咨詢熱線內(nèi)容
我姓文，是一名退休職工。我現(xiàn)有兩處房產(chǎn)，一處是單位分的福利房，另一處是前年購買的商品房。老伴過世得早，為了方便照顧我，兒子搬到福利房中和我共同居住。另外那處商品房暫時空著，房產(chǎn)證、身份證等物由兒子保管，心想日后留給孫子使用，而房產(chǎn)證登記的則是我的名字。
但是，前幾天我打算去收拾那套商品房時，眼前的景象讓我大吃一驚：門口安了報箱，門上還貼了喜字，顯然已經(jīng)有人居住。后跟物業(yè)核實，才知道我的房子在前兩個月已經(jīng)被人買下，現(xiàn)在的房主姓葉。找到葉某，他聲稱自己是以市價買的房子，還拿出了房屋買賣協(xié)議和已過戶的房產(chǎn)證書。并回憶說原房主是一個和我年紀差不多大的老人，陪同其一起來的是一個中年男子，姓文。我回家質(zhì)問兒子，他說現(xiàn)在房價高，賣了合適，還說以后這房子也是給他的，因為房產(chǎn)證已經(jīng)給他了，而葉某所說的那個老人是我的親家。隨后，我又去找房產(chǎn)登記管理部門，他們說當時是我的兒子、一個同我年齡相仿的老人、葉某夫婦三方來辦理的房產(chǎn)過戶手續(xù)。還說我兒子已拿出全套材料，所以他們并沒有責(zé)任。
請問：像我這種情況，我能以自己不知情為由要求葉某夫婦將房子返還給我嗎?
律師專線解答
文老先生，從法律的角度來講，您很難要回被兒子偷賣的房屋。具體可從以下幾個方面分析解答：
第一，您將房產(chǎn)證和身份證交給兒子代為保管的行為應(yīng)如何定性。這也是該問題的關(guān)鍵所在，如果您的此種行為是贈與，則您的兒子就可以自由處分那套商品房。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第128條的規(guī)定，公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當認定贈與關(guān)系成立;未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應(yīng)令其補辦過戶手續(xù)。上述事件中，您雖然已將房產(chǎn)證交與您兒子，但只是讓其暫時保管，且沒有辦理過戶手續(xù)。雖心里想著要給孫子以后使用，但并未作出明確的意思表示，所以，并不存在有效的贈與，即您兒子并沒有取得該商品房的所有權(quán)。
第二，您兒子與葉某夫婦簽訂的房屋買賣協(xié)議的效力。在您咨詢的事件中，由于您兒子并沒有商品房的合法所有權(quán)，而且沒有您的委托，屬于無權(quán)代理，且您在事后也沒有予以追認。根據(jù)我國《合同法》第48條的規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責(zé)任。所以此合同對您并不發(fā)生效力。
第三，您無法行使撤銷權(quán)，要回自己的房屋。我國《物權(quán)法》第106條明確規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(1)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(2)以合理的價格轉(zhuǎn)讓：(3)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。在上述事件中，您的兒子既出示了您的房產(chǎn)證、身份證，還找了一個相似的老人冒充您，再加之父子這一層關(guān)系，善意第三人葉某夫婦有理由相信您兒子有處分權(quán)。而且葉某夫婦也是以合理的市場價格購買，并辦理了相應(yīng)的登記手續(xù)，故爭議房屋的所有權(quán)應(yīng)歸葉某所有，您無權(quán)主張收回房屋。對于您因此所造成的損失，您只能要求您的兒子予以賠償。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人是否有權(quán)追回這一問題認識不清楚。
律師提醒與注意事項
需要提醒的是，欲使自己的權(quán)益不受侵害，就應(yīng)該有意識保護好重要物品，以免被人冒用。另外，如果您愿意，可以根據(jù)我國《合同法》和《民法通則》的規(guī)定，向您的兒子主張權(quán)利，要回房款，獲得賠償。
法律鏈接
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百二十八條
《中華人民共和國合同法》第四十八條
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條
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