海南省高級人民法院近日通過《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(試行)》，首次就近年來出現(xiàn)的涉“限購令”商品房買賣糾紛、涉“保障性住房”買賣糾紛、“小產(chǎn)權(quán)房”買賣糾紛等新案件的審理進行規(guī)范。尤其在涉“保障性住房”買賣糾紛中，分別對經(jīng)濟適用房買賣糾紛、限價商品房買賣糾紛和單位集資合作建房買賣糾紛案件的審理做出了指導(dǎo)。
意見規(guī)定，在預(yù)約購房情況下，未訂立認購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等的，擬購房人有權(quán)要求開發(fā)商退回認購金、訂購金、誠意金等;訂立了認購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)認購協(xié)議內(nèi)容、認購金數(shù)額、約定簽訂正式商品房買賣合同時間等區(qū)別對待。
同時規(guī)定，認購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容時，開發(fā)商可以拒絕與擬購房人簽訂正式購房合同，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。認購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，在收取的認購金、訂購金、誠意金等為認購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等中約定的購房款數(shù)額時，認購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等認定為是正式的商品房買賣合同;若開發(fā)商僅收取了少量認購金、訂購金、誠意金等，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，因開發(fā)商原因不能繼續(xù)履行的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
在正式合同訂立后，合同有繼續(xù)履行可能的，要求解除合同的訴求一般不予支持，但有3種情況例外，即：雙方約定、房屋抵押給第三人或未經(jīng)備案登記房屋出賣給第三人。
認購書內(nèi)容不明確容易引發(fā)購房合同糾紛
近日，網(wǎng)友李女士咨詢：買房子前與開發(fā)商簽訂了購房認購協(xié)議，開發(fā)商要求交納1萬元的定金!協(xié)議上說，如果不買這個房子了，不交首付了，這個錢就不退還了，開發(fā)商還能把房子賣給別人!李女士很是不解，房子不買了，這個錢我就不能拿回來了嗎?
有的購房者認為房屋認購書只是確定購買意向，而非正式的購房合同，經(jīng)常草率地在認購書上簽了字，結(jié)果讓自己陷入了購房上的被動。買房必須要簽認購書嗎?認購書有沒有法律效力?如果簽應(yīng)注意什么?繳納的定金可以退嗎?這是很多網(wǎng)友不解的。就此，記者采訪了有關(guān)法律人士。
未必非簽認購書
山東銘豐律師事務(wù)所周艷律師稱，目前法律法規(guī)中對房屋認購書沒有特別的說明，也沒有買房前必須簽訂認購書的法律規(guī)定。從合同法的角度來說，房屋認購書屬于合同要約的范疇，而非房屋買賣合同。
可以說，簽訂認購書并非買房過程中的必經(jīng)程序。按照有關(guān)法律規(guī)定，只要商品房取得了預(yù)(銷)售許可證，購房者就可以與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同。因此，建議購房者最好直接與開發(fā)商簽訂正式買房合同。
認購書有法律效力
認購書究竟屬于什么性質(zhì)的文件?應(yīng)該具備哪些內(nèi)容?是否有法律效力?依據(jù)現(xiàn)行的《武漢市商品房認購書》范本規(guī)定，認購書必須包含以下三項內(nèi)容：將來要簽訂的《武漢市商品房買賣合同》全部內(nèi)容;當(dāng)事人做出的在將來某個條件具備時簽訂購房合同的承諾;如在某個條件具備時不簽訂購房合同，“認購書”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而，時下開發(fā)商出具的認購書多數(shù)僅有后兩項，對“將來要簽訂的購房合同所有內(nèi)容”一項卻鮮有涉及。此外，認購書中涉及的預(yù)付款項也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購房合同所有條款的“定金”。而且，認購書通常還要雙方簽字蓋章。
“具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是認購書中約定了買賣雙方具體的權(quán)利義務(wù)后，一般說來，認購書就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買受人所購物業(yè)(樓盤)的法律手續(xù)齊備(五證齊全)，該認購書一般具有一定的法律效力。”湖北晨豐律師事務(wù)所尹業(yè)發(fā)律師認為。
違約后如何擔(dān)責(zé)？定金可以退嗎?
目前開發(fā)商與購房者簽訂房屋認購書時，大都要求購房者同時交納一定的購房定金。同時，如果因開發(fā)商原因不能在約定時間簽訂購房合同，則向購房者雙倍返還定金。
按照以上雙方的約定，如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還;賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。
如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約。買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。
在實踐中，由于簽訂合同時涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達不成一致意見，導(dǎo)致合同無法簽訂。在這種情況下，有些開發(fā)商往往以買方拒簽合同為由，拒絕返還買房人定金，遇到這種情況怎么辦?王偉琪律師指出，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”而“認購書”通常表述為：“如果買受人在一段時間內(nèi)不簽訂正式的《商品房買賣合同》，出賣人有權(quán)沒收買受人交納的定金。”所以，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而只是因一些具體條款無法達成一致意見，導(dǎo)致未能簽約，那么賣方應(yīng)把定金全部返還買方，不應(yīng)以此為由“沒收定金”。
簽“認購書”時要注意什么?
鑒于以上分析，億房律師智囊團提醒購房者：
一、在簽訂認購書之前，一定要認真審閱認購書的條款，最好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎(chǔ)上，再決定是否簽認購書并付定金。
二、簽認購書時不要怕麻煩。為了避免發(fā)生糾紛，應(yīng)將開發(fā)商的某些口頭承諾，以書面形式明確約定。
