海南島作為中國(guó)唯一的熱帶島嶼，得天獨(dú)厚的氣候條件，全年無(wú)冬，年均溫度22℃～26℃，濱海風(fēng)景區(qū)面積大，所轄海域200萬(wàn)km2，海洋旅游潛力巨大，中西部有保存完好的大片熱帶原始林區(qū)，動(dòng)植物資源豐富，同時(shí)又是國(guó)內(nèi)乃至世界上現(xiàn)存的為數(shù)不多的未被污染的地方，具有典型的熱帶濱海風(fēng)光的海南將必然會(huì)成為一個(gè)具有生機(jī)和活力的國(guó)際旅游目的地。建設(shè)國(guó)際旅游島，是我海南省立足省情全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、著眼于海南未來(lái)發(fā)展做出的重大決策。黨中央和國(guó)務(wù)院對(duì)此也給予高度重視。
國(guó)際旅游島的發(fā)展思路，讓海南房產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃向上的生機(jī)，隨著國(guó)際旅游島概念的日趨完善，海南樓市將重回巔峰。
“要想身體好，常來(lái)海南島！”在中央電視臺(tái)《新聞聯(lián)播》、《朝聞天下》欄目播出，在“萬(wàn)泉河水清又清”的輕快旋律中，海南國(guó)際旅游島整體形象廣告展現(xiàn)在全國(guó)電視觀眾眼中，海南向國(guó)內(nèi)外朋友們發(fā)出了永遠(yuǎn)的邀請(qǐng)。隨著《海南國(guó)際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃》的出臺(tái)，可以說(shuō)海南國(guó)際旅游島已經(jīng)有了很好的開端。不斷的宣傳推廣，海南國(guó)際旅游島的品牌效應(yīng)，已經(jīng)日趨明顯，目前海南樓市呈現(xiàn)出的鮮明投資性質(zhì)，讓各路地產(chǎn)大鱷再次云集海南。據(jù)海南省建設(shè)廳廳長(zhǎng)李建飛估算，北起海口南至三亞的海南東海岸，正在開發(fā)休閑房地產(chǎn)項(xiàng)目的海岸線超過(guò)120公里長(zhǎng)，這些項(xiàng)目總投資額超過(guò)1000億元。投資還在向內(nèi)陸延伸，甚至海南省五指山市的樓市也因此水漲船高。2009年6月，海口商品房銷售均價(jià)為5037.68元/平方米，比5月海口商品房銷售均價(jià)4542.67元/平方米提升了10.9%，同比去年同期海口商品房銷售均價(jià)提升17.46%。在銷量的持續(xù)增長(zhǎng)刺激下，海口商品房銷售均價(jià)在6月首次突破了5000元/平方米大關(guān)。
建設(shè)海南國(guó)際旅游島給日益發(fā)展的海南房地產(chǎn)業(yè)，帶來(lái)了更大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，在給海南島吸引和留住大批海內(nèi)外游客和購(gòu)房者的同時(shí)，其我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中隱藏的個(gè)別問(wèn)題也給建設(shè)海南國(guó)際旅游島帶來(lái)警示，如少數(shù)不誠(chéng)信房地產(chǎn)商的“價(jià)格欺詐”、“一女二嫁”、“房產(chǎn)證頒證難”、“合同條款不公平”、“房屋質(zhì)量問(wèn)題”、“哄抬房?jī)r(jià)”、“偷稅漏稅”、“捂盤惜售”、“房屋認(rèn)購(gòu)意向中的誤導(dǎo)和欺詐”等種種現(xiàn)象令購(gòu)房者心悸，甚至發(fā)生糾紛訴至法院造成訴累。雖然此類現(xiàn)象在全國(guó)范圍房地產(chǎn)業(yè)中屢見不鮮，但是這一切與建設(shè)“文明之島”“和諧之島”的國(guó)際旅游島標(biāo)準(zhǔn)格格不入。下面筆者從《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》入手，淺析房屋認(rèn)購(gòu)意向中的陷阱及提出防范建議。
一、《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》的神秘面紗
《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是否有效力？簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)何種影響？《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》出現(xiàn)糾紛怎么辦？《簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》后對(duì)《商品房買賣合同》條款與開發(fā)商達(dá)不成協(xié)議的定金是否能主張退回？以上種種疑問(wèn)，筆者做為一名律師，經(jīng)常接到當(dāng)事人類似的法律咨詢、甚至受托代理訴訟維權(quán)。
