亚洲福利影院-亚洲福利一区-亚洲福利一区-亚洲福利网站-国产一级片免费看-国产一级片免费看

咨詢熱線內(nèi)容
我家現(xiàn)在住的這套房子是父母留給我的老式板樓，年代已經(jīng)很久。與妻子商量后，我們決定購(gòu)買(mǎi)一套新房，于是便開(kāi)始收集各個(gè)樓盤(pán)的廣告，其中有一則廣告吸引了我的注意。廣告中是這樣描述的：現(xiàn)預(yù)售一批高層住宅群， 已基本完工；小區(qū)西面將建露天游泳池、花園等休閑區(qū)域，還將建設(shè)幼兒園、小區(qū)會(huì)所等相應(yīng)的配套設(shè)施......雖然該房?jī)r(jià)平均每平米比其他樓盤(pán)高1 000元左右，但我還是毫不猶豫地買(mǎi)下了其中的一套房子，并與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，支付了40萬(wàn)元首付款。
可當(dāng)樓盤(pán)竣工，我們?nèi)腋吒吲d興地入住時(shí)，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)說(shuō)要興建游泳池的地方竟又挖起了深坑，而且最可氣的是，原來(lái)計(jì)劃建幼兒園的地方也被改為綠地。我們幾個(gè)業(yè)主都對(duì)此事十分氣憤，馬上與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了交涉。而開(kāi)發(fā)商則回應(yīng)售樓廣告僅是一種宣傳手段，根本不算數(shù)，一切還應(yīng)以預(yù)售合同為準(zhǔn)。回頭一想，我們當(dāng)初簽訂的房屋預(yù)售合同中對(duì)此的確未作明確的約定，我頓時(shí)傻了眼。
請(qǐng)問(wèn)：售樓廣告是否具有法律效力?我能否以樓房環(huán)境與售樓時(shí)的宣傳廣告不符為由要求解除合同? (咨詢者：馬先生)

律師專線解答
馬先生，可以明確回答您的是，售樓廣告同樣具有法律效力，如果樓房環(huán)境與售樓廣告不符，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償您所遭受的損失。
上述事件是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳而引起的房地產(chǎn)買(mǎi)賣糾紛。虛假的房地產(chǎn)廣告有兩種表現(xiàn)形式，一種是開(kāi)發(fā)商虛構(gòu)事實(shí)，將子虛烏有的事情在售樓廣告中作為真實(shí)的事實(shí)加以宣傳；另一種是開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)真相，將真實(shí)的情況隱瞞起來(lái)讓業(yè)主購(gòu)房時(shí)不知道真相。售樓廣告是商業(yè)廣告的一種，根據(jù)我國(guó)《合同法》第15條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商登載或派送售樓廣告，是其向業(yè)主發(fā)出簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同的要約邀請(qǐng)。要約邀請(qǐng)?jiān)诜缮祥_(kāi)發(fā)商并不承擔(dān)法律責(zé)任，所以許多經(jīng)營(yíng)者就利用這一點(diǎn)來(lái)玩虛假?gòu)V告的把戲。但是根據(jù)《合同法》第15條第2款的規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。而且出賣人如果就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。
據(jù)您所述，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初的樓盤(pán)廣告已經(jīng)交待了建設(shè)的各個(gè)配套設(shè)施以及具體方位，內(nèi)容具體明確，而且使得該樓盤(pán)的價(jià)格比其他同等條件的樓盤(pán)每平米貴了1000多元，對(duì)您是否與之定約產(chǎn)生重大影響，應(yīng)該屬于要約。要約一旦到達(dá)他人，且他人同意與之定約，其內(nèi)容就對(duì)發(fā)出人有法律拘束力。也就是說(shuō)，一旦您同意和其訂約，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所承諾的內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。所以，開(kāi)發(fā)商的主張于法無(wú)據(jù)，其應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，并且應(yīng)對(duì)您造成的損朱承擔(dān)賠償責(zé)任。
當(dāng)然，您也有權(quán)解除合同。根據(jù)我國(guó)《合同法》第54條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：(1)因重大誤解訂立的；(2)在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”結(jié)合您的情況，開(kāi)發(fā)商在廣告中承諾的種種事項(xiàng)都沒(méi)有兌現(xiàn)，所以您完全可以以其欺詐為由解除購(gòu)房合同。

癥結(jié)所在
本問(wèn)題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)售樓廣告在房屋買(mǎi)賣合同中的地位這一問(wèn)題不清楚。

律師提醒與注意事項(xiàng)
需要提醒廣大購(gòu)房者，如果因售樓廣告與現(xiàn)實(shí)不符需要提起訴訟時(shí)，應(yīng)該保管好當(dāng)初的售樓廣告，如果已丟失，最好是再找一份，因?yàn)檫@是您維權(quán)的重要證據(jù)。
有了售樓廣告，您就可以以此要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，退賠比其他同等條件的樓盤(pán)高出的樓價(jià)及利息，或者是提出解除合同。此外，您應(yīng)該聯(lián)合多個(gè)業(yè)主共同起訴，這樣勝訴的幾率會(huì)更大。
最后要提醒您的是，購(gòu)房時(shí)一定要注意將廣告所陳述的內(nèi)容一并寫(xiě)在合同里，如果原合同是格式合同，沒(méi)有此項(xiàng)內(nèi)容，您可以與之簽訂補(bǔ)充協(xié)議。如果開(kāi)發(fā)商以種種理由拒絕，絕對(duì)要小心，這很有可能是個(gè)陷阱。

法律鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》第十四條、第十五條、第五十四條、第一百零七條《中華人民共和國(guó)廣告法》第三條、第四條、第五條、第三十七條、第三十八條
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條