1、房屋買賣合同簽訂后，因意外事故而使房屋毀損、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)?
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”由此可見，在一般情況下，房屋損壞的風(fēng)險，在房屋交付之前由出賣人承擔(dān);在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔(dān)。此處所說的交付，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中，由買受人占有使用該房屋。
另外，《中華人民共和國合同法》第142條規(guī)定：“標的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”這是我國法律規(guī)定的風(fēng)險責(zé)任負擔(dān)的交付主義原則。
2、如何確定交付使用?
所謂商品房的交付使用，就是出賣人(開發(fā)商)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人(業(yè)主)占有。其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人，所以“交鑰 匙”即為商品房的交付使用。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。當然，根據(jù)法律規(guī)定，商品 房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有 權(quán)的，就應(yīng)當按照約定來確定“房屋交付使用”的內(nèi)容。在此約定下，出賣人(開發(fā)商)不僅應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)向買受人(業(yè)主)“交鑰匙”，而且還應(yīng)當將 房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，才能叫完成了“交付”的義務(wù)。這時，房屋的風(fēng)險責(zé)任才發(fā)生轉(zhuǎn)移。否則，如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定 其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)，房屋的風(fēng) 險責(zé)任也就隨之轉(zhuǎn)移。
