房改房買賣須知
房改房因其優越的地段，成熟的配套設施，低廉的價格成為二手市場上的熱銷產品。但是，房改房產權的特殊性，購買時一定要住房產權和芳齡等問題。什么樣的房改房才能購買，怎樣才能買好經濟實用的房改房呢?本文主要指導購房者購買房改房過程中需要注意的諸多事項。
弄清“房改房”產權
“房改房”不同于商品房，消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的“個體”，在實施交易之前，弄清房改房“產權”是房屋買賣的“必修課”。
記者在采訪時了解到，二手房市場上的“房改房”無外乎兩種：完全產權和部分產權。形成這兩種“房改房”的原因，要追溯至當年的房改政策，當年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標準價購房三種選擇。
這三種價格出示的手續是有區別的，在購買“房改房”之前一定要調查清楚，做到心中有數。當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市交易;按成本價購房，產權歸個人，但一 般5年后才能進入市場交易，交易前要交納土地出讓金;按標準價購房的，職工擁有部分產，具體按照當年標準價占成本價的比重來確定。
1998年以前，許多職工都是按標準價購買的住房，按相關規定，以標準價購得的“房改房”上市時，應先補足標準價和成本價之間的差價。消費者在購買這種二手“房改房”時，要確認該房屋是否已按照成本價補足差價。
并非所有“房改房”都可以上市交易，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的“房改房”，目前還不可以隨便出售。
很多公房在房改時，原單位都保留了優先回購權，根據國家規定，原產權單位是否保留或放棄部分產權的書面意見，將是您能否購買房改房的重要因素之一，因此消費者要確認原單位是否允許轉賣房屋。
房改房上市交易程序
新政出臺之后，房改房上市交易程序明顯簡化，凡屬房改房買賣、交換、拍賣、抵押的，可由當事人憑房產證直接到市房地產交易所申請辦理;屬房改房贈予的，可由產權人直接向市房地產估價所申請辦理。概括起來，房改房上市交易要經過如下程序。
首先，買賣雙方向交易所提交有關資料和交易申請。其中買方要提交身份證明等資料，賣方則要提交房地產權證、測繪圖、身份證明等資料。交易所向雙方出具收據。
其次，交易所對擬買賣的房改房進行驗價、審核、核定稅費，賣方持收據到交易所領取《過戶通知書》。
另外，繳交費用。賣方持《過戶通知書》等資料到房改辦辦理房改房上市補交公攤面積價款或土地出讓金審核。雙方按規定繳齊契稅、印花稅、房地產交易服務費等稅費后辦理過戶手續。
最后，交易所向買方核發房產證。
部分不能上市交易的房改房
房改房上市交易徹底解禁，并不意味著所有的房改房都可以上市交易，其中以下幾種房改房就不能上市交易：
1、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的;
2、在市房屋拆遷主管機關拆遷公告范圍內的;
3、產權共有的房屋，其他共有人不同意上市的;
4、違反產權人與原產權單位約定的;
5、國家、省、市規定不能上市的。
購房者在選購房改房的時候一定要多一個心眼，一定要仔細查看該房產權屬證明，看出售人是否為唯一的產權人，該產權證明中是否有限制權利的記錄，并要盡可能向相關知情人了解有關房屋拆遷、出售人與原產權單位之間是否有約定等情況，以免買下無法辦理房產權屬轉移的房改房。
《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》規定：職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定繳納有關稅費后，收入歸個人所有;職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有;職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承，產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定，一般住用 5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優先購買、租用權。因此，若甲某將該房改房對外出售，必須補交土地使用權出讓金或所含土地收益。
慎重辦理交易過戶手續
辦理交易過戶手續是房屋買賣的最后環節，也是最重要的一關，因此消費者在購買“房改房”時需要慎之又慎。
申繼東提醒消費者，在“房改房”交易前一定要摸清房屋的具體信息，以免為自己帶來不必要的麻煩，最好的辦法是去房管局交易大廳進行查詢。在交易過戶時，一定要注意產權過戶必須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算完成，中介機構、律師的保證或口頭協議都不算完成交易過程。
