隨著國(guó)家對(duì)二手房交易市場(chǎng)調(diào)控力度的加強(qiáng)，二手房稅收調(diào)整政策頻頻出臺(tái)，這些政策是否起到了應(yīng)有的作用?在實(shí)際操作過(guò)程中又出現(xiàn)了哪些新問(wèn)題?作為執(zhí)行者的稅務(wù)機(jī)關(guān)，有必要對(duì)政策落實(shí)情況進(jìn)行深度探討。筆者結(jié)合所在城市實(shí)際工作，分析總結(jié)了一些焦點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，旨在為二手房交易稅收的規(guī)范化管理提供研討依據(jù)，并盡快找到解決問(wèn)題的途徑。
轉(zhuǎn)讓收入難以核定的計(jì)稅價(jià)格
2006年8月1日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，進(jìn)一步明確住房轉(zhuǎn)讓以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。從江西省贛州市情況看，市政府在2005年8月出臺(tái)了搞活住房二級(jí)市場(chǎng)的有關(guān)政策，即對(duì)中心城區(qū)存量房屋區(qū)域進(jìn)行了等級(jí)劃分，相關(guān)部門(mén)參考各等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)核定最低交易價(jià)格。隨后，贛州市地稅局、財(cái)政局、規(guī)劃建設(shè)局、房地產(chǎn)局又聯(lián)合下發(fā)通知，指出對(duì)申報(bào)成交價(jià)格明顯偏低的，可采取三種方法進(jìn)行核定：一是參照同類(lèi)地區(qū)、同類(lèi)地段、同類(lèi)結(jié)構(gòu)和同等樓層價(jià)格進(jìn)行核定;二是提請(qǐng)有關(guān)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估;三是參照各級(jí)政府確定的最低交易價(jià)格核定。
但實(shí)際操作過(guò)程中，按“政府基準(zhǔn)價(jià)”核定的最低交易價(jià)格往往低于房屋原價(jià)，使許多納稅人以房產(chǎn)證上注明的原價(jià)甚至更低的價(jià)格虛報(bào)交易價(jià)。對(duì)于近幾年建筑的新房，如按“政府基準(zhǔn)價(jià)”核定，轉(zhuǎn)讓收益為零，而建筑年代久遠(yuǎn)的房屋交易因原價(jià)低，轉(zhuǎn)讓收益畸高，稅負(fù)出現(xiàn)倒掛，顯失稅負(fù)公平。如把“寶”押在中介對(duì)交易價(jià)進(jìn)行評(píng)估上，且不說(shuō)增加納稅人負(fù)擔(dān)，魚(yú)目混珠的評(píng)估機(jī)構(gòu)，同樣不能評(píng)估出合法公正的交易價(jià)格。
個(gè)稅稅率難調(diào)眾口的自助餐
個(gè)稅是個(gè)早已存在、但至今才被推至臺(tái)前的二手房交易稅種，日前，國(guó)家稅務(wù)總局正式發(fā)布了二手房交易應(yīng)強(qiáng)制征收個(gè)稅的通知。而通知卻似乎留有三處“活口兒”：一是納稅人不提供房屋原值憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收，幅度為住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%。由此出現(xiàn)“20%據(jù)實(shí)征收”和“1%-3%核定征收”兩個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)，造成地稅部門(mén)的自由裁量權(quán)過(guò)大。二是賣(mài)房人會(huì)在兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之間權(quán)衡，取其輕。典型的表現(xiàn)是稅法“自助餐”，導(dǎo)致彈性稅收。三是通知規(guī)定了據(jù)實(shí)征收扣除成本的裝修費(fèi)用扣除限額，容易導(dǎo)致虛報(bào)裝修費(fèi)用，高報(bào)成本，減少稅基。
個(gè)稅優(yōu)惠難以執(zhí)行的好政策
財(cái)稅字[1999]278號(hào)通知中出臺(tái)了兩個(gè)優(yōu)惠政策：對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。同時(shí)規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。國(guó)家稅務(wù)總局還在2006年8月1日的通知中強(qiáng)調(diào)，要不折不扣地確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。這就帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：一是到底是應(yīng)該先買(mǎi)房還是先賣(mài)房?如果要享受個(gè)稅保證金返還的優(yōu)惠，只能先賣(mài)后買(mǎi)。而現(xiàn)有住房出售后，再購(gòu)買(mǎi)新房到裝修完工搬進(jìn)新房，至少要半年以上，那么，這段時(shí)間賣(mài)房者該往何處安居?二是售房者出售已經(jīng)居住五年以上的住房，要想免繳個(gè)人所得稅，條件是“惟一的自有住房”。然而在實(shí)際操作上卻沒(méi)有操作性，因?yàn)榇嬖诋惖刭?gòu)房、以親屬名義多處購(gòu)房等因素，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以調(diào)查核實(shí)，房產(chǎn)管理部門(mén)也難當(dāng)此任。有些稅務(wù)機(jī)關(guān)采取讓售房者書(shū)立保證書(shū)的形式確定“惟一住房”，也無(wú)異于紙上談兵。
