1994年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工，已購公有住房即為房改房。房改分為三種方式，第一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有;第二種是以市場價購買，產權完全歸個人;第三種是以成本價購買，產權也歸個人。即房改房可分為部分產權的房改房(第一種)和全部產權的房改房(第二種和第三種)，前者指職工以標準價購買住房，從而取得住房的占有權、使用權和有限的收益權和處分權;后者則指職工以成本價購買住房，擁有房屋的全部產權。
從法律性質上講，部分產權的房改房實際上是代表國家行使國有資產管理權的住房單位和購房職工間的特殊共有關系。該“共有”表現在：1.購房者所購住房的價值構成上包含有售房單位的出資部分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產權的房改房的標準價是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優惠價格，故其低于成本價，更低于市場價，不再是房屋商品價值的完整體現。實際上，標準價低于成本價的部分，是作為對職工的優惠補貼而由售房單位負擔的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產權比例。(這一點在產權登記時應有記載)2.購房者將住房轉讓、出租所得收益在補交了土地使用權出讓金、交納有關稅費后，由售房單位和購房者按各自產權比例分配。3.購房者將該房進入市場交易時，售房單位享有優先購買權和承租權。但部分產權所體現的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現出“特殊性”：首先，部分產權中的售房單位在該房屋進入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產權的購房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產權中的售房單位只有在購房者將該房屋進行交易時才有權就該收益依產權比例進行分割，否則，購房者享有永久使用權和繼承權，售房單位不能就其享有的產權比例進行分割。
相對部分產權而言，全部產權的法律性質簡單得多。就如本文案例中原告一樣，購房者以成本價購買其承租的公房后，擁有100%產權，該公有住房就變為私有住房，購房者系該房的所有權人并取得房屋所有權證，可以上市出售，但其在行使所有權時也要受到一定的限制。比如，按《貴州省房改房上市交易試行辦法》規定，經縣以上政府房改部門批準后才能上市交易，不能因此造成新的居住困難，職工出售房改房后不得以任何理由再向單位或房地產管理部門申請分配或購買住房，不得再購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優惠政策的住房和租賃公有住房等等。
