房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生，購(gòu)房者與賣房者要保障自己的合法權(quán)益，在房屋買賣過程中需注意一些可能存在的陷阱。
合同中的“陰陽(yáng)合同”法律責(zé)任不容忽視
【案例一】小王最近在北京五環(huán)外買了一套三居室，面積150平方米，成交價(jià)為150萬(wàn)元。但在房管所網(wǎng)簽時(shí)，小王與原房主簽訂的價(jià)格顯示的是75萬(wàn)元。 “網(wǎng)簽合同是假合同，這個(gè)價(jià)格主要是用來(lái)避稅”。小王解釋說(shuō)，原房主購(gòu)買這套房子花了75萬(wàn)元，而75萬(wàn)元是稅務(wù)部門對(duì)這個(gè)區(qū)域房子認(rèn)可的最低納稅價(jià)格。 “按照契稅是房子成交價(jià)的3%計(jì)算，光契稅一項(xiàng)就可少交22500元。而通過做低房?jī)r(jià)，原本需要支付的營(yíng)業(yè)稅也做沒了。”小王面露得意地說(shuō)。
從 2005年6月1日起，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)開始執(zhí)行普通商品房、非普通商品房區(qū)別征稅，并且對(duì)出售方征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，大大增加了非普通商品房及出售方的稅負(fù)，而轉(zhuǎn)讓方的稅負(fù)又轉(zhuǎn)嫁到了受讓方，于是買賣雙方為了少付稅費(fèi)，多采取做低房?jī)r(jià)的方式來(lái)逃稅，并且以“避稅”的幌子來(lái)掩蓋違法的真實(shí)目的。通常的操作方式是買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，或者簽訂“主合同”和“補(bǔ)充合同”。簽訂“陰陽(yáng)合同”，即簽訂一份總房?jī)r(jià)較低的合同，作為辦理過戶手續(xù)之用的“陽(yáng)合同”，同時(shí)簽訂一份反映真實(shí)成交價(jià)格的“陰合同”。簽訂“主合同”和“補(bǔ)充合同”的操作方式更為簡(jiǎn)便，買賣雙方只簽訂一份價(jià)格虛假的買賣合同用來(lái)辦理過戶手續(xù)之用，真實(shí)的成交價(jià)格則通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式來(lái)約定。
【律師提醒】這樣的“避稅”方式是違法的，違法必然存在違法成本，一旦被查出，不但要補(bǔ)足應(yīng)繳的稅款，而且還面臨高額罰款。更為嚴(yán)重的是，這樣所謂的“避稅” 方式在近幾年已經(jīng)引起了一定數(shù)量的糾紛。過戶前首先要核稅，核稅通不過，則無(wú)法交易，糾紛自然而生，多出的稅費(fèi)到底誰(shuí)來(lái)承擔(dān)就成了雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。此外，如果是通過貸款方式買房，由于首付款是按真實(shí)房?jī)r(jià)支付的，而交付貸款銀行的必須是送房地產(chǎn)交易過戶用合同，如果首付款和買賣合同有出入，貸款也不能獲得銀行批準(zhǔn)，這樣也會(huì)引起雙方的糾紛。
綜上，在二手房的交易過程中，做低房?jī)r(jià)表面上看是省錢了，實(shí)則是法律陷阱，一旦落入，煩惱無(wú)窮。
假收入證明不可信，做高房?jī)r(jià)不可取
【案例二】宋女士是一名公司白領(lǐng)，月收入6000元。最近買了一套二居室，擬申請(qǐng)貸款80萬(wàn)元，期限為20年。而銀行要求其月收入至少為1萬(wàn)元，為了使貸款獲批，宋女士找到了公司財(cái)務(wù)主管，為她開具了月收入1萬(wàn)元的收入證明。結(jié)果銀行還是沒有批準(zhǔn)宋女士的貸款請(qǐng)求，原因是月收入過萬(wàn)達(dá)到申報(bào)個(gè)人所得稅的條件，而銀行通過查詢得知，宋女士并沒有出現(xiàn)在納稅名單中。銀行的解釋是，要么宋女士收入證明作假，要么宋女士有逃稅嫌疑，而這兩項(xiàng)都是申請(qǐng)人不良信用的體現(xiàn)。
在二手房買賣時(shí)，購(gòu)房者大多采取貸款方式支付部分房款，但是由于銀行審核房貸有一定的標(biāo)準(zhǔn)，比如購(gòu)房者的還款能力、信用狀況、房齡、房屋價(jià)值等，所以有部分購(gòu)房者不一定能獲得購(gòu)房貸款，由此也引發(fā)出一些陷阱。
