不懂買房？看下文。
* 商品房的銷售面積如何計算?
商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和
(l)套內(nèi)建筑面積的計算方法：
套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽臺建筑面積
①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》(GBJ96—86)規(guī)定的方法計算;其他建筑，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算;
②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：
a.共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積;
b.非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。
(2)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計算方法主要包括以下兩部分：
①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積;
②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
下列空間不得計入公用建筑面積：
①作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等;
②作為人防工程的地下室。
公用建筑面積計算公式：
公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
一般高層住宅公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為0.4左右。
因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(l十公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)<約為0.4>)
* 商品房銷售應(yīng)具備哪“五證”?
無論是期房、現(xiàn)房，作為銷售方的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都必須具備下列五證，才能證明它是合法的銷售主體，其銷售行為合法，購房者與之簽訂合同合法有效，這樣才能保證購房者在付款入住之后拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證，這五證是：
(l)市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”;
(2)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證”;
(3)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證”;
(4)市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的“建設(shè)工程開工證”;
(5)市房屋土地管理局的“商品房銷售許可證”;
a.屬于期房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房預(yù)售許可證”;
b.屬于外銷商品房的，應(yīng)取得“商品房外銷許可證”;
c.屬于外銷商品房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房外銷預(yù)售許可證”。
* 法律禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有哪些?
商品房買賣中，有的商品房由于屬于下列情形，實(shí)質(zhì)上是國家法律禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的：
(l)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未取得土地使用權(quán)證書并未按規(guī)定完成開發(fā)投資總額的25%以上的;
(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(3)依法收回土地使用權(quán)的：
(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(5)權(quán)屬有爭議的;
(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
* 購買商品房的基本程序是什么?
商品房購買因商品房性質(zhì)不同而有所差異，但總的來講，以下基本步驟是每個購房者都必須經(jīng)歷的：
(l)簽訂認(rèn)購書，并按開發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款;
(2)簽訂商品房買賣契約，按契約約定交付房價款;
(3)辦理商品房抵押貸款的，應(yīng)與銀行簽訂《個人住房貸款借款合同》;
(4)買賣雙方到北京市房屋土地管理局辦理登記備案;
(5)購房者與開發(fā)商辦理入住手續(xù);
(6)購房者按照與開發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理公約及其有關(guān)附件;
(7)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。
* 簽訂認(rèn)購書時，購房者應(yīng)注意哪些問題?
購房者在確立購房意向之后，一般都要與售樓處的銷售經(jīng)理建立聯(lián)系，在雙方初步意向達(dá)成一致后，銷售經(jīng)理都會向購房者出示該公司的認(rèn)購書，并按認(rèn)購書要求購房者簽訂并交納定金或預(yù)付款。購房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購書，并向銷售經(jīng)理索取有關(guān)房屋的宣傳資料及有關(guān)文件，在問清楚房屋建筑的進(jìn)展情況后，有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。在此基礎(chǔ)上，購房者可簽訂認(rèn)購書并交納定金或預(yù)付款，定金各開發(fā)商定的標(biāo)準(zhǔn)不一，幾千到幾萬的都有，一般與商品房價格成正比。認(rèn)購書一般包括以下基本條款：
(l)當(dāng)事人雙方基本情況：
賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話，銷售代理方名稱、地址、電話;有的開發(fā)商將銷售工作完全委托給一個房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行代理。因此購房者購房時應(yīng)弄清楚與之簽約的銷售經(jīng)理是哪個公司的，如屬于中介代理銷售，應(yīng)注意在合同中表明其代理關(guān)系;
買方，即認(rèn)購方名稱、姓名、地址、電話、身份證件種類;代理律師事務(wù)所名稱、地址，代理律師姓名、電話;
(2)認(rèn)購物業(yè)名稱、房號、地址;
(3)房價：包括房屋戶型、建筑面積、單位價格(幣種)、總價額;
(4)付款方式：一般規(guī)定是一次性付款還是分期付款，一般現(xiàn)房可用一次性支付，期房按分期付款方式，辦理按揭貸款手續(xù)的，還要就有關(guān)付款方式作詳細(xì)約定;
(5)認(rèn)購條件：一般包括簽訂認(rèn)購書的注意事項(xiàng);關(guān)于定金或預(yù)付款數(shù)額，購房者應(yīng)與賣方約定一定期限內(nèi)，買方不買房時由賣方歸還定金或預(yù)付款本金，并形成書面協(xié)議。有的銷售方僅以口頭表示同意，一旦發(fā)生糾紛難以討還，所以為避免麻煩，最好都以書面形式約定;簽訂正式契約的時間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。
* 抵押貸款的具體操作程序是什么?
(l)貸款人申請;
