購房避稅：二手房陰陽合同無效
一、基本案情
2008 年 3 月，張某通過北京某知名房產(chǎn)中介公司(下稱中介公司)購買二手房，該房屋坐落在北京市朝陽區(qū)雙橋某社區(qū)，建筑面積 105 平米，單價約 10000 元人民 / 平方米，總價 1100000 元人民。簽訂合同時，中介公司聲稱：可以做一個“避稅合同”，讓張某少繳稅;房主李某不愿意，要求合同單價與總價如實填寫，經(jīng)過中介公司工作人員的耐心“講解”，勉強簽字同意。 2008 年 4 月 15 日 ，買賣雙方及中介公司工作人員共同簽訂三份協(xié)議：《房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》、《居間合同》。《房屋買賣合同》約定：房屋單價與總價按照《補充協(xié)議》的約定計算?！堆a充協(xié)議》中約定：房屋單價 5000 元 / 平方米，綜合補償金 575000 元，總價 1100000 元人民幣，首付 40 萬元，在合同簽訂之日起 30 日內(nèi)支付;余款在辦理過戶手續(xù)時支付。 2008 年 5 月，北京市房價開始下跌，張某開始猶豫不決; 2008 年 5 月 10 日 ，張某明確告知李某，雙方之間的合同無效，并要求李某返還張某支付的“定金” 20000 元人民幣;同時，張某要求中介公司返還中介費 40000 元人民幣。李某覺得非常“冤屈” ---- 難道自己賣房還賣出了毛病?中介公司更是理直氣壯：你張某自己違約，我們不會退還任何費用。
2008 年 6 月，張某將李某和中介公司告上法庭，請求法院判令合同無效并要求李某返還定金支付利息;要求中介公司返還中介費，賠償損失。 2008 年 8 月，北京市朝陽區(qū)人民法院合并審理，作出判決：( 1 )張某與李某之間的房屋買賣合同無效;( 2 )李某返還張某定金 2 萬元;( 3 )中介公司返還中介費 40000 元;( 4 )駁回張某其他訴訟請求。
二、律師評論
1 、二手房買賣中，“避稅”合同、陰陽合同無效。眼下，房產(chǎn)中介公司在促成交易后，唆使買賣雙方簽訂所謂的避稅合同 ---- 通過分解房屋總價的方式達到買受人或出賣人少繳稅費的目的。當事人對此行為也是將信將疑，加上中介人員的“講解”，便同意了這個“慣例”。此行為嚴重侵害了國家利益，屬于無效合同(合同法第 52 條第 2 項)。
2 、“避稅”合同、陰陽合同無效之后果。合同被認定為無效后，恢復原狀是基本的后果：返還財產(chǎn)或折價補償(合同法第 58 條)。合同無效，有過錯的一方應(yīng)當承擔賠償責任，與依約定行使解除權(quán)的情形相似：合同一方因為對方違約而行使解除權(quán)后，對方并不因此免除違約責任。本案中，合同雙方惡意串通，都存在過錯，因而，法院并沒有支持張某的賠償請求。
3 、“避稅”合同、陰陽合同無效，中介公司應(yīng)當承擔責任。作為居間合同的當事人，中介公司故意提供虛假情況，損害委托人的利益，不得要求支付報酬，并應(yīng)當承擔損害賠償責任(合同法第 425 條第 2 款)。因此，本案中，中介公司退還中介費是沒有疑問的。但是，中介公司如何承擔損害賠償責任，在多大程度上承擔責任，這兩個問題，法律并沒有明確規(guī)定。
4 、合同無效，房價漲跌的損失由誰承擔。雙方簽訂合同至合同被認定為無效期間，房價可能發(fā)生變化：房價上漲，購房人可能需要支付更多的金錢才能買到同樣大小的房屋;房價下跌，賣房人的房屋貶值，遭受損失。這部分損失，劃定責任承擔時，應(yīng)當視情況而定：作為守約方，可以要求對方承擔責任;但是，雙方都有惡意的時候，此類損害賠償?shù)囊蠛茈y得到支持。
三、法律依據(jù)
1 、《中華人民共和國合同法》第 52 條第 2 項：有下列情形之一的，合同無效：(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;
2 、《中華人民共和國合同法》第 58 條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。
3 、《中華人民共和國合同法》第 425 條第 2 款：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供需家情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。
