一、被國家機關查封的房產(chǎn)可以買賣嗎?
除了被設定抵押的房屋以外，在實踐中還有一類房產(chǎn)的轉讓也會受到限制，就是依法被國家機關查封的房產(chǎn)，被查封就意味著查封期間無法辦理過戶手續(xù)，那么針對這類房產(chǎn)的買賣合同效力如何認定?在實踐中又如何操作呢?
北京高院依據(jù)北京的司法實踐，按簽訂買賣合同和被采取查封措施的先后，分別給出認定和處理原則：
1、出賣人擅自將已被有權國家機關采取了查封等強制措施的房屋轉讓給他人的，買賣合同一般認定為無效，但相應有權國家機關或申請采取強制措施的權利人同意轉讓，或者一審法庭辯論終結前強制措施已經(jīng)解除的，可以認定合同有效。
2、出賣人轉讓房屋后，有權國家機關對房屋采取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時針對出賣人的強制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，可以參照房屋被設定抵押期權間買賣的原則處理。
二、買到的房屋被查封怎么辦?
如果賣方的房產(chǎn)被法院查封，而賣方要求買方先拿出一筆房款采替他清償債務然后再辦理過戶交易手續(xù)的話，那買方要格外謹慎，要注意把握以下幾點：
1、要求賣方出示與訴訟有關的材料，如起訴狀、法院受理通知書等，了解涉案金額及案件有關的其他信息，必要時旁聽該案件的開庭審理;
2、要求賣方與法院協(xié)商撤銷查封的方式和時間，有必要的話陪同賣方向法官了解;
3、如果決定為賣方清償債務，要盡量將房款付到法院，同時要求賣方方出具收款收據(jù)。千萬不能直接將房款交給賣方，否則有可能被賣方挪用;
4、要求賣方將房地產(chǎn)權證交給買：買方或者中間方保管，直至過戶。
5、購買被查封房產(chǎn)的法律風險較大，一定要格外謹慎。房產(chǎn)涉訴至少說明賣方有誠信問題。但是賣方急需用錢，價格一般都會比較便宜。因此要評估賣方的誠信，預判所涉案件的判決結果和對本起交易的影響，了解相關信息并在最大限度內(nèi)規(guī)避風險，這些會對買方的要求會比較高。如沒有專業(yè)人士如律師的協(xié)助并且不愿意承擔可能產(chǎn)生的風險的話，建議還是放棄購買。如果買方已付了定金或者已和賣方簽訂了買賣合同后才發(fā)現(xiàn)房屋被查封，可考解除合同并追究賣方的違約責任，如雙倍返還定金、支付違約金等。
