剛剛涉足拍賣(mài)行的人都想知道如何在拍賣(mài)房這商機(jī)無(wú)限的市場(chǎng)中找到“筍盤(pán)”，帶著初涉拍賣(mài)行投資人關(guān)于如何投資拍賣(mài)房等許多問(wèn)題，記者采訪了幾位投資拍賣(mài)房多年的“行家”，幾次攀談后，記者總結(jié)了他們的一些投資經(jīng)驗(yàn)。
弄清房屋產(chǎn)權(quán)和屬性
第一次參加競(jìng)投拍賣(mài)房的小方看中了一套廣州海珠區(qū)的房子，一番爭(zhēng)奪后，他得到這套房產(chǎn)，但付款時(shí)他才明白產(chǎn)權(quán)說(shuō)明書(shū)上標(biāo)明的是“預(yù)售契約”，該房很難拿到房產(chǎn)證，小方后悔不迭。
事實(shí)上，投資者在競(jìng)拍前弄清待拍物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是首要的。一般進(jìn)入拍賣(mài)階段的標(biāo)的都已產(chǎn)權(quán)清楚，標(biāo)明有“房地產(chǎn)證”的，在拍賣(mài)成交后即可過(guò)戶；但若是只標(biāo)明“預(yù)售契約”或“預(yù)售證”的話，則表明成交時(shí)仍未可享有產(chǎn)權(quán)證。
此外要弄清楚產(chǎn)權(quán)的歸屬。拍賣(mài)房產(chǎn)可分為：私房、有限產(chǎn)權(quán)房，單位產(chǎn)權(quán)房和使用權(quán)房等幾種。有限產(chǎn)權(quán)房為房改中的過(guò)渡性房產(chǎn)，是私房的一種，只有在辦理相關(guān)手續(xù)和補(bǔ)繳土地使用費(fèi)等費(fèi)用后才允許交易，目前的安居房、平價(jià)房、已出售公房及原聯(lián)建公助房、自建公助房均屬于此列；單位產(chǎn)權(quán)房又稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房，是單位自建或參加聯(lián)建，單位自用或分配給本系統(tǒng)職工的住宅和其他建筑物；使用權(quán)房，只有使用權(quán)，市場(chǎng)上出售該類(lèi)房產(chǎn)，從本質(zhì)上講只是房屋所有人與使用人之間建立一種房屋租賃關(guān)系，在拍賣(mài)中，僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)而已。
投資拍賣(mài)房還需要看清房屋屬于住宅類(lèi)，還是辦公樓類(lèi)。一般辦公樓不允許進(jìn)戶口，物業(yè)管理費(fèi)也比住宅樓高。
摸透行情，實(shí)地看房
投資人到實(shí)地看房、摸透所競(jìng)投物業(yè)周?chē)男星椋钦麄€(gè)投資過(guò)程中成功與否的關(guān)鍵。
住在荔灣區(qū)的小李，有意競(jìng)投同小區(qū)內(nèi)一個(gè)物業(yè)。競(jìng)投之前他到該物業(yè)所屬路段附近了解情況。他說(shuō)，判斷該街區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施是否配備良好，有一個(gè)辦法是觀察那里的青石板。一般經(jīng)過(guò)多次設(shè)施改造的街區(qū)，青石板必定被敲打過(guò)或磨損過(guò)（因?yàn)橐佋O(shè)新電纜，或者改換大口徑地下水管等）；另外，還要考察樓面嶄新程度和樓盤(pán)的入住率。
當(dāng)然是關(guān)鍵的是要看房子本身。通常拍賣(mài)前3-5天會(huì)舉行拍賣(mài)品現(xiàn)場(chǎng)展示，有拍賣(mài)行的工作人員陪同講解。這時(shí)要留意配套設(shè)施，如水、電、煤氣等，并了解此前房屋水電等費(fèi)用有否“交吉”；確認(rèn)房屋建筑面積、使用面積和分?jǐn)偯娣e的真實(shí)性；計(jì)算樓齡長(zhǎng)短判斷折舊額；分析樓房質(zhì)量，這通常從結(jié)構(gòu)入手，若是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（耐用年限60年），而磚混結(jié)構(gòu)要從承重體方面觀察是否有破損。
投資收益，要精打細(xì)算
一般拍賣(mài)房交易，買(mǎi)賣(mài)雙方傭金總額不超過(guò)標(biāo)的5%。加上交其它稅費(fèi)，投資者不要付比拍賣(mài)房高5%-10%的額外費(fèi)用。如果該拍賣(mài)房?jī)r(jià)格較市面價(jià)“優(yōu)惠”僅在10%以內(nèi)，就不一定值得買(mǎi)。
投資拍賣(mài)房用于出租，計(jì)算回報(bào)率時(shí)不能簡(jiǎn)單地用月租來(lái)算。例如某拍賣(mài)房成交價(jià)為20萬(wàn)元，每月租金可得1200元。投資的年回報(bào)率不能簡(jiǎn)單計(jì)算為1200×12=14400/200000=7.2%。因?yàn)榉课莸绞趾笠话阋闵先齻€(gè)月“空置期”，另外還要算付給中介公司的代理費(fèi)，房屋在“空置期”的物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等以及出租房屋上繳的稅費(fèi)。這樣算出來(lái)的投資回報(bào)率才更實(shí)際。
拍賣(mài)房投資的收益如何，最好是到該房所在街區(qū)的房產(chǎn)中介處察看，從中介處可以了解到房子的租金或售價(jià)，這樣你就可以判斷投資收益了。
誰(shuí)支付稅費(fèi)
競(jìng)拍人應(yīng)與拍賣(mài)行事先簽訂書(shū)面協(xié)議，規(guī)定由誰(shuí)承擔(dān)房屋過(guò)戶登記時(shí)的稅費(fèi)，因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)必須收取了有關(guān)稅費(fèi)后才能辦理過(guò)戶登記手續(xù)。
確認(rèn)是否可以按揭
不是所有的拍賣(mài)房都可以辦理按揭業(yè)務(wù)，根據(jù)《拍賣(mài)法》規(guī)定，拍受人在簽訂拍賣(mài)“成交確認(rèn)書(shū)”后15日內(nèi)必須付清全部款項(xiàng)，如果計(jì)劃申請(qǐng)按揭貸款，最好在拍賣(mài)前向銀行咨詢能否辦理按揭以及標(biāo)的的實(shí)際情況可以代款的額度。
簽訂轉(zhuǎn)讓合同
競(jìng)拍人應(yīng)與拍賣(mài)行簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。如今拍賣(mài)行與拍受人之間通常只有一張拍賣(mài)成交確認(rèn)單。但根據(jù)規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的轉(zhuǎn)讓合同，所以投資者僅憑拍賣(mài)成交確認(rèn)單來(lái)辦理房屋過(guò)戶登記未必可行。實(shí)踐中，投資者往往混淆了“變更登記”和“轉(zhuǎn)讓登記”這兩種不同的登記種類(lèi)及相應(yīng)的必要條件，從而忽視了簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)的情況。
