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目前廣州住宅市場平均租賃回報(bào)率僅為3%~4%左右。

　　7月8日，央行突然提前公布6月金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款數(shù)字，貸款當(dāng)月新增1.53萬億元，大大超出此前多家分析機(jī)構(gòu)的1萬億~1.2萬億元的預(yù)期。人行并未公布新增貸款的構(gòu)成情況，引來各方猜測：金融機(jī)構(gòu)6月天量貸款增長從何而來？

　　記者連日深入二手樓市采訪，種種跡象顯示，個(gè)人二手房交易價(jià)量急升對(duì)此"功不可沒"。

　　數(shù)字說話

　　二手樓成交量價(jià)

　　均創(chuàng)下歷史新高

　　人行廣州分行公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份我省金融機(jī)構(gòu)貸款增速加快，其中中長期貸款417億元，占當(dāng)月新增貸款總額的43.0%，而當(dāng)中人民幣住房按揭貸款更創(chuàng)下2006年以來單月的最高值212億元。人行方面分析，個(gè)人住房貸款自3月始持續(xù)顯著增加。時(shí)至6月，廣州一手樓成交已從3月~5月"價(jià)量齊升"逆轉(zhuǎn)為"價(jià)升量跌"，廣州某地產(chǎn)網(wǎng)日前發(fā)布對(duì)陽光家緣的6月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，6月網(wǎng)簽總成交10502套，比5月份減少2678套，成交下滑近20%。

　　但與此同時(shí)，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月廣州二手住宅成交量創(chuàng)歷史新高，全月共成交9883套，合83.4萬平方米，環(huán)比增長18%，同比增長134%；中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月二手住宅成交量環(huán)比增長近兩成，二手住宅均價(jià)為9675元/平方米，全市各片區(qū)二手樓價(jià)超過2007年歷史高峰。

　　廣州多家不愿意透露姓名的銀行個(gè)人房貸部主管承認(rèn)，6月信貸增量大幅反彈，一方面是之前房貸獲批放款的反映，另一方面與近期二手樓交易火爆有關(guān)，由于二手樓非開發(fā)商指定銀行放貸，是銀行今年信貸投放的兵家必爭之地。

　　樓價(jià)走勢(shì)

　　年底廣州樓價(jià)或至8500元/m2

　　6月份最新出爐的數(shù)據(jù)以及市場中的多個(gè)信號(hào)，已引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的深思。

　　中原地產(chǎn)二級(jí)市場統(tǒng)籌發(fā)展中心副總經(jīng)理周曜認(rèn)為，在二手市場中，豪宅交易量明顯上升，流動(dòng)性增強(qiáng)；市場中一次性付款和超低首付款同時(shí)大比例存在，由此可循尋找庇護(hù)的資金大量入市的痕跡，以及市場中高杠桿操作程度的加劇。其次，今年上半年全國整體租金回報(bào)率呈下跌態(tài)勢(shì)值得關(guān)注。目前廣州住宅市場平均租賃回報(bào)率僅為3%~4%左右，房地產(chǎn)投資功能面臨挑戰(zhàn)。

　　另外，從美聯(lián)物業(yè)全國研究中心最新研究報(bào)告可見，全國各大主要城市呈現(xiàn)動(dòng)力不足、成交價(jià)上升、成交量疲軟的態(tài)勢(shì)，其中北京、深圳尤為明顯，5月成交套數(shù)分別下降14%、10%，而成交價(jià)格分別上漲5%、9%。廣州出現(xiàn)價(jià)升量跌的時(shí)間則有1個(gè)月左右的滯后期。

　　中原地產(chǎn)研究人員則認(rèn)為，從近期廣州市政府部門表態(tài)今年將加大對(duì)保障性住房建設(shè)的投入，以及近期金融領(lǐng)域的相關(guān)跡象來看，如果樓價(jià)再次過快上漲的話，則不排除政府再次出臺(tái)調(diào)控措施的可能，屆時(shí)廣州樓市很有可能進(jìn)入新一輪的調(diào)整，估計(jì)年底時(shí)全市的成交均價(jià)會(huì)穩(wěn)定在8500~9000元/平方米之間。

