1月18日，張先生突然接到一家著名房地產(chǎn)商的電話，催促他繳納物業(yè)費。張先生丈二和尚摸不著頭腦，“在長白島新買的樓盤沒有給我發(fā)過入住通知書，還沒辦理入住，何來的物業(yè)費之說？”張先生忐忑之余，研究了自己的《購房合同》，不看不要緊，一看補充條款，他還真得開始繳物業(yè)費了。
沒有入住卻要繳納物業(yè)費；小范圍的面積誤差不退不補，而且由于面積誤差產(chǎn)生的稅費變更都由購房者自行承擔；產(chǎn)權(quán)證辦理要一年，賠償金額卻僅有十萬分之一……《購房合同》中的諸多霸王條款，讓張先生頭痛不已。記者翻閱了沈城幾大上市公司的《購房合同》，發(fā)現(xiàn)許多公司都在原有的規(guī)范文本下，擅自增改條款。開發(fā)商此舉的目的當然只有一個：減少自我風險，轉(zhuǎn)嫁給買受人。
2010年，為何《購房合同》越來越不規(guī)范？為何開發(fā)商將合同中補充協(xié)議越寫越細？為何購房者必須要簽署諸多的霸王條款？1月18日，本報特別邀請了市中級法院民二庭的韓鵬法官為您解讀這些條款。
1面積誤差0.5%內(nèi)不退不補？
現(xiàn)狀：在張先生的這份《購房合同》里，第五條關(guān)于面積誤差的規(guī)定，開發(fā)商多增加了一條“經(jīng)雙方同意執(zhí)行”的選項：（面積）差異值在+或-0.5%以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方互相不退不補；面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房款。
內(nèi)幕：按此項規(guī)定，一旦面積誤差僅在0.5%內(nèi)，開發(fā)商可不退房款或買受人可不補交房款。這條看上去貌似公平的條款，其實暗藏著貓膩。因為開發(fā)商一般情況下都會多算面積，絕大多數(shù)情況下，面積只會少而不會多。張先生說，簽合同時，售樓員的解釋是原來出現(xiàn)過面積誤差給予業(yè)主賠償?shù)那闆r，如果以一套100平方米、單價為5000元/平方米計算，面積少0.5%，就需要向業(yè)主退還2500元房款，百戶總金額就達25萬元。而實際情況是，大部分戶型都超過100平方米，面積越大，單價越高，賠償?shù)慕痤~就越大。
法律規(guī)定：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條對面積誤差有明確的規(guī)定，但前提是合同有約定的，按照約定處理。沒有約定的，適用該條規(guī)定。現(xiàn)在大部分《商品房買賣合同》都執(zhí)行合同中關(guān)于面積誤差的固定條款，買賣雙方自行約定的條款并不常見。如果雙方約定了面積不退不補，一旦簽訂合同即表明買賣雙方都接受該項約定，因此買受人在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當仔細看清相關(guān)條款。
2遞交產(chǎn)權(quán)證辦理手續(xù)365天？
現(xiàn)狀：《購房合同》第十五條是關(guān)于產(chǎn)權(quán)證辦理的規(guī)定，張先生的合同中是如此規(guī)定的：“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。”在“如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項處理：出賣人按日向買受人支付已付房價款壹十萬分之壹的違約金……”
早在2005年，沈陽市消協(xié)在解釋購房霸王條款時，就將“150日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證”列為其中之一。據(jù)消協(xié)負責人介紹，對于購房人辦理權(quán)屬證書的期限，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》作出了明確規(guī)定，即商品房交付或銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)。而開發(fā)商自己規(guī)定的365天，則比霸王條款還要“霸王”。
內(nèi)幕：沈陽市有個別開發(fā)商，在此規(guī)定內(nèi)按國家相關(guān)部門要求填寫“90天”，賠償額為“千分之二”。合同內(nèi)規(guī)定的時間天數(shù)越長，開發(fā)商違約的可能性越小，違約金的數(shù)額越小，開發(fā)商違約的責任越小。試想，一套50萬的房子，因產(chǎn)權(quán)證辦理延期起訴開發(fā)商，不僅需要舉證開發(fā)商逾期遞交手續(xù)的證據(jù)，還要搭上訴訟費和時間精力，勝訴后還存在執(zhí)行的難處，最后僅能拿到每天50元的賠償金額。誰還會去干這不合算的事呢？
法律規(guī)定：雖然《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定了辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)應(yīng)當在交付后90日內(nèi)，但是該條款并不是強制性的條款，而且最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定的出賣人承擔逾期辦證的違約責任也排除了當事人有特殊約定的情形，因此如果商品房買賣合同中沒有約定天數(shù)，可按最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定的原則處理，但如果合同中規(guī)定了天數(shù)，則應(yīng)當視為雙方對此有特殊約定。如果雙方約定的違約金標準低于逾期交房造成的實際損失，買受人可以要求適當提高違約金的標準。
3補充協(xié)議暗藏殺機
現(xiàn)狀：張先生的《購房合同》，有長達8頁的27條補充協(xié)議，其中出現(xiàn)了太多的霸王條款。比如第5條規(guī)定：“如因面積差異導(dǎo)致的相關(guān)稅費變化問題，由買受人自行承擔，”第8條規(guī)定：“在商品房達到交付使用條件后，除買受人未按合同約定支付房價款外，出賣人應(yīng)以掛號信或特快專遞通知買受人辦理交付手續(xù)。買受人未接到商品房交付使用通知書的，以合同約定的交付期限的最后一天為交付使用時間，商品房物業(yè)服務(wù)費、采暖費、水電費等相關(guān)費用，自商品房交付之日起，由買受人承擔。”正是在這條規(guī)定下，即使張先生沒有接到入住通知書，但合同規(guī)定的交付日期是2009年12月31日，即使沒接到入住通知書，他也要開始繳納物業(yè)費了。而且，由于面積誤差產(chǎn)生的稅費變更，由他自己進行更改。
內(nèi)幕：《商品房買賣合同》是建設(shè)部規(guī)定的規(guī)范文本，改動的空間不大，即使如此，開發(fā)商還是鉆了幾條法律法規(guī)空子。在《商品房買賣合同》中有一頁補充協(xié)議，是由開發(fā)商制定的條款，購房者簽字后必須執(zhí)行的內(nèi)容。許多購房者，在簽署合同時，只看合同，不看補充協(xié)議。即使發(fā)現(xiàn)霸王條款，開發(fā)商也不會更改，購房者只得簽署。而這份看上去不起眼的補充協(xié)議，正被許多開發(fā)商利用，成為增設(shè)霸王條款的天堂。
法律規(guī)定：一般來說，應(yīng)當根據(jù)買賣雙方對于面積差異處理原則的約定來確定，買受人應(yīng)當按照自己實際購買的房屋的面積來承擔相應(yīng)的稅費，但雙方如果有特別的約定，則應(yīng)當尊重雙方的約定。關(guān)于房屋交付的問題，在合同約定的交付日期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當按照合同約定的方式通知買受人辦理交付手續(xù)。如果開發(fā)商有證據(jù)證明買受人接到了其交房通知，只是由于買受人的原因未辦理交付，則相關(guān)費用應(yīng)當由買受人承擔。但是如果開發(fā)商不能證明其已經(jīng)履行了通知義務(wù)，則相關(guān)費用不應(yīng)由買受人承擔。