從各個(gè)銀行對(duì)于購(gòu)房貸款的審批要求上看，月還款額需要匹配的收入證明，比如月收入是月還款額的一倍。一些購(gòu)房者的收入可能無(wú)法達(dá)到銀行的要求，于是只能做假的收入證明用于購(gòu)房貸款。
【律師提醒】提供假收入證明一旦被銀行查出，就可能進(jìn)入不良信用黑名單，不但該次貸款無(wú)法通過審批，而且也會(huì)成為今后貸款的障礙。所以，購(gòu)房貸款時(shí)應(yīng)該先咨詢貸款銀行，量力而為，勿讓假收入證明成為影響交易的陷阱。
【案例三】江西南昌的周先生新近購(gòu)買了一套單位附近的房子，成交價(jià)為40萬(wàn)元。在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，周先生提供的成交價(jià)格被增長(zhǎng)為55萬(wàn)元。但是銀行對(duì)這套房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)為 35萬(wàn)元，批給周先生的貸款為24萬(wàn)元。“冒著很大風(fēng)險(xiǎn)與原房主簽了這份‘高房?jī)r(jià)協(xié)議’，沒想到還是沒有騙過銀行”。周先生苦笑道。
相比逃稅而做低房?jī)r(jià)，有的購(gòu)房者還會(huì)故意和上家串通做高房?jī)r(jià)，方法基本和做低房?jī)r(jià)類似，其目的是為了獲更高額房貸。
【律師提醒】做高房?jī)r(jià)有違銀行房貸規(guī)定。二手房的房貸首付款是有比例要求的，目前大部分銀行規(guī)定為3成，做高房?jī)r(jià)無(wú)疑屬于“騙貸”，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，銀行對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后認(rèn)為實(shí)際價(jià)值并沒有合同價(jià)高，購(gòu)房者也可能無(wú)法貸到預(yù)期的成數(shù)，容易引發(fā)交易雙方糾紛。
當(dāng)初承諾不可靠，看房背后有玄機(jī)
【案例四】通過房產(chǎn)中介，天津的張先生看中了一套三居室，成交價(jià)為80萬(wàn)元，中介公司表示，這套房最低可以貸到50萬(wàn)元。張先生很快簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并向中介公司支付了30萬(wàn)元首付款。但是在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)遇到了麻煩，按照張先生的還款能力和這套房子的價(jià)值，銀行只批貸25萬(wàn)元，還有25萬(wàn)元的缺口。張先生急了，希望退房并要回先前支付的中介費(fèi)和首付款。中介說(shuō)，協(xié)議上并沒有保證你能貸到款，中介費(fèi)和首付款不能退，缺口25萬(wàn)元只能由張先生自己想辦法。張先生現(xiàn)在一臉茫然。
中介公司為了促成交易，會(huì)作出一些口頭承諾，如保證購(gòu)房者能夠獲得一定數(shù)額的貸款等，而中介作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，往往都會(huì)得到購(gòu)房者的信任。但是中介的這些承諾并不以書面的形式固定，也沒有任何責(zé)任可言，一旦承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)，承擔(dān)責(zé)任的還是購(gòu)房方。
【律師提醒】在簽約前，一定要對(duì)房產(chǎn)情況及自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和貸款能力有個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，不能聽信中介的口頭承諾，以免引起不必要的麻煩。
【案例五】通過一家房產(chǎn)中介，河南鄭州的孫女士看上了一套二居室。但因?yàn)榱硪患抑薪楣镜膾炫苾r(jià)稍低，孫女士與另一家中介公司達(dá)成了交易，并支付了中介費(fèi)。但不久后，先前帶孫女士看房的那家中介將孫女士告上法院，要求追究其違約責(zé)任并勝訴。原來(lái)，在看房時(shí)，孫女士在中介提供的看房單上簽字，而這個(gè)看似不重要的看房單其實(shí)是一份無(wú)終止期限的居間協(xié)議，明確約定了通過其他中介公司成交同一套房屋的，要承擔(dān)與中介費(fèi)相同金額的違約金。