　　樓市故事

　　買家：白天談好價(jià) 晚上業(yè)主就反價(jià)

　　"朋友都在說，為什么你早不買房晚不買房，偏偏到現(xiàn)在樓市最高點(diǎn)才來買房？"趙新軍說，在高位買房純屬無奈。去年寶寶出生后，趙新軍父母從老家前來帶小孩。但時(shí)間一長，家庭矛盾空前激化。妻子和兩老都提出，在家附近再買一個(gè)小兩房給兩老住。本來趙新軍一家人計(jì)劃，邊看邊找合適才買房。但五一過后，樓價(jià)一周一個(gè)價(jià)地漲上去，家人開始坐不住了。

　　本來家里是想買一手樓的，但趙新軍打聽過，2月還賣9000元/平方米的房子，轉(zhuǎn)眼賣13000元了。趙新軍視線開始轉(zhuǎn)向二手房。不看不知道，一看嚇一跳，樓齡四年內(nèi)的房子，加上各種稅費(fèi)，基本已和一手樓同步。

　　趙新軍上周末好不容易看上一套88平方米、7年樓齡的房子，和買家當(dāng)面談好價(jià)格是85萬元。沒想到，中介晚上打電話來說，業(yè)主覺得85萬賣虧了，要反價(jià)到92萬元。趙新軍覺得業(yè)主太不講信用，氣憤地說："我慢慢等，就不怕樓價(jià)不降下來。"沒想到中介回敬說："面對(duì)現(xiàn)實(shí)吧，越等越貴啊。"

　　就這樣，趙新軍說他現(xiàn)在還沒買到房子，但仍堅(jiān)持每個(gè)周末都去看樓，他已把自己的網(wǎng)名改成了"不是在看房，就是在看房的路上"。

　　炒家：二手房火爆 反價(jià)底氣十足

　　地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)黎屏說,像趙新軍碰到的業(yè)主"反價(jià)"現(xiàn)象天天都上演。一個(gè)好的盤源最多試過一天接20個(gè)約看電話，火爆程度不亞于熱銷的一手樓盤，放盤業(yè)主當(dāng)然反價(jià)底氣十足。為了證明自己所言不虛，他說要帶記者到一個(gè)盤源"見識(shí)見識(shí)"。

　　放盤地點(diǎn)位于東曉南一個(gè)小區(qū)某棟5樓02單位。記者看到房子還是毛坯正在裝修，屋里一群人正圍著業(yè)主問這問那。記者于是上前詢問多少錢，業(yè)主回答1.1萬元/平方米。記者問能不能便宜點(diǎn)啊，業(yè)主斬釘截鐵地說："要就要，不要就拉倒，一個(gè)子兒也不能少。對(duì)面01單位和6樓的02單位都是我的，要1.2萬元/平方米。"

　　黎屏告訴記者："這種人就是傳說中炒家，當(dāng)時(shí)是5000元不到的價(jià)錢在這個(gè)小區(qū)買下好多套房，現(xiàn)在趁市道好趕緊拿出來賣。因?yàn)槊鞣坎缓贸鍪郑▋扇f元裝修好，價(jià)格能再賣高10萬元。"

　　中介：兩個(gè)人就可以開一家經(jīng)紀(jì)行

　　看完樓，黎屏把記者帶回到盈豐路上的辦公室接著聊。"這個(gè)月我們分行隔壁又開了一家新經(jīng)紀(jì)行，一張桌子、一個(gè)電話、一臺(tái)電腦，就兩個(gè)人，連盤源都沒有，貼在門外的全是虛構(gòu)盤源，先把買家先吸引過來，看要找哪個(gè)小區(qū)的房子，然后就到那里'洗樓'，就是到目標(biāo)小區(qū)，一家家敲門問業(yè)主是否賣房子。"

　　結(jié)束采訪時(shí)，黎屏若有所思地說："其實(shí)我不該告訴你那么多，但我想自己不會(huì)在這一行做太久了。這兩年樓市像坐過山車一樣。公司里好多人都說，抓緊這幾個(gè)月時(shí)間把業(yè)績沖一沖，多賺點(diǎn)錢就離開這個(gè)行業(yè)。"