十一黃金周是一個購房的黃金時期。很多購房者將利用長假精挑細(xì)選自己的心水房子，但購房時你應(yīng)小心陷阱，做一個精明的購房人。
防止買到集資房
《商品房預(yù)售許可證》是由廣州市房管局頒發(fā)的，開發(fā)商只有取得該證書才能向公眾發(fā)售樓宇，如開發(fā)商未取得該證書就公開銷售，則有可能是集資房或是尚未申領(lǐng)預(yù)售許可證的商品樓盤。所謂集資房，即按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用和其他費用后，方可使用土地。若發(fā)展商在開發(fā)過程中未繳納土地使用權(quán)出讓金，利用農(nóng)民的宅基地進(jìn)行開發(fā)，即未將集體所有的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國有———這就是大家所言的“集資房”。購買集資房的，由于土地使用不合法，將導(dǎo)致購房者日后無產(chǎn)權(quán)證。
廣州市房管部門頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時，要求開發(fā)商具備一定的條件，例如，開發(fā)商需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、所開發(fā)樓宇已交付土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書，樓宇建設(shè)已達(dá)到一定進(jìn)度等，這些條件都是購房人日后按期收樓，辦理產(chǎn)權(quán)證的有力保證，因此購房者在購房時，首先要審查的，就是看一看樓盤有沒有預(yù)售證。
區(qū)別定金和訂金
按照現(xiàn)在廣州市房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行規(guī)，購房者在預(yù)訂商品房時，在簽署正式的購房合同之前，往往會先與開發(fā)商簽訂《認(rèn)購書》，并交付定金。根據(jù)《合同法》第115條的規(guī)定，簽訂合同的雙方當(dāng)事人可以依照約定，一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
因此購房者在“落定”時，要注意《認(rèn)購書》中約定的繳付款項的性質(zhì)是什么，如《認(rèn)購書》中訂明所繳款項性質(zhì)是“定金”，并注明購房人不按約定簽署購房合同，繳付樓款則視為違約，定金不予退還的，就要審慎考慮購房的意向是否明確，否則一旦變更購房意圖的，則定金就無權(quán)要求開發(fā)商返還。
如《認(rèn)購書》中約定所繳款項性質(zhì)是“訂金”，并未約定更改購房意向時，“訂金”不予退還的，則該“訂金”的性質(zhì)是預(yù)付款，如購房者與開發(fā)商解除《認(rèn)購書》時，預(yù)付款應(yīng)由開發(fā)商退還。
廣州的售房單位采用的《商品房買賣合同》均是由廣州市國土局、房管局統(tǒng)一印制的格式合同。在買賣合同中，已對商品房的建筑面積、房產(chǎn)證的辦理、交樓期限、發(fā)展商免責(zé)范圍的約定、樓宇設(shè)計變更、交接辦法、物業(yè)管理、質(zhì)量爭議等問題作出詳盡規(guī)定。但購房畢竟是一項大宗的消費，因此購房合同簽訂的完善與否，直接關(guān)系到購房者的切身利益。在簽訂商品房預(yù)售合同時，購房者應(yīng)注意以下問題：
謹(jǐn)防出現(xiàn)裝修貨不對板
商品房的建筑材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確標(biāo)注。防止裝修、裝飾貨不對板。
個案：
時下購房，不少消費者都圖省事選擇發(fā)展商贈送或是優(yōu)惠的裝修，但由于裝修工藝的特殊性，裝修出現(xiàn)的用材的差異性以及個人的口味不同，裝修效果就可能有天淵之別。同時，發(fā)展商往往只會在合同中寫上豪華裝修、高級裝修等撩人字樣，而不約明裝修的用材、質(zhì)量等硬性標(biāo)準(zhǔn)，一旦發(fā)生爭議，很難認(rèn)定發(fā)展商的責(zé)任。