《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是擬購(gòu)房者與開發(fā)商之間簽訂的購(gòu)房意向書，協(xié)議中沒有明確的合同條款，往往以購(gòu)房者交付2萬(wàn)元左右的定金為。《房屋認(rèn)購(gòu)書》是大多房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋買賣中的習(xí)慣做法，它是合同的一種類型，但它并不是法律規(guī)定的商品房買賣合同。只要是雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)、一致，不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，房屋認(rèn)購(gòu)書是具有法律效力的。在實(shí)踐中，有許多法院都認(rèn)定了房屋認(rèn)購(gòu)書中雙方的約定，并以此為根據(jù)作出判決。具有法律效力的協(xié)議，對(duì)雙方當(dāng)事人都具有約束力，應(yīng)該認(rèn)真履行。在最高人民法院的最新《解釋》中，對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中雙方約定的做為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的定金應(yīng)如何處理的規(guī)定，就是對(duì)司法實(shí)踐中處理房屋認(rèn)購(gòu)書做法的肯定。
二、認(rèn)購(gòu)意向中的陷阱
《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是具有一定意義的。因?yàn)榭蛻魜?lái)看房買房，未必就準(zhǔn)備好了足夠的錢，達(dá)到能直接簽合同付首期的程度。這部分客戶就可以通過(guò)定金的形式，表達(dá)一種意向，有利于開發(fā)商留住客戶。《房屋認(rèn)購(gòu)書》對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，有利于保留其看中的房產(chǎn)，騰出時(shí)間準(zhǔn)備購(gòu)房款。但是，因有些不誠(chéng)信的開發(fā)商在利用《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》這一特殊的程序，在內(nèi)容上可能出現(xiàn)不公平的條款，甚至在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)的誤導(dǎo)和欺詐，導(dǎo)致大量的糾紛和投訴產(chǎn)生。《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》是開發(fā)商自己制定的，條款各不相同，影響也各不相同。但是，很多《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》上都只有對(duì)購(gòu)房者的約束和違約責(zé)任，對(duì)開發(fā)商的約束較少，容易導(dǎo)致不平等關(guān)系。購(gòu)房者對(duì)《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》本身的意義和法律后果不了解，在簽了《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》以后，就不得不按照要求，繼續(xù)付款，結(jié)果錢已經(jīng)交完了，合同沒有簽下來(lái)，購(gòu)房者的權(quán)益就得不到保障。在交付定金后，或是售價(jià)又提高了，或是購(gòu)房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或是雙方在簽訂《商品房買賣合同》對(duì)購(gòu)房者開發(fā)商制訂的條款無(wú)法達(dá)成一致，因以上種種情形最后無(wú)法簽訂買賣合同的，開發(fā)商往往拒絕退回購(gòu)房定金，給購(gòu)房者帶來(lái)?yè)p失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年在海南，購(gòu)房者因最終無(wú)法與發(fā)展商簽訂房地產(chǎn)買賣合同又無(wú)法收回定金而投訴到消委會(huì)、起訴到法院的案例日益上漲。主要有以下幾大定金陷阱。
（一）合同未見到定金先交。開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，都不會(huì)主動(dòng)將正式的《商品房買賣合同》交給購(gòu)房者看，一般都會(huì)要求購(gòu)房者先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并支付定金后才能看合同。簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并支付定金的購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)《商品房買賣合同》添加了很多開發(fā)商制訂的內(nèi)容，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)顯失公平。無(wú)法達(dá)成《商品房買賣合同》的，購(gòu)房者往往會(huì)被拒絕退回定金的要求。
（二）房屋已抵押購(gòu)房者不知情。購(gòu)房者在支付定金后才發(fā)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)的房產(chǎn)是抵押房，開發(fā)商未說(shuō)明抵押情況，也未出示任何相關(guān)證件，只是約定簽訂商品房買賣合同日期。購(gòu)房者要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議書遭拒絕，要求返還定金被拒絕。
（三）簽訂合同時(shí)霸王條款多。購(gòu)房者在交付定金并簽訂認(rèn)購(gòu)書后，到簽購(gòu)房買賣合同時(shí)，由于合同條款有許多不平等的地方，購(gòu)房者要求更改合同中的某些不平等條款，往往會(huì)遭到開發(fā)商商拒絕。購(gòu)房者因此要求退定金遭拒。
