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    房地產(chǎn)交易原則
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:869 ℃

      房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng)。 房地產(chǎn)交易是一種極其專業(yè)性的交易。房地產(chǎn)交易的形式、種類很多,每一種交易都需要具備不同的條件,遵守不同的程序及辦理相關(guān)手續(xù)。特別是在我國由于處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的特殊時(shí)期,許多房地產(chǎn)權(quán)利并不規(guī)范,有些可以自由流轉(zhuǎn),有些限制流轉(zhuǎn),有些禁止流轉(zhuǎn)。因此,房地產(chǎn)交易需要律師在其中發(fā)揮重要作用.

      房地產(chǎn)交易的分類

      首先

      按交易形式的不同,可分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃。

      其次

      按交易客體中土地權(quán)利的不同,可分為國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易與集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。對(duì)后者現(xiàn)行法大多禁止或限制其交易,因此,在我國,一般而言,房地產(chǎn)交易僅指前者。前者還可進(jìn)一步按土地使用權(quán)的出讓或劃拔性質(zhì)的不同進(jìn)行分類。

      第三

      按交易客體所受限制的程度不同,可分為受限交易(如劃撥土地使用權(quán)[1]及其地上房產(chǎn)的交易,帶有福利性的住房及其占用土地使用權(quán)的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。

      第四

      按交易客體存在狀況的不同,可分為單純的土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)期權(quán)交易和房地產(chǎn)現(xiàn)權(quán)交易。

      房地產(chǎn)交易的一般規(guī)則

      房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循以下一般規(guī)則:

      (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。這就是“房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)一同交易規(guī)則”。房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)是不能分割的,同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)只能由同一主體享有,而不能由兩個(gè)主體分別享有;如果由兩個(gè)主體分別享有,他們的權(quán)利就會(huì)發(fā)生沖突,各自的權(quán)利都無法行使。在房地產(chǎn)交易中只有遵循這一規(guī)則,才能保障交易的安全、公平。

      (2)實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。我國剛剛建立市場(chǎng)機(jī)制,目前仍未形成合理的完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)價(jià)格體系,我國房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成復(fù)雜,非經(jīng)專業(yè)評(píng)估難以恰當(dāng)確定,故法律規(guī)定房地產(chǎn)交易中實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基準(zhǔn),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

      (3)實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià),不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。實(shí)施該制度的意義在于:進(jìn)行房地產(chǎn)交易要依法繳納各種稅費(fèi),要求當(dāng)事人如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格,便于以此作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。當(dāng)事人作不實(shí)申報(bào)時(shí),國家將依法委托有關(guān)部門評(píng)估,按評(píng)估的價(jià)格作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。

      (4)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記,房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記備案。房地產(chǎn)的特殊性決定了實(shí)際占有或簽訂契約都難以成為判斷房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的科學(xué)公示方式,現(xiàn)代各國多采用登記公示的方法以標(biāo)示房地產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)。我國法律也確立了這一規(guī)則,并規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,未辦理權(quán)屬登記,轉(zhuǎn)讓、抵押行為無效。

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