在購(gòu)買任何一套二手房時(shí)，購(gòu)買方首先要做的一定是先看房，看房滿意后才會(huì)作出購(gòu)買決定。在大多數(shù)人的概念中，買賣雙方交易成功了應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)，否則就不需要支付中介費(fèi)。中介公司在帶購(gòu)房者看房前通常都會(huì)要求購(gòu)房者簽署一張看房單，大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)忽視看房單的具體內(nèi)容，輕易就簽字了。而看房單上也有玄機(jī)，有的看房單甚至?xí)s定看房后，只要最終看房人購(gòu)買了該套房屋，無(wú)論是否通過該中介達(dá)成交易，都要承擔(dān)相當(dāng)于中介費(fèi)或一定金額的違約金。
【律師提醒】簽訂“看房單”和簽訂居間協(xié)議時(shí)，一定要先看清具體的內(nèi)容，不能想當(dāng)然。中介公司為了保護(hù)自己的權(quán)利往往在居間協(xié)議中會(huì)約定各種各樣要交易雙方承擔(dān)違約責(zé)任的內(nèi)容，這本無(wú)可厚非，但是購(gòu)房者或售房者也要保持清醒的頭腦，否則很容易落入疏忽造成的陷阱。
合同最好當(dāng)面簽，留下“空格”隱患多
【案例六】在沒有見到房主的情況下，山西太原的曹先生與中介簽署了一份購(gòu)房意向協(xié)議。中介口頭承諾，稅費(fèi)和中介費(fèi)由買賣雙方共同承擔(dān)。但是等曹先生拿回三方協(xié)議時(shí)卻發(fā)現(xiàn)：意向協(xié)議最后一條“其他約定”之后的空格在自己簽字時(shí)還是空白，等賣方簽完了上面居然添加了“交易中所發(fā)生的所有稅費(fèi)均由買方承擔(dān)”。曹先生不認(rèn)可，但是百口難辯。
中介公司在購(gòu)房者有意購(gòu)買房屋時(shí)，會(huì)不失時(shí)機(jī)的催促購(gòu)房者簽訂預(yù)先制作的一式三聯(lián)的格式意向協(xié)議，并由購(gòu)房者支付為數(shù)不多的意向金。約定買方簽字后，意向金則轉(zhuǎn)為定金。但是為了避免買賣雙方提早碰頭而造成跳過中介私下交易的情況發(fā)生，中介也尋找著保護(hù)自己權(quán)益的方式來(lái)促成雙方交易，先不讓買賣雙方碰頭，意向協(xié)議通常由買方先簽，然后由中介拿給賣方簽，而買方簽字后，一式三聯(lián)的意向協(xié)議均被中介拿走。
【律師提醒】由于格式的意向協(xié)議是預(yù)先制作，會(huì)留出空格便于填寫，所以先簽約的買方千萬(wàn)要注意，對(duì)于不需要填的空格一定要?jiǎng)澣?，不要留有空白的空格。?dāng)然合同的簽訂最好能在三方都在場(chǎng)的情況下進(jìn)行，并當(dāng)場(chǎng)留一份原件在手上，以免帶來(lái)不必要的麻煩。
說(shuō)無(wú)憑中介保證需寫明
【案例七】 2011年初，已辦理了移民手續(xù)的老張準(zhǔn)備將其名下的一套房產(chǎn)出賣，老張找到房屋中介公司，希望能盡快幫助聯(lián)系買家。因?yàn)槔蠌埖暮炞C將于8月30日到期，故老張要求買方能在此之前付清房款。中介公司很快聯(lián)系好買家，并信誓旦旦地向老張保證，一定能讓老張?jiān)?月30日之前收回全部房款。于是，老張很快與買主簽訂合同并協(xié)助其辦理了過戶手續(xù)。
可眼見著已到9月中旬，由于買方的貸款手續(xù)還在辦理，老張仍未收到房款，而簽證也已過期，焦急無(wú)奈的老張把中介公司告上了法院，希望能討個(gè)說(shuō)法?？煞ㄍド现薪楣镜膽B(tài)度卻來(lái)了個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎，矢口否認(rèn)曾經(jīng)有過保證。由于合同中并未約定收回房款的具體期限，亦無(wú)相關(guān)證據(jù)證明老張的主張，故法院駁回了老張的訴訟請(qǐng)求。
現(xiàn)如今，某些中介公司為了促成交易獲得盈利，對(duì)客戶的要求往往是大包大攬，作出一些不切實(shí)際的承諾或保證，賣家或買家認(rèn)同中介公司的專業(yè)性，通常對(duì)其予以信任。然而，若只是口頭的承諾或約定，糾紛發(fā)生后雙方各執(zhí)一辭，違約責(zé)任則難以確定，當(dāng)事人的權(quán)益也無(wú)法得到保護(hù)。
