購(gòu)買(mǎi)帶租約的二手房注意事項(xiàng)，需要注意有無(wú)約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的協(xié)議。
買(mǎi)房由于交易金額較大，因此，在人們的生活中是一件非常重要的事情。由于種種客觀原因，人們開(kāi)始熱衷于購(gòu)買(mǎi)二手房。在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，如果二手房是帶有租約的，為保護(hù)自己的合法權(quán)益，尤其要注意如下一些法律事項(xiàng)。
一、要查房主與租客之間的協(xié)議中有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面約定
所謂優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律的規(guī)定，是指出租的房屋在出售的時(shí)候，在同等價(jià)格下，租客有優(yōu)先于第三者購(gòu)買(mǎi)此租賃房屋的權(quán)利。因此，房主在出售該房屋時(shí)須先征詢租客是否有購(gòu)買(mǎi)意向。
對(duì)此，建議此類房主應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1、在與租客簽訂的租賃合同中，應(yīng)事先寫(xiě)入租客放棄同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條款。
2、若租賃合同中沒(méi)有約定，則應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi)賣(mài)之前，另行取得租客簽署的放棄同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面證明，這在實(shí)務(wù)中稱作“切結(jié)書(shū)”。
3、若事實(shí)上無(wú)法按上述兩點(diǎn)的要求做到，則應(yīng)按照法律規(guī)定，在出售前三個(gè)月通知租客，若租客無(wú)異議，則視作其自動(dòng)放棄。
二、租賃期限內(nèi)租客享有承租權(quán)
根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的一般民法原理，房屋易主之后，只要尚處在租賃期限內(nèi)，租客依然繼續(xù)享有承租權(quán)。對(duì)此，《南京市房屋租賃條例》也有明確規(guī)定：房屋在租賃期間轉(zhuǎn)讓的，房屋的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃管理?xiàng)l例》也對(duì)此作出了相應(yīng)的規(guī)定。
三、要查清現(xiàn)在居住人的身份，買(mǎi)房前應(yīng)注意有無(wú)租約
因此，客戶在看房過(guò)程中，要注意現(xiàn)在居住人的身份。一般情況下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在工作中登記出售房源時(shí)，都會(huì)事先向房主了解該房屋的現(xiàn)狀——是自住、租客住還是空房;產(chǎn)權(quán)情況——有無(wú)貸款;房屋性質(zhì)——是房改房、商品房還是拆遷回置等等。最后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)把牽涉到房屋交易中的各種情況告知買(mǎi)賣(mài)雙方，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。
四、審查該房屋有無(wú)設(shè)定抵押
如果房屋設(shè)定有抵押，那么根據(jù)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，債權(quán)是優(yōu)先于物權(quán)的。如果二手房是設(shè)定了抵押，則有可能會(huì)使買(mǎi)方的權(quán)益得到侵害。最好的方式就是在交易之前到房屋產(chǎn)權(quán)登記中心去查詢房屋有無(wú)設(shè)定抵押。
法律快車(chē)房地產(chǎn)法整理，更多有關(guān)二手房買(mǎi)賣(mài)的知識(shí)，請(qǐng)點(diǎn)擊：二手房買(mǎi)賣(mài)
