摘要：自今年10月以來,國家出臺(tái)了一系列保增長、促發(fā)展的宏觀調(diào)控政策,其中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的政策更是密集出爐。為了方便更多消費(fèi)者詳細(xì)了解相關(guān)政策,記者進(jìn)行了梳理,并請(qǐng)教了專家,對(duì)近期房產(chǎn)新政策能為消費(fèi)者帶來哪些實(shí)惠算...
自今年10月以來,國家出臺(tái)了一系列保增長、促發(fā)展的宏觀調(diào)控政策,其中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的政策更是密集出爐。為了方便更多消費(fèi)者詳細(xì)了解相關(guān)政策,記者進(jìn)行了梳理,并請(qǐng)教了專家,對(duì)近期房產(chǎn)新政策能為消費(fèi)者帶來哪些實(shí)惠算了一筆細(xì)賬。
大幅降息可有效減輕購房者壓力
12月22日晚,央行宣布降息27個(gè)基點(diǎn),同時(shí)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這已是年內(nèi)第5次降息,距離9月中旬本年度首次降息不足百日。至此,我國一年期存款基準(zhǔn)利率已下調(diào)至2．25％,一年期貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào)216個(gè)基點(diǎn)至5．31％。多數(shù)購房者使用的5年期以上的貸款利率也從年初的7．83％降到了現(xiàn)在的5．94％,下降了189個(gè)基點(diǎn)。
今年8月,深圳市民周小姐以每平方米1萬元的單價(jià)購買一套90平方的房子,首付為18萬,貸款72萬元,期限為30年,選擇等額本息還款的方式,在央行年內(nèi)首次降息以前,執(zhí)行基準(zhǔn)利率為7．83％,月供為5198．03元,利息總額為115．13萬元;而在央行年內(nèi)5次降息以后,執(zhí)行基準(zhǔn)利率為5．94％,月供減少到了4289．03元,利息總額為82．41萬元。
此外,根據(jù)房貸新政策,商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0．7倍。如果周小姐明年能夠享受這一優(yōu)惠,那么她的房貸實(shí)際執(zhí)行利率只有4．158％,她的月供就能減少到3504．13元,利息總額相應(yīng)減少到54．15萬元。因此,選擇72萬元30年期房貸,在央行年內(nèi)5次降息以后,月供最多可以減少1693．9元,利息總額最多可以減少60．98萬元。
記者在深圳電話采訪了中行、農(nóng)行、工行、建行等多家銀行,他們都表示已確定2009年1月1日起,客戶就可申請(qǐng)利率優(yōu)惠,但前提條件是首次置業(yè),而且此前沒有發(fā)生過不良還款記錄。這樣像周小姐如此情況從明年1月1日起就能享受到央行降息后的成果。
減免稅費(fèi)可實(shí)在地節(jié)省一筆開銷
減免房地產(chǎn)交易過程中的各項(xiàng)稅費(fèi),是本輪國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。滿堂紅深圳置業(yè)有限公司營業(yè)二部區(qū)域總監(jiān)卞超說,根據(jù)他們的梳理,目前房地產(chǎn)稅費(fèi)減免主要包括以下幾個(gè)方面:
10月22日,財(cái)政部、人民銀行和國家稅務(wù)總局宣布對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的信貸、稅收政策作出調(diào)整,降低住房交易成本。首先,自今年11月1日起,契稅稅率由原來的1．5％下調(diào)到1％,以一套均價(jià)為1萬元／平方米的90平方米普通住宅計(jì)算,其總價(jià)為90萬元,就可以節(jié)約契稅4500元。
其次,對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。印花稅為買賣雙方各付萬分之五,免征后購房者可以節(jié)省450元。再次,對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。土地增值稅主要針對(duì)二手房交易,需要結(jié)合不同的增值情況套用不同的稅率,業(yè)內(nèi)人士指出,這部分多則可以為購房者節(jié)省數(shù)千元。
12月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅;將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。
按照目前5．5％的營業(yè)稅稅率,成交100萬元的房子,將直接少交稅5．5萬元。從已有稅種來看,房屋交易流通過程中需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi),如營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和契稅,除了個(gè)人所得稅,幾乎已經(jīng)全部取消。
未來購房者可能會(huì)享受更多實(shí)惠
12月21日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,提出了多項(xiàng)指導(dǎo)性的意見。該《意見》明確提出:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求,主動(dòng)采取措施,以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售,受到了社會(huì)各方廣泛的關(guān)注。
“這里面的意思就是房地產(chǎn)市場的全面回暖,需要開發(fā)商拿出誠意配合國家的政策,進(jìn)行合理地降價(jià)促銷。”深圳市社科院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕說,目前各地樓市的觀望氣氛還是比較濃厚,一些開發(fā)商采取“特價(jià)房”“送裝修”等間接降價(jià)方式,試探購房者的接受底線,可能進(jìn)一步加劇市場的觀望,不利于有效刺激房地產(chǎn)市場成交。
高海燕說,當(dāng)前開發(fā)商應(yīng)該拿出更多的誠意,如果能夠降價(jià)一步到位,就能讓消費(fèi)者逐步看到房地產(chǎn)調(diào)整周期結(jié)束,逐步放棄觀望,從而有效放大市場成交。《意見》的出臺(tái),顯然已經(jīng)為開發(fā)商未來的決策指明了方向。從這個(gè)意義上說,未來購房者可能會(huì)從國家宏觀調(diào)控政策中享受更多實(shí)惠。
同時(shí),該《意見》還要求地方政府承擔(dān)起穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé),穩(wěn)定房地產(chǎn)市場實(shí)行由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé),市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。各地區(qū)在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下,可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,進(jìn)一步采取加大保障性住房建設(shè)力度、鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。
根據(jù)《意見》的精神,12月23日,江蘇省出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》,提出鼓勵(lì)支持普通商品住房消費(fèi)的多項(xiàng)舉措。其中包括:繳存住房公積金的職工購買自住房,暫不受面積、價(jià)格及貸款次數(shù)等限制;購買二手房申請(qǐng)住房公積金貸款的,可享受新房貸款政策。
有關(guān)專家指出,這意味著地方政府被賦予了更多的自主權(quán),可以出臺(tái)適合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策,這也可能為消費(fèi)者帶來更多的實(shí)惠。