因此，對(duì)中介公司的承諾，建議房屋買賣的當(dāng)事人可與中介公司通過簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議的形式來(lái)確定中介公司的保證責(zé)任，以便在糾紛產(chǎn)生時(shí)能夠維護(hù)自己的合法權(quán)益。
有名無(wú)實(shí)房屋權(quán)屬要查明
【案例八】小金購(gòu)買陳某的房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同，小金也支付了定金。辦理過戶手續(xù)之前，從未露面的陳某之妻王某將小金告上了法庭，王某稱該房屋是其與陳某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，其并不知道陳某賣房的事情，現(xiàn)其不同意賣房，要求認(rèn)定小金與陳某的買賣合同無(wú)效。小金感到很冤枉，主張自己在簽合同時(shí)也查了陳某的房產(chǎn)證，所有人一欄上僅寫明陳某的名字，自己作為善意第三人的權(quán)利應(yīng)得到保護(hù)。法院判決認(rèn)定陳某擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為損害了王某的權(quán)益，并判定陳某與小金所簽的合同無(wú)效。
共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效，但受讓人為善意第三人除外。本案中，雖然小金在房屋買賣過程中并無(wú)過錯(cuò)，但小金尚未付清房款，亦未取得房屋所有權(quán)，故其不具備物權(quán)法規(guī)定的善意取得的條件，陳某與小金簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。
建議在二手房買賣中，買家對(duì)房屋的權(quán)屬狀況應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。此外，買家還可通過房地產(chǎn)交易部門，了解該房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，買家還應(yīng)要求賣家提供承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。
遇假賣主規(guī)避政策慘被騙
【案例九】小肖一直希望能在京城買套房子，以便與相戀多年的女友“定下來(lái)”，但高高在上的房?jī)r(jià)讓小肖的夢(mèng)想一直未能實(shí)現(xiàn)。一日，小肖從朋友處獲知，通過關(guān)系能買到經(jīng)濟(jì)適用房的房號(hào)，只需先交6萬(wàn)元的定金，房?jī)r(jià)僅2600元/平方米。小肖不由動(dòng)了心。小肖聯(lián)系到了一個(gè)叫梁靜的女孩，向其交完了定金，看了房子，并簽了購(gòu)房合同。
可沒過多久，小肖發(fā)現(xiàn)買的房子被貼上了封條，才驚愕地知道自己被騙了。原來(lái)，梁靜通過偽造公章與合同的方法，自稱是開發(fā)商工作人員，帶關(guān)系戶來(lái)看房，使物業(yè)公司和小肖皆信以為真，共詐騙了包括小肖在內(nèi)的三十幾位房主，被騙總額達(dá)1200多萬(wàn)元。小肖和其他被騙的房主損失慘重，除了購(gòu)房款，還搭進(jìn)了不少裝修費(fèi)。最終，法院以合同詐騙罪一審判決梁靜無(wú)期徒刑。
近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房詐騙案屢屢發(fā)生。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家投入大量補(bǔ)貼，為低收入階層提供的保障性住房，對(duì)購(gòu)房者條件有著嚴(yán)格要求。但像小肖這樣大量的“夾心層”既不符合經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買條件，又無(wú)力承擔(dān)高額商品房房?jī)r(jià)，都希望通過非正常渠道購(gòu)買相對(duì)廉價(jià)的住房，于是便給了騙子可乘之機(jī)。因此，廣大購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)切勿存在僥幸心理，試圖繞過政策規(guī)定，私下交易，以免走入騙子精心布下的陷阱。
