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房屋買賣合同期待利益損失的認(rèn)定
發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:933 ℃

  一、房屋買賣合同中期待利益損失的認(rèn)定

  期待利益是指當(dāng)事人依據(jù)合同約定而有權(quán)期待通過合同的履行而實(shí)現(xiàn)的權(quán)益,通常表現(xiàn)為當(dāng)事人在合同得到正常履行時(shí)本來可以獲得的利益。目前,我國合同法在對(duì)期待利益損失予以認(rèn)可的同時(shí),也對(duì)其進(jìn)行了限制,即期待利益損失“不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。

  因此,在確定期待利益損失時(shí),需把握三點(diǎn):

  1、期待利益的依據(jù)必須是有效成立的合同;

  2、期待利益損失系因違約方的違約造成的損失;

  3、期待利益損失為違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失。

  二、房屋買賣合同中期待利益損失的計(jì)算

  在確定原告存在期待利益損失的情況下,如何計(jì)算期待利益損失?隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)交易日趨活躍,商品房成交量和成交價(jià)節(jié)節(jié)攀升。尤其是在2008年至2013年期間,房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)成倍增漲的情況時(shí)有發(fā)生。因房屋增值空間巨大,少數(shù)房屋買賣合同的一方當(dāng)事人基于利益最大化考慮,惡意違約,然后再以更高的價(jià)格與他人成交或據(jù)為己有。這種行為必然會(huì)給誠信守約方造成嚴(yán)重?fù)p失,如果法律不對(duì)守約方予以充分保護(hù),則可能導(dǎo)致人們誤認(rèn)為違反誠實(shí)信用原則成本低廉而盲目追求利益至上,對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不安定因素。由于合同法第一百一十三條第一款規(guī)定得較為原則,因此司法實(shí)踐中做法不一。

  在合同雙方當(dāng)事人無約定的情況下,在房價(jià)快速上漲時(shí)期,如果按資金占用損失計(jì)算,即按銀行同期貸款利率來計(jì)算守約方的損失,資金利息損失必然不足以彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失,而違約方則可以從中獲取較大利益,導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡,從而可能出現(xiàn)鼓勵(lì)違約行為的負(fù)面價(jià)值導(dǎo)向,采用此種方法計(jì)算損失有違法律的基本原則,應(yīng)予糾正。

  為最大限度減少違約獲利現(xiàn)象的發(fā)生,倡導(dǎo)誠實(shí)信用的交易原則,維護(hù)社會(huì)公平正義,采用守約方享有合同解除權(quán)并同時(shí)提出解除合同時(shí)的房屋市場價(jià)值與購買成本之間的差額來確定損失賠償額較為公平合理。

  三、房屋買賣合同中優(yōu)惠價(jià)款的期待利益損失

  在買賣合同中,對(duì)于一些大額資金的買賣,出賣人出于銷售業(yè)務(wù)及時(shí)完成、大額資金迅速回籠等目的,往往與買受人在合同中明確約定優(yōu)惠條款,即,買受人只要按合同約定及時(shí)支付相當(dāng)數(shù)額的資金,就會(huì)享受比原市場價(jià)格較低的優(yōu)惠價(jià)。這種銷售模式在商品房銷售中尤為普遍。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約不交房,導(dǎo)致已按合同約定支付優(yōu)惠后購房款的買受 人解除合同的,優(yōu)惠差價(jià)構(gòu)成買受人的期待利益。

  1、從履行利益而言,如果雙方履行了買賣合同,購買方享受打折后的優(yōu)惠價(jià)款明顯低于正常的市場價(jià),購買者而言減少了成本,同時(shí)因雙方在合同中有約定,故而優(yōu)惠價(jià)款數(shù)額是明確的。

  2、從預(yù)見時(shí)間而言,在簽訂合同時(shí)雙方特別是房地產(chǎn)銷售一方均預(yù)見到該項(xiàng)利益。其作出優(yōu)惠條件以及優(yōu)惠的內(nèi)容,是建立在已有深入、詳盡的認(rèn)識(shí)和充分分析的基礎(chǔ)上。即出賣方在簽訂合同時(shí)更能準(zhǔn)確預(yù)見違約對(duì)雙方產(chǎn)生的損失后果。

  3、對(duì)于買受人而言,合同履行前的常態(tài)是擁有用于購買標(biāo)的物的人民幣,在其支付了人民幣卻未得到標(biāo)的物,其明顯損失是已付貨款的利息。同時(shí),其還另存在隱形損失,即如果其需要另行購買相同標(biāo)的物,往往未必能享受到相同的優(yōu)惠,而是需要花去高于優(yōu)惠價(jià)的市場價(jià)。

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