提醒：
購房者細(xì)化合同條款，一一明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。家居材料的質(zhì)量、品牌、件數(shù)，房屋經(jīng)裝修后各種功能的設(shè)置、甚至裝修的圖紙最好都明確在合同中。裝修后房屋與合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不同的，消費者還可以依合同標(biāo)準(zhǔn)，要求發(fā)展商維修、重做直至符合房屋所用。
精明選擇合理計價方式
由于面積計算的復(fù)雜性與專業(yè)性，“縮水樓”與“膨脹樓”成了最讓消費者頭痛的問題。一套市區(qū)商品房，每平方米單價動輒數(shù)千元，一下子多出幾平方米對工薪階層可不是個小數(shù)目；而少了幾平方米使用起來就更讓人痛苦，而且要從發(fā)展商手里追回房款可不是件容易的事。
個案：
雖說前幾年復(fù)雜的公攤面積計算讓消費者吃盡苦頭，但自去年開始實施套內(nèi)面積計價已使情況大有改觀，但發(fā)展商千方百計地使用諸如“面積計價以建筑面積算，如套內(nèi)面積與公攤面積皆有變化的，以建筑面積為準(zhǔn)”的補充條款，“計價面積以房管局實測面積的100％計算房價”的認(rèn)購書條款變更合同條款，使消費者無所適從。
提醒：
購房者應(yīng)選擇按套內(nèi)面積計價的方式，對不熟悉的建筑面積計價、實測面積計價的合同不要簽，避免陷入不利的條款中。只有簽好合同，才能無畏“縮水樓”、“膨脹樓”。
個案：
由于建筑上的原因，房屋面積出現(xiàn)誤差實屬難免，一旦出現(xiàn)糾紛，發(fā)展商往往報大測量面積，或隱瞞房管部門面積不報，以種種理由加收房款；而消費者往往對面積誤差不太了解，選擇了誤差較大（如面積誤差在5％以上，多退少補，即面積誤差至100％，發(fā)展商也只會多退少補）的標(biāo)準(zhǔn)，消費者的權(quán)益很難得到保證。
提醒：
建議購房人在合同中訂明，房屋面積以房管局測繪所的測繪結(jié)果為準(zhǔn)。并在購房合同中選擇以下條款：面積誤差比絕對值在0.6％（含本數(shù)）以內(nèi)的，買賣雙方不作任何補償；面積誤差比絕對值在0.6％（不含本數(shù)）至3％（含本數(shù)）以內(nèi)的，買賣雙方按實測計算面積及本合同約定的房屋單價據(jù)實結(jié)算；面積誤差比絕對值超過3％（不含本數(shù)）的，消費者有權(quán)退房。
買樓花要注意免責(zé)條款
所謂“免責(zé)條款”就是開發(fā)商在違反合同時，依照法律及合同約定，不用承擔(dān)違約責(zé)任的“免戰(zhàn)金牌”。
個案：
如購房者選擇的是樓花，非現(xiàn)樓，就要注意購房合同中開發(fā)商逾期交樓時的免責(zé)條款是如何約定的。在司法實踐中，發(fā)展商遲交樓的理由是五花八門：臺風(fēng)影響、雨季外墻無法施工、衛(wèi)生檢查、地鐵線路開挖等等，不一而足。對于非專業(yè)人士的消費者而言，很有可能會陷入發(fā)展商在合同中早已設(shè)定的種種免責(zé)合同條款，使發(fā)展商有機會逃避違約責(zé)任。而且發(fā)展商還會利用合同簽訂之前、合同履行期之后發(fā)生的不可抗力作為免責(zé)的借口。
提醒：
根據(jù)《民法通則》和《合同法》規(guī)定，免責(zé)事由只有不可抗力一種。不可抗力是指不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況，如戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害、地震等。只有出現(xiàn)發(fā)生在合同履行期間不可抗力事由的才能免責(zé)。當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)在合理期限內(nèi)提供證明。
