推進(jìn)“稅費(fèi)”改革已成為明年我國財(cái)政體制改革的重要內(nèi)容。
針對(duì)房地產(chǎn)越來越成為地方政府“避險(xiǎn)天堂”和“第二財(cái)政”的狀況,已有信號(hào)表明將進(jìn)行改革,將規(guī)范土地出讓金,讓其產(chǎn)生的收益更多傾向用于失地農(nóng)民補(bǔ)償、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)、廉租房建設(shè)等公共事業(yè)等。
我國房地產(chǎn)價(jià)格偏高的一個(gè)重要原因在于成本,而成本偏高的原因在于各種“硬性”稅費(fèi)的過高、過多。
一位來自江蘇省財(cái)稅部門的官員向本報(bào)記者表示,“改革房地產(chǎn)行業(yè)的各種稅費(fèi),是最合理科學(xué)的,但卻是最難的。”
倘若改革房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)政策,空間在哪里?本報(bào)輾轉(zhuǎn)于江蘇南京、揚(yáng)州、宿遷等地區(qū),初步求解房地產(chǎn)費(fèi)稅負(fù)擔(dān)的情況和出路。
土地出讓金之重
從1998年住房制度改革開始以來,房地產(chǎn)發(fā)展的主要數(shù)據(jù)可謂“突飛猛進(jìn)。”
南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波教授向本報(bào)記者表示,從2000年-2007年,我國房地產(chǎn)投資額增長速度平均每年為20%-30%,銷售面積以每年11%-45%的速度遞增,銷售額以16%-69%的速度增長,而全國房地產(chǎn)銷售價(jià)格,2004年為17.8%,2007年為16.25%。
“這是驚人的,也是可怕的。” 高波強(qiáng)調(diào),“年平均增長率超過居民可支配收入增長率,這是相當(dāng)快的,更是危險(xiǎn)的”。
房地產(chǎn)成為諸多城市的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展?fàn)可娴?0多個(gè)行業(yè)。其低迷狀態(tài)必定讓政府頭疼——房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅收占到地方政府稅收的1/3。而在構(gòu)成房價(jià)的成本當(dāng)中,土地成本已越來越高,逐漸成為最大的一塊。這體現(xiàn)在了“土地出讓金”上。
以南京為例。2007年,南京市地塊成交138塊,總出讓面積966.4萬平方米,同比分別增長81.6%、70.3%。其出讓土地總成交金額約331.39億元。以此計(jì)算,2007年南京出讓土地平均每平方米3219元。
2005-2007年,南京土地出讓成本每平方米的價(jià)格平均漲幅為45.15%、39.89%,也就是土地成本以每年四成的速度增長。
1994年我國實(shí)行分稅制后,土地出讓金作為地方財(cái)政的固定收入全部劃歸地方所有,并在此后逐漸成為了地方政府的“第二財(cái)政”。
南京今年計(jì)劃推地850萬平方米,其中商品住宅用地為700萬平方米。但累計(jì)到目前,南京成交的用地面積約330萬平方米,年底前還有400萬平方米左右的住宅類用地計(jì)劃。
而進(jìn)入11月之后,南京市國土部門推出的土地大多以底價(jià)成交,并且舉牌的開放商數(shù)量也大為減少。
在土地出讓金形成如此規(guī)模的情況下,想降低已不太可能,但想突破也不太可能,南京市國土資源局的一位人士向本報(bào)表示“只有通過其他途徑尋求突破”,也即是提高出讓土地的“容積率”。
行政收費(fèi)詳細(xì)清單
2008年3月8日,全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌與十名全國政協(xié)委員聯(lián)名提案《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié),遏制住房價(jià)格上漲的建議》中提到,房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納50余項(xiàng)的費(fèi)用,涉及到約25個(gè)政府部門,總體費(fèi)用占到開發(fā)成本的15%-20%。
“就我所知道的,各種規(guī)費(fèi)繳得最全的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商,一共交了57項(xiàng)。”余先生透露。
本報(bào)記者就此拜訪南京、揚(yáng)州、宿遷等城市的房地產(chǎn)開發(fā)商,統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異,雖收費(fèi)額度多少略有不等,但房地產(chǎn)開發(fā)中所涉及的規(guī)費(fèi)與收取部門幾乎雷同。