“買房”對于中國人而言，很多人都經(jīng)歷過，相信每位購房者在購房置業(yè)的過程中，不免都會遇到形形色色難以解決的問題和不能理解的困惑，作為購房者應(yīng)該如何來應(yīng)對呢？“買房360”將從購房者的現(xiàn)實置業(yè)問題中出發(fā)，360度為購房者剖析個中詳情，帶領(lǐng)購房者走出置業(yè)困惑。
“買房360”欄目立足于竭盡所能的幫助購房者解決置業(yè)難題，期待大家的積極參與。
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二套房貸新政細則不明 問題諸多購房者難“安心”
關(guān)于“二套房”的嚴格執(zhí)行，已經(jīng)不是第一次重申。在實際操作中，“二套房”是不是一定要與投資或投機畫等號，卻極富爭議。從新政的定位來看，是為了打擊投資，遏制房價。然而，隨著政策的推出，也不斷的涌現(xiàn)出種種問題，不免讓人質(zhì)疑二套房貸政策調(diào)控的實質(zhì)意義。
“改善型”住房界定模糊 繼承也算二套房倍感不平
案例：王先生的父親原有一套住房，其前年去世后，繼承了這套房?，F(xiàn)在，王先生的愛人新買了一處住房，他知道國家有鼓勵首次購房的優(yōu)惠政策，卻在申請優(yōu)惠時得知，他愛人新買的住房不能享受這個優(yōu)惠。王先生咨詢了縣里的房管部門，他們的解釋是，夫妻雙方一方有房，另一方名下無房產(chǎn)者，欲購新的住房，則不能享受首次購房的優(yōu)惠。王先生非常不解，難道家里有房再購房，盡管從未購過房也不能算首次購房嗎？
點評：在“二套房”界定上，“國十一條”的口徑明顯更嚴，明確將“配偶及未成年子女”納入二套房評價體系。據(jù)一名股份制銀行信貸部主管表示，原來以“戶（家庭）為單位”的界定標準，主要是指“夫妻”，現(xiàn)在將“未成年子女”也納入其中，監(jiān)管標準明顯嚴格了。
目前，“二套房”的界定仍是一個理不清的局面。比如從父母處繼承或者本身就有無貸款住房，再購房算第幾套;原來的房貸已經(jīng)還清，再購房是否算作第二套;異地擁有房產(chǎn)，再購房算第幾套……
二套房貸政策“一刀切” 改善型需求置業(yè)茫然無措
案例：舒小姐早在兩年前就購置了一套小戶型，如今隨著寶寶出生，60多平方米根本不夠用，改善用房成為當務(wù)之急。“我們家人均住房面積小于33.4平方米，符合改善住房條件，再購買普通住房時可以兩成首付了。”然而，十幾天后，最新出臺的“國11條”對二套房“一刀切”四成首付的做法，這樣的政策讓她倍感壓力，一下子沒了方向。
點評：在購房置業(yè)的過程中，像舒小姐這樣的例子不在少數(shù)。然而二套房貸新政對二套房首付40%進行了明確，可以說把這部分人一刀“切”出了優(yōu)惠行列，無疑把這部分人群推向了兩難之地。
從2009年二套房政策的執(zhí)行情況來看，除依照規(guī)定對家庭人均居住面積低于當?shù)厝司悠骄幼∷降目梢员日帐滋鬃》抠J款政策執(zhí)行外，個別銀行在實際操作時對借款人名下有唯一一套貸款購房且已結(jié)清并出售的，或者是還貸期間月還款紀錄良好的，在利率上給予適度照顧，提供基準利率或下浮優(yōu)惠利率，這樣對于有置業(yè)升級需求的借款人來說也比較合理。
而此次二套房貸新政中對于貸款利率只提到“嚴格按照風(fēng)險定價”，未有細則定論讓人茫然，不免讓人質(zhì)疑此政策似乎背離了打擊投資、遏制房價的初衷。
二套房新政執(zhí)行細則含糊 “鉆空子”事件層出不窮
案例：記者暗訪各家銀行時，據(jù)工作人員透露，首套房定義各家銀行操作可能不同，于是各地利用首套房政策“鉆空子”的事件也層出不窮。譬如：把多套房產(chǎn)寫在無房貸記錄的購房者名下，同時向多家銀行申請房貸，利用銀行放貸的時間差來貸款;利用目前在華外資銀行未和央行個人征信系統(tǒng)對接，在接受貸款申請時查不到客戶以往信用記錄，而在外資銀行申請房貸;將多人戶口遷到目前已有住房名下，造成已有住房人均面積低于當?shù)仄骄降募傧?，而去申請改善型住房?yōu)惠……方式眾多，此類“鉆空子”的事件可謂層出不窮。
點評：事實上，早在2007年9月，央行、銀監(jiān)會在宣布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》時，就明確了對二套房貸首付40%以上的規(guī)定。不過，受金融危機影響，上述政策并未被商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行。我們相信如果此次銀行嚴格執(zhí)行這一政策，將大大抑制投機購房需求，但也依舊存在很多人口中所說的，“銀行放貸是賺錢業(yè)務(wù)，自然也就睜一只眼閉一只眼，放松了首套房限定，讓人鉆了政策空子。”這樣的矛盾。
編者小結(jié)：盡管二套房貸政策的初衷很美好，但是由于其定義模糊，操作有諸多漏洞;認真貫徹“國辦11條”的精神，如何讓購房困難的普通百姓，真正享受首次購房的實惠，讓投機炒房者受到約束，仍需進一步探索。"
