今年3月，北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元的價(jià)格奪得望京區(qū)域的“望京1號(hào)地”。據(jù)推算，該地塊樓面價(jià)達(dá)2.7萬/平方米。面粉貴過面包的“地王”效應(yīng)很快顯現(xiàn)，望京區(qū)域的二手房在此后幾乎一天一漲。賣主們于是開始擔(dān)心房子報(bào)價(jià)過低，一再提高報(bào)價(jià)，甚至在簽訂合同后又尋找出價(jià)更高的買主“一房二賣”現(xiàn)象不絕于耳。僅2010年第一季度，朝陽(yáng)法院酒仙橋法庭受理二手房買賣合同糾紛近二百件，其中涉及“一房二賣”因素的，達(dá)到八成以上。
“一房二賣”案件為何頻頻出現(xiàn)？
最根本的原因是在房?jī)r(jià)飛漲情況下賣房人的趨利心理。目前二手房買賣合同的違約條款約定相對(duì)較輕，無法對(duì)賣房人形成有力的震懾作用，面對(duì)巨大的利益，賣房人往往甘愿承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，二手房買賣的監(jiān)管環(huán)節(jié)不足，中介服務(wù)不到位，也是此類情況多發(fā)的重要原因。二手房買賣雖有網(wǎng)上簽約的過程保障，但該過程經(jīng)常是買賣雙方委托中介機(jī)構(gòu)完成的，而中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)網(wǎng)簽人員素質(zhì)參差不齊、責(zé)任心不足等問題使得網(wǎng)簽有時(shí)出現(xiàn)房產(chǎn)證號(hào)、地址等錄入錯(cuò)誤導(dǎo)致網(wǎng)簽無法發(fā)揮作用。此外，賣方有權(quán)以惡意網(wǎng)簽為由持相關(guān)證明文件到房屋登記部門辦理注銷手續(xù)，也削弱了網(wǎng)簽的應(yīng)用效果。
高房?jī)r(jià)時(shí)代，遭遇“一房二賣”后，繼續(xù)履行合同對(duì)于購(gòu)房人較為有利，簡(jiǎn)單地雙倍返還定金對(duì)售房人較為有利，但雙方的盤算都一定能夠?qū)崿F(xiàn)嗎？
就購(gòu)房人而言，合同在先的購(gòu)房人提出繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求，一般會(huì)得到法院支持，但也要區(qū)分具體情況。
具體情況一：購(gòu)房人嚴(yán)格履約。購(gòu)房人的不當(dāng)履行很容易成為賣房人毀約的借口，故需特別注重交易過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。如果時(shí)間允許，建議不要把網(wǎng)簽、貸款等事宜完全委托中介公司處理；同時(shí)，要注意合同約定的具體內(nèi)容，合同約定不明也會(huì)導(dǎo)致履行受阻，成為賣房人毀約的借口。
具體情況二：證據(jù)充分。交易過程中要注意證據(jù)的收集和保存，一旦發(fā)現(xiàn)賣方存在轉(zhuǎn)賣他人的違約行為，應(yīng)及時(shí)通過法律途徑主張權(quán)利，要求其繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。
具體情況三：不存在法院不能強(qiáng)行過戶的情形。即案外人已基于善意合法取得對(duì)房屋的所有權(quán)的，房屋無產(chǎn)權(quán)證或已被抵押、查封的，房屋屬央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房等在政策上不允許上市交易。上述情況即使訴至法院要求繼續(xù)履行合同，客觀上也無法實(shí)現(xiàn)。
就賣房人而言“一房二賣”未必獲利更多，除返還雙倍定金外，還可能要賠償買房人的房屋差價(jià)損失。
針對(duì)二手房“一房二賣”中存在的不誠(chéng)信問題，法院審理時(shí)一般會(huì)考慮保護(hù)正常交易秩序，加重違約者的責(zé)任。具體而言，“一房二賣”構(gòu)成違約后，承擔(dān)違約責(zé)任的方式由守約方選擇，且在條件允許的條件下，法院一般會(huì)判決支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，即賣房人不但要繼續(xù)履行與在先買房人的合同，還要承擔(dān)對(duì)后購(gòu)房人的違約責(zé)任。即使合同不具備繼續(xù)履行的條件，法院也會(huì)從公平角度及保護(hù)守約方利益出發(fā)，考慮支持在先購(gòu)房人的房屋差價(jià)損失。
法官提示：購(gòu)房人應(yīng)提高警惕，做好防范及補(bǔ)救措施。
第一，簽約前做好調(diào)查，明確欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，避免合同因此無效或者履行不能。第二，認(rèn)真準(zhǔn)備，細(xì)化合同條款，方便合同履行。第三，特別注意合同解除、違約責(zé)任及救濟(jì)途徑等條款，如明確“一房二賣”禁止性內(nèi)容，并加重此種行為的違約責(zé)任，力求對(duì)賣房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。第四，發(fā)現(xiàn)違約后，及時(shí)采取提起訴訟并申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過戶。第五，在可能的情況下，增加中介公司的責(zé)任，如確保網(wǎng)簽信息錄入真實(shí)、準(zhǔn)確，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行交易之前標(biāo)的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢，協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進(jìn)行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。
