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2003年2月20日，我與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份《購房預(yù)訂協(xié)議書》，約定由我購買該公司開發(fā)的一棟高層住宅樓的住房一套，開發(fā)公司承諾在2003年5月底之前與我簽訂正式售房合同，并于2004年12月31日前將房屋交付使用。此外還約定，我必須交付5萬元的定金，其余購房款分期支付。
但直到2003年6月，開發(fā)公司并沒有通知與我簽訂正式售房合同，我多次打電話催促，但其以未取得商品房預(yù)售許可證明為由予以拒絕。我心生懷疑，前往工地了解情況，卻發(fā)現(xiàn)工地施工標(biāo)牌上標(biāo)注該住宅樓工程的竣工日期為2005年8月20日，而開發(fā)公司與我簽訂的《購房預(yù)訂協(xié)議書》中約定，其于2004年底將房交付我使用，顯然其到時(shí)不能兌觀此承諾。于是我找到該公司，提出解除合同、雙倍返還定金的要求。但開發(fā)公司卻聲稱：公司沒有取得商品房預(yù)售許可證明，所以與我簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)為無效。對(duì)于無效合同，公司只需退還5萬元的定金即可，不同意雙倍返還定金。此外，還稱時(shí)間還未到2004年12月31日，所以不能認(rèn)定其構(gòu)成違約。
請(qǐng)問：開發(fā)公司的說法正確嗎?其是否構(gòu)成預(yù)期違約?我可以要求其雙倍返還定金嗎? (咨詢者：陳先生)
律師專線解答
陳先生，可以明確地告訴您：開發(fā)公司的說法并不正確，其已經(jīng)構(gòu)成預(yù)期違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。
第一，您與開發(fā)公司簽訂的《購房預(yù)訂協(xié)議書》的性質(zhì)及效力問題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。從您所述事實(shí)看，您與開發(fā)公司所簽訂的《購房預(yù)訂協(xié)議書》正好適用上述規(guī)定。而開發(fā)公司認(rèn)為該協(xié)議是屬商品房預(yù)售合同，應(yīng)適用有關(guān)商品房預(yù)售合同的規(guī)定，即最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定的出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。所謂商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購買者，而與購買者所簽訂的協(xié)議。而事實(shí)上，您與開發(fā)商所簽訂的《購房預(yù)訂協(xié)議書》只是你們雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。它應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售或買賣合同的預(yù)約合同，不能適用上述解釋第2條的規(guī)定，作為無效合同處理，應(yīng)該認(rèn)定購房預(yù)訂合同有效。
第二，開發(fā)公司是否構(gòu)成預(yù)期違約的問題。所謂預(yù)期違約，是指在合同約定的履行期限之前，一方當(dāng)事人明確表示不打算履行合同，或者雖沒有以口頭、書面等形式明確表示，但其行為表明了不履行合同的態(tài)度，如根本就沒有履行能力、始終不組織生產(chǎn)、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避義務(wù)等。據(jù)您所述，您與開發(fā)公司約定開發(fā)公司于2004年12月 31日交房，而建設(shè)工程卻于2005年8月20日才能完工，這顯然已經(jīng)表明，開發(fā)公司不能履行按期交房的義務(wù)，所以其行為已經(jīng)構(gòu)成預(yù)期違約。根據(jù)《合同法》第94條第(四)項(xiàng)關(guān)于“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定，您當(dāng)然可以解除你們之間存在的合同關(guān)系。并且，您可以依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，以房地產(chǎn)開發(fā)公司的違約行為導(dǎo)致未能訂立商品房買賣合同為由，要求其承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)預(yù)期違約及定金責(zé)任的有關(guān)法律規(guī)定不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
為能買到稱心的房子，在買房前做有關(guān)調(diào)查是有必要的，如開發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)、資產(chǎn)等，這些都反映出開發(fā)商的履約能力。有了這些了解后，再?zèng)Q定是否與開發(fā)商簽訂購房合同。另外，在簽訂合同時(shí)，開發(fā)商通常會(huì)給您提供合同范本，對(duì)此您務(wù)必要逐條解讀，以防開發(fā)商以合同條款規(guī)避責(zé)任。
法律鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第一百零八條、第一百一十五條
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第四條
