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    重壓之下購房者如何應對 規(guī)避新政歪招多
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,004 ℃

    9月底,國家有關部門再次出臺五項舉措,分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴厲措施,調(diào)控升級。根據(jù)以往的經(jīng)驗,每次調(diào)控政策的出臺,市場都會產(chǎn)生新的變化。對購房者來說,唯有及時調(diào)整自己的購房策略,方能走在市場前列。 樓市再遭政策打壓,購房者應該如何應對?

    9月底,國家有關部門再次出臺五項舉措,分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴厲措施,調(diào)控升級。根據(jù)以往的經(jīng)驗,每次調(diào)控政策的出臺,市場都會產(chǎn)生新的變化。對購房者來說,唯有及時調(diào)整自己的購房策略,方能走在市場前列。

    樓市再遭政策打壓,購房者應該如何應對?每次出臺調(diào)控政策,樓市總會隨之產(chǎn)生諸多變化,而對于購房者來說,如何提前了解即將發(fā)生的變化,并隨即制定應變策略尤為重要。根據(jù)過往的經(jīng)驗,唯有及時調(diào)整自己的購房策略,方能走在市場前列,并遠離被動。

    那么,此次調(diào)控市場有將會產(chǎn)生哪些新的變化?購房者如何應對?我們采訪了各路專家以及業(yè)內(nèi)人士,購房者也許能夠從中受到啟發(fā)。

    應對變化是關鍵

    正當林先生準備換大房的時候,二次調(diào)控轟然而至,這讓他一時間不知該如何是好。林先生屬于改善型需求,5年前在上海的閘北區(qū)買了一套一室戶,婚后的二人世界,這套小房還能應付,并不顯得擁擠。但隨著小寶寶的降生,這套一室戶已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有的需求了,換房成為當務之急。

    根據(jù)現(xiàn)有的資金實力,林先生準備先買一套面積約90平方米的兩房,等到經(jīng)濟條件改善之后,再買一套更大的房子,把父母接過來一起住。讓林先生感到為難的是,根據(jù)新政策的規(guī)定,他還有一次買房機會,也就是說,此次買房之后,以后如果再想換更大的房子,可能就要面臨有錢買不到房的尷尬情形了。

    其實,不僅僅只是林先生需要做出調(diào)整。新調(diào)控政策的出臺,將會在諸多環(huán)節(jié)對樓市產(chǎn)生影響。在今年4月份,國家針對樓市調(diào)控出臺了 新國十條 ,諸如信貸政策、稅收、交易等諸多環(huán)節(jié)都發(fā)生了變化。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,新政的出臺,使得降價預期劇增,由此看來,此前開發(fā)商所寄予厚望的 金九銀十 不會出現(xiàn),整個市場又會陷入觀望氣氛之中。在這種背景下,購房者主動找到應對策略,則尤為重要。

    根據(jù)政策做調(diào)整

    專家表示,購房者應根據(jù)政策的具體變化做出相應調(diào)整。9月底,國家有關部門再次出臺五項舉措,分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴厲措施,同時對地方政府提出了更明確要求,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控再度升級。而結(jié)合各地區(qū)的具體實施細則發(fā)現(xiàn),對于購房者來說,其住房消費方式等多個方面都會隨之產(chǎn)生不同的變化。

    根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定,不難發(fā)現(xiàn)將會影響到住房消費觀念、首次置業(yè)計劃、住宅投資功能等多個方面。下面我們結(jié)合各個政策措施來一一進行具體分析。

    變化一:購房機會有限

    由于實施 限購政策 ,以及信貸政策的收緊,這要求購房者珍惜不多的購房機會。

    國慶長假最后一天,上海出臺《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》(以下簡稱 滬12條 ),其中最為引人關注的一條是 限購令 ,即:規(guī)定上海及外省市居民在上海每戶家庭限購1套房。

    專家解釋說,雖然這只是一條臨時性政策,但其執(zhí)行時間到底有多長,目前還不得而知。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅告訴記者,可以明確的是, 限購令 的使命在短期內(nèi)不會終結(jié)。這也就是說, 限購令 將在未來較長一段時間內(nèi)一直發(fā)揮其作用。

    鄒毅進一步解釋說, 限購令 的出臺主要是用來限制投機性需求,由此看來,即使未來房價穩(wěn)定了下來,但為了防止投機性需求死灰復燃,這項政策也會一直執(zhí)行下去。

    【應對措施】學會珍惜購房機會。 限購令 的出臺,在抑制投機性需求方面肯定能夠發(fā)揮巨大的作用,但另一方面,卻會對住房消費方式產(chǎn)生不可忽視的影響。 限購令 規(guī)定從10月7日之后,不管是外省市還是上海居民,每戶家庭限購1套房,這意味著在未來,每戶家庭所擁有的購房機會有限。因此業(yè)內(nèi)人士表示,購房者應該學會珍惜購房機會,在房源選擇方面更為慎重一些,加之信貸政策的收緊,二套房貸首付比例提高、利率上浮,都會導致購房成本增加,因此一旦出錯,可能要付出巨大的糾錯成本。

    變化二:首次購房門檻提高

    首付比例的提高,以及貸款優(yōu)惠利率幅度的減少,使得首次購房成本增加。這對諸多剛性需求來說,要留意購房自有資金的比例。

    國家五部委出臺的五項措施中,就對首付比例重新做出了調(diào)整,規(guī)定:對貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上。而在這之前,對于首次購買普通住房的,其首付比例為20%。

    【應對措施】剛性需求者還是應該從自己的實際購房能力出發(fā)考慮問題。購房最難的一關是自籌首付款,而最新的五項措施使得自籌首付款的難度進一步加大,因而使得購房門檻增加,這對購房者來說應該提前做好準備。對于首次購房的年輕人來說,如果家人的幫助有限,推遲置業(yè)計劃不失為最實際的選擇。其實,國外首次置業(yè)的年齡普遍比國內(nèi)大,如日本、德國、美國等首次置業(yè)年齡在34~37歲之間。

    變化三:住宅投資功能減弱

    限購令 以及全面停止三套房貸,使得市場交易活躍程度大為降低,國家抑制投機性需求的意圖十分明顯,這意味著普通住宅的投資功能大大減弱。如果國家開始征收持有環(huán)節(jié)稅,這會使得普通住宅的投資功能進一步喪失。

    與 新國十條 中,只要求房價過高城市有選擇性地暫停發(fā)放第三套及以上房貸和限制外地人購房貸款的政策相比,新政擴展到了全國范圍,要求全部停止 三套房貸 ,鄒毅分析認為,這將有利于打壓投資投機性購房,尤其是外地投資投機者。

    漢宇地產(chǎn)研究部副經(jīng)理付偉分析認為,這項措施的作用將會促使投機性需求知難而退,因而當炒作推出之后,樓市交投活躍程度大為降低,房價上漲幅度大為降低。海外成熟的房地產(chǎn)市場走勢來看,每年平均漲幅不超過10%。

    【應對策略】重視商業(yè)地產(chǎn)。其實,商業(yè)地產(chǎn)相對普通住宅來說,更加具有投資價值。因此對于偏愛不動產(chǎn)投資的人士來說,應該重視商業(yè)地產(chǎn)投資。當然,商業(yè)地產(chǎn)投資較住宅投資來說,應更加注重技巧,因此投資者要花費更多的精力去學習。

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