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1、我于2005年9月定購了一套151.14m2的3居室的房屋,當(dāng)時(shí)一方面看戶型、面積都能滿足自身要求,另一方面價(jià)格亦還滿意,因此隨即簽訂了內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議(不是正式購房合同,當(dāng)時(shí)未想到面積差異問題,故未對面積差異賠償問題進(jìn)行約定,但雙方簽字手續(xù)齊備。),但到現(xiàn)在簽正式購房合同時(shí),其面積經(jīng)預(yù)售許可證上面積變成141.54m2,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國家規(guī)定的3%范圍,請問我在簽正式購房合同時(shí)是否可以要求房屋開發(fā)商對3%超出部分進(jìn)行雙倍賠償?
2、由于是內(nèi)部認(rèn)購,我不知道國家有關(guān)配套費(fèi)收取的相關(guān)規(guī)定,當(dāng)時(shí)開發(fā)商要求預(yù)交6000元水、電、樓宇對講、電子防盜配套費(fèi),并雙方進(jìn)行了預(yù)定,現(xiàn)在簽正式合同時(shí)開發(fā)商說國家不允許收配套費(fèi)了,要按6000元折成平均房價(jià)加入總房價(jià)中,請問這合理嗎?因?yàn)楫?dāng)時(shí)我想是用不了6000元的,也就無所謂,現(xiàn)在我該如何主張我的權(quán)益呢?
上海普陀區(qū)田根成律師回復(fù):
關(guān)于認(rèn)購合同,如果合同的主要條款完整,如房屋位置、面積,交房時(shí)間、方式,付款時(shí)間、方式,違約責(zé)任等,法院一般會認(rèn)定是房屋買賣合同,故如果你們的認(rèn)購協(xié)議符合上述情況,則面積差額可以要求賠償,沒有約定沒關(guān)系,根據(jù)法律規(guī)定就行了。至于說配套設(shè)備費(fèi)分?jǐn)偅瑧?yīng)該考慮到這是房價(jià)的因素之一,本身已經(jīng)包含在房價(jià)里了,開發(fā)商再折成房價(jià)分?jǐn)偅缓侠怼,F(xiàn)在的情況下,你可以以你的認(rèn)購書已經(jīng)是房屋買賣合同為由,要求其交房或者賠償損失。
上海長寧區(qū)馬建榮律師回復(fù):
首先,判斷一個(gè)買賣合同是否有效并非看他是否為內(nèi)部協(xié)議或正式協(xié)議,只要雙方對合同的主要條款達(dá)成一致且不存在欺詐等違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況,合同都是有效的。
而法律在處理一個(gè)有效合同時(shí)所采取的方式就是尊重雙方當(dāng)事人的合意,即如何約定即如何履行。具體到你的案子,最高院對房屋面積誤差專門出過一個(gè)司法解釋,對于開發(fā)商超出3%面積的部分需雙倍返還,而所謂把6000元?jiǎng)澣敕课菘們r(jià)中的說法其本身是對合同價(jià)格條款的修改,只要你不同意,對方就無權(quán)單方面更改,如果如對方所說,就應(yīng)該全額返還6000元。