收房開(kāi)支的成本（實(shí)際約為房?jī)r(jià)的１０％），投資收益比相當(dāng)明顯。
第三種是未滿(mǎn)兩年的商品房。５％營(yíng)業(yè)稅＋２～４％契稅是一筆讓人心痛的開(kāi)支。處理這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)，必須先打探好當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋最低價(jià)格的評(píng)估。有的房子已經(jīng)裝修，將裝修成本甚至電器列入房?jī)r(jià)是個(gè)愚蠢的辦法，這樣增加了很多元ＲＭＢ的稅收，而且是重復(fù)納稅。一般經(jīng)專(zhuān)業(yè)人員處理后，可以避開(kāi)５％營(yíng)業(yè)稅和契稅的大部分。
第四種是交付滿(mǎn)兩年的商品房買(mǎi)賣(mài)。這種房子買(mǎi)賣(mài)省錢(qián)的辦法比較好操作，主要是將房?jī)r(jià)與非房?jī)r(jià)分開(kāi)，減少契稅的計(jì)稅價(jià)格，但不能低于最低計(jì)稅價(jià)格。
第五種是拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)。這種房屋買(mǎi)賣(mài)的法律問(wèn)題比較多，稅務(wù)問(wèn)題比較少，在此不表。
依法納稅是每個(gè)公民的義務(wù)，但合理安排稅收支出也是稅法所允許的。歡迎有識(shí)之士一起探討。
本文關(guān)鍵詞：二手房買(mǎi)賣(mài),稅務(wù)
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