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我姓蘇，自已開(kāi)辦了一家小型工廠，近幾年做生意掙了一些錢。正好我們以前住的平房要拆遷，就想買一套大一點(diǎn)的房子居住，改善一下生活環(huán)境。經(jīng)過(guò)了解與比較，我最終選擇了藍(lán)郡花園的一套三居室，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋預(yù)售合同。合同約定，新房的建筑面積為125平方米，平均每平方米6000元，總價(jià)為75萬(wàn)，并約定半年后交房并辦理房產(chǎn)證。此外，還約定如果建成后面積存在誤差，購(gòu)房者可以解除合同。隨后，我交齊了全部房款，就等著半年后入住新房。
但令我沒(méi)有想到的是，交房時(shí)房產(chǎn)證上赫然寫(xiě)著“實(shí)測(cè)建筑面積117平方米”，這令我非常氣憤，沒(méi)想到建成后的房屋竟然“縮水”近10平方米。更令我覺(jué)得惱火的是， 當(dāng)我找到開(kāi)發(fā)商要求其退還差價(jià)賠償損失時(shí)，他竟然振振有詞，聲稱之前合同上標(biāo)注的房屋面積是“暫測(cè)面積”，而房產(chǎn)證上的面積是“實(shí)測(cè)面積”，這種情況對(duì)于期房來(lái)說(shuō)很常見(jiàn)，如果我有異議則可以解除合同。但是我原來(lái)的房子馬上就要拆了，而且現(xiàn)在的房?jī)r(jià)又在一直上漲，我不能也不愿解除合同。
請(qǐng)問(wèn)：我除了解除合同還可以采取什么方式維護(hù)自己的權(quán)益?
律師專線解答
蘇先生，您所遇到的這種期房面積“縮水”問(wèn)題比較常見(jiàn)，不僅如此，而且還會(huì)出現(xiàn)“膨脹”的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商在處理前一種情況時(shí)，多收的房款通常不會(huì)輕易退還，而在“膨脹”的時(shí)候，多出的房款則要求購(gòu)房者補(bǔ)齊。
上述兩種情況，嚴(yán)重侵害了廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益。為此，最高人民法院于2003年專門了出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》來(lái)規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，其中第14條明確規(guī)定，出賣人交付使用房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按照以下原則處理：(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及禾U息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋面積大于合同約定的面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含 3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
在上述事件中，您與開(kāi)發(fā)商簽訂的預(yù)售合同中雖對(duì)房屋交付時(shí)建筑面積與合同約定面積不符應(yīng)如何處理的問(wèn)題作出了約定，但并不明確。實(shí)際上，您完全可以主張適用上述司法解釋，維護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)上述法律規(guī)定，您所購(gòu)房面積誤差比絕對(duì)值：(合同約定面積125-交付時(shí)建筑面積117)÷合同約定面積125=6.4%，其遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了法律規(guī)定3%的比例。所以對(duì)3%以內(nèi)部分(3.75平方米)，應(yīng)該按照每平米6000兀的價(jià)格返還，計(jì)2.25萬(wàn)元;對(duì)3%以外部分(4.25平方米)應(yīng)按照每平米12000元的價(jià)格返還，計(jì)5.1萬(wàn)元;故您有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還房屋面積差價(jià)款共計(jì)7.35萬(wàn)元。
癥結(jié)所在
本問(wèn)題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)房屋實(shí)際面積與合同約定面積不符應(yīng)如何處理的問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
為了充分保護(hù)自己的利益，在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要特別注意面積條款。套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e各是多少，必須有明確的約定。這樣，一旦交付的房屋與約定不符，向法院起訴時(shí)才會(huì)有據(jù)可依。
在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)將所謂的“公用面積”大量分?jǐn)偨o購(gòu)房者，造成房屋從合同上看似面積很大，而實(shí)用面積卻很小的情況。我國(guó)法律對(duì)樓房公用面積可分?jǐn)偟牟糠肿隽嗽敿?xì)的界定，下列建筑面積不能作為公用面積分?jǐn)偅?1)倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;(2)售房單位自營(yíng)、自用的房屋;(3)為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。
法律鏈接
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條
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