上述政策的難以操作，導(dǎo)致部分地方對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓的個(gè)稅征收時(shí)征時(shí)停。
營(yíng)業(yè)稅政策難顯公平的“重典”
1999年8月1日，政府開(kāi)始對(duì)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足1年的住房銷(xiāo)售實(shí)行全額征收營(yíng)業(yè)稅，2005年6月1日國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)文又將該政策的1年期限改為2年，2006年6月1日國(guó)稅發(fā)[2006]74號(hào)文再將該政策的2年期限改為5年。幾年時(shí)間，三易政策，可謂“亂世重典”。“重典”之下，又難免殃及池魚(yú)。
根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條規(guī)定，“單位將不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。就是說(shuō)，只有單位無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為才征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。面對(duì)二手房交易稅負(fù)的日益加重，當(dāng)今一些購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)5年的二手房正以“贈(zèng)與”或遺產(chǎn)繼承的方式悄然變相交易，偷逃國(guó)家稅款。
為了堵塞假贈(zèng)與規(guī)避營(yíng)業(yè)稅，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。差額計(jì)稅不減除房屋原價(jià)，其稅負(fù)接近偶然所得個(gè)稅稅負(fù)，對(duì)假贈(zèng)與確實(shí)是殺手锏。但對(duì)于通過(guò)繼承、離婚、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑓s等同于普通贈(zèng)與方式再轉(zhuǎn)讓實(shí)行重稅負(fù)，顯失公平。
也許，國(guó)家的“重典”是為抑制住宅用房的炒賣(mài)，但在住宅與非住宅之間也同樣凸現(xiàn)稅負(fù)的不公，厚此薄彼。如不足五年交易的住宅和非住宅，同樣的購(gòu)置年限卻適用全額和差額征收兩種不同的營(yíng)業(yè)稅政策。非住宅購(gòu)置單價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，有時(shí)稅負(fù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅。
稅務(wù)發(fā)票抵扣難煞買(mǎi)房人
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)和國(guó)稅發(fā)[2006]74號(hào)文件，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的非普通住房超過(guò)5年對(duì)外銷(xiāo)售的，在向地方稅務(wù)部門(mén)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票，作為差額征稅的扣除憑證。今年8月1日國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)相關(guān)通知第二條也強(qiáng)調(diào)，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。此舉對(duì)買(mǎi)房人在潛意識(shí)里增加了索取發(fā)票的觀(guān)念，增強(qiáng)了公民的納稅意識(shí)，也有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房屋裝修公司、建材市場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)者規(guī)范經(jīng)營(yíng)、依法納稅，減少稅款流失。但交易成本費(fèi)用沒(méi)有正式發(fā)票將不予抵扣，即意味著對(duì)無(wú)發(fā)票者(購(gòu)房消費(fèi)者)追繳了以前的稅款。
筆者發(fā)現(xiàn)，目前二手房交易中至少20%以上無(wú)法提供發(fā)票，原因主要有：發(fā)票遺失，以前源頭控管不到位，未開(kāi)具發(fā)票，也有開(kāi)發(fā)商或賣(mài)房人故意偷稅不給購(gòu)房消費(fèi)者提供發(fā)票，或是消費(fèi)者沒(méi)有索要屬于自已的發(fā)票。這便使納稅主體發(fā)生倒置，為開(kāi)發(fā)商或賣(mài)房人買(mǎi)單，就要承受被追繳稅款的“傷痛”，顯然不合情理。同時(shí)值得我們注意的是，稅務(wù)機(jī)關(guān)在這個(gè)執(zhí)法程序上是否合法。
