滬律網(wǎng)網(wǎng)友咨詢：
1、我于2005年9月定購了一套151.14m2的3居室的房屋，當時一方面看戶型、面積都能滿足自身要求，另一方面價格亦還滿意，因此隨即簽訂了內(nèi)部認購協(xié)議(不是正式購房合同，當時未想到面積差異問題，故未對面積差異賠償問題進行約定，但雙方簽字手續(xù)齊備。)，但到現(xiàn)在簽正式購房合同時，其面積經(jīng)預(yù)售許可證上面積變成141.54m2，遠遠超出了國家規(guī)定的3%范圍，請問我在簽正式購房合同時是否可以要求房屋開發(fā)商對3%超出部分進行雙倍賠償？
2、由于是內(nèi)部認購，我不知道國家有關(guān)配套費收取的相關(guān)規(guī)定，當時開發(fā)商要求預(yù)交6000元水、電、樓宇對講、電子防盜配套費，并雙方進行了預(yù)定，現(xiàn)在簽正式合同時開發(fā)商說國家不允許收配套費了，要按6000元折成平均房價加入總房價中，請問這合理嗎？因為當時我想是用不了6000元的，也就無所謂，現(xiàn)在我該如何主張我的權(quán)益呢？
上海普陀區(qū)田根成律師回復(fù)：
關(guān)于認購合同，如果合同的主要條款完整，如房屋位置、面積，交房時間、方式，付款時間、方式，違約責任等，法院一般會認定是房屋買賣合同，故如果你們的認購協(xié)議符合上述情況，則面積差額可以要求賠償，沒有約定沒關(guān)系，根據(jù)法律規(guī)定就行了。至于說配套設(shè)備費分攤，應(yīng)該考慮到這是房價的因素之一，本身已經(jīng)包含在房價里了，開發(fā)商再折成房價分攤，不合理。現(xiàn)在的情況下，你可以以你的認購書已經(jīng)是房屋買賣合同為由，要求其交房或者賠償損失。
上海長寧區(qū)馬建榮律師回復(fù)：
首先，判斷一個買賣合同是否有效并非看他是否為內(nèi)部協(xié)議或正式協(xié)議，只要雙方對合同的主要條款達成一致且不存在欺詐等違反法律強制性規(guī)定的情況，合同都是有效的。
而法律在處理一個有效合同時所采取的方式就是尊重雙方當事人的合意，即如何約定即如何履行。具體到你的案子，最高院對房屋面積誤差專門出過一個司法解釋，對于開發(fā)商超出3%面積的部分需雙倍返還，而所謂把6000元劃入房屋總價中的說法其本身是對合同價格條款的修改，只要你不同意，對方就無權(quán)單方面更改，如果如對方所說，就應(yīng)該全額返還6000元。
