認清二手房避稅風險
由于中介公司素質良莠不齊，個別小中介公司提出的“避稅”方案實際上存在很大風險。漫畫/許英劍
近4萬元高額稅費使買主放棄購房
在國企工作的李先生于1998年在洋橋附近購得一套房改房，建筑面積75平方米，兩居室，一家三口居住，但最近李先生想把自己年邁的父母接過來居住，這樣也便于照顧。五口人住在兩居室里顯然環境差了些，為此，李先生決定把房屋出售，然后到郊區購置一套大三居來改善居住環境。今年4月，李先生把房屋委托給某經紀公司代為出售，李先生報價為5300元/平方米，總價為39.75萬元。
6月20日，李先生與在私企工作的劉女士初步達成購房意向。但在計算應繳納稅費時雙方陷入了尷尬局面，李先生的房屋雖是1998年購買的，但其產權證上的時間卻是2004年，恰好在兩年內出售房屋全額征收營業稅的范圍內。而且從6月15日起，個人所得稅的征收開始與房產過戶掛鉤，朝陽、東城已開始試點。
經過計算，該房屋如果上市交易，李先生應該繳納營業稅1.9875萬元，即39.75×5%=1.9875(萬元);并應繳納個人所得稅=(售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費用)×20%，即(39.75—75×4000元/平方米-合理費用)×20%=1.95萬元。面對這將近4萬元的高額稅收，買賣雙方都不愿意承擔，經過一個小時的談判，最后終于以買方放棄購買而告終。
中介公司推出“合理避稅”服務
針對上述情況，京城不少中介公司提出了所謂的“合理避稅”方案：以租代售、租售同步、延遲交易過戶等。
其中，以租待售比較常見，即：如果業主出售的是個人購買不足2年的房屋(時間以產權證或契稅完稅證明為準)，按規定是要全額征收營業稅的，為了避稅，買賣雙方可以先簽訂一份租賃合同，買家先以租房的形式居住在該房屋內，等到購房時間超過2年期限后，買賣雙方再簽訂二手房買賣合同。
另外，在一些交易中，有人還采取簽訂陰陽合同的方法避稅，買賣雙方簽訂兩份合同，一份是針對主管部門簽訂的合同，采用以區域指導價來計算銷售價的方法，以此達到少繳稅的目的。另一份是真實的買賣雙方簽訂的合同，該合同是按照雙方交易的實際成交價格簽訂的。
認識“合理避稅”風險
北京億中律師事務所王京平律師提醒，作為二手房交易的雙方必須意識到所謂“合理避稅”存在著不小的法律風險。
王律師稱，現實中某些所謂“合理避稅”手段，實為交易雙方以所謂“合法的形式”減少或逃避應納稅款的行為。交易雙方采取“以租代售”方式減少或規避應納稅款的行為，對于交易雙方都存在很大的法律風險。對于“出租人”(實為出賣人)而言，承租人擁有隨時解約的權利，若“承租人”(實為買受人)在租賃期內由于經濟狀況、房屋價格等因素不再承租房屋的，請求解除雙方所簽租賃合同，出租人出售房屋目的即無法實現。
對于簽訂陰陽合同的情況，鏈家專業人士認為，對賣方來說存在的風險是，買方很可能以在房地局備案的合同為要挾，在辦理完過戶手續后，要求賣方降低房屋出售價格。對于買方來說存在風險是，如果在過戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付以給房地局簽訂的合同中表示的價格，買方沒有充分證據，會遭受大額損失。
本版采寫/本報記者許子凌
■案例解答
面積超140平米需繳所得稅
安女士：我看中一套二手房，三室二廳二衛，145平米，賣主已入住兩年半。我打算下周簽成交合同，請問按目前有關規定，除了付房屋成交額以外，要付哪些稅?
律師答復：來信所述房屋面積超過140平米，不屬于享受優惠政策普通住房之列。買方除了付房屋成交額外，主要交納：(1)契稅：成交價的3%;(2)合同印花稅：成交價的0.5‰;(3)房地產權屬證書印花稅：5元;(4)其他雜費。賣方主要交納：(1)營業稅(含城建稅、教育費附加)，房屋成交額減去原購買房屋價款后所得差額的5.5%;(2)合同印花稅：成交價的0.5‰;(3)個人所得稅，此次轉讓凈所得的20%;(4)土地增值稅：增值額=轉讓房地產收入-扣除項目金額之和(購進價、營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅)×稅率。
只簽合同不過戶風險極大
張先生：我想買朋友的一套二手房，我朋友說，為了避免繳營業稅，我們可以先簽一份二手房買賣合同，待房產所有權滿兩年后，再辦理過戶手續。請問這種做法有沒有風險?
律師答復：根據規定，凡購買不足2年的住房對外銷售，應全額征收營業稅。個人購買住房以其契稅完稅證明或契稅核定證明注明的時間作為購買住房的時間。未能提供契稅完稅證明或契稅核定證明的，購買住房時間為房屋產權證注明的日期。
雙方通過虛假簽約日期來避稅的做法屬于逃稅，一旦被稅務機關查實，肯定會受到相應處罰。我國法律要求不動產買賣以登記為準，如果張先生只簽署買賣合同，不辦理過戶登記手續，則不能取得該房產的所有權;如房主再將該房產賣給第三人，并且辦理了過戶手續，那張先生只能依買賣合同追究其違約責任。
營業稅、所得稅一般由賣方
繳潘先生：我打算在南城購買一套二手房，代理的中介公司說，為了減少營業稅和個人所得稅，可以把合同上的交易價格做低一些。請問這種做法合不合法，可能存在什么風險?
律師答復：根據規定，自今年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收稅。
如果潘先生故意虛報納稅稅基以減少繳稅額，若該房屋交易價格明顯低于市場價格的，稅務機關有權依法予以調整并以該調整后的價格作為稅基。若稅務機關查實雙方故意降低交易價格以逃避稅收的，稅務機關有權采取責令納稅人補稅、加處罰金及追究其有關法律責任。此外，營業稅及個人所得稅均應由賣方按規定繳納，如果交易價格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，則有可能增加所應繳納的營業稅和個人所得稅。
■實操提示
稅務研究專家指出，稅務籌劃是指納稅人為了實現利益最大化，在不違反法律、法規的前提下，對尚未發生或已發生的應稅行為進行各種巧妙安排。
●高價房要延遲繳稅對個人在6月1日前簽訂的房屋買賣合同，購買了單價超過9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標準二手房的，可以等到8月31日后再按房價的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%繳納了。
