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專家教你仔細算算稅費之二
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:917 ℃

  

  已購公房轉讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

  已購公房合理費用是指:納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用(已購公房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的15%,案例中合理費用假設為原值的15%)。

  ■案例:

  李先生于1998年在方莊地區購買了一套60平房米的房子,假設房屋原值為30萬元,現在以50萬元出售。由于該套房屋不在營業稅征收期內,那么他只需交納印花稅和個稅。

  因為個稅=(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%

  而轉讓房屋需要交納的印花稅=成交額×0.05%=50×0.05%=0.025萬

  所以個稅=(50-30-0.025-4.5)×20%萬=3.095萬

  該業主所要交納的總稅費=印花稅+個稅=3.12萬。

  專家指出:由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房,最初購買者基本是以成本價購得的。隨著年限的增長,房價的不斷走高,其最終出售價格與原購買價格存在較大差額空間也屬正常情況,相應個稅所交金額較多也是情有可原。不過已購公房大多數都已經滿五年,不在營業稅征收范圍內,因此業主不需要交納營業稅,可以減少稅費的支出。

  ★經濟適用房

  個稅征收計算:

  經濟適用房原值具體為:原購房人實際支付的房價款及相關稅費,以及按規定交納的土地出讓金。

  經濟適用房轉讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

  經濟適用房合理費用是指:納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用(經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%,案例中假設合理費用為原值的15%)。

  ■案例:

  王先生于2000年在回龍觀地區購買了一套120平方米的房子,假設房屋原值為36萬元,現在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業稅征收期內,那么他只需要交納印花稅和個稅。

  因為個稅=(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%

  而轉讓房屋需要交納的印花稅=成交額×0.05%=54×0.05%=0.027萬

  所以個稅=(54-36-0.027-5.4)×20%萬=2.5146萬

  該業主所要交納的總稅費=印花稅+個稅=2.5416萬。

  專家指出:經濟適用房是針對中低收入家庭承受能力、具有經濟性和適用性的社會保障住房。由于其房屋權屬的特殊性,因此限定購房人群必須為北京市城鎮人口居民,不過已滿五年的經濟適用房等同于商品房,外地人是可以購買的。同時,這種房屋相較于城八區內的高額房價,還是具有較強的價格優勢的,能夠滿足中低收入購房群體置業需求。

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