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房地產稅費負擔清單:高房價是這樣產生的
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,017 ℃

推進“稅費”改革已成為明年我國財政體制改革的重要內容。

針對房地產越來越成為地方政府“避險天堂”和“第二財政”的狀況,已有信號表明將進行改革,將規范土地出讓金,讓其產生的收益更多傾向用于失地農民補償、農業土地開發、廉租房建設等公共事業等。

我國房地產價格偏高的一個重要原因在于成本,而成本偏高的原因在于各種“硬性”稅費的過高、過多。

一位來自江蘇省財稅部門的官員向本報記者表示,“改革房地產行業的各種稅費,是最合理科學的,但卻是最難的。”

倘若改革房地產領域稅費政策,空間在哪里?本報輾轉于江蘇南京、揚州、宿遷等地區,初步求解房地產費稅負擔的情況和出路。

土地出讓金之重

從1998年住房制度改革開始以來,房地產發展的主要數據可謂“突飛猛進?!?/P>

南京大學不動產研究中心主任高波教授向本報記者表示,從2000年-2007年,我國房地產投資額增長速度平均每年為20%-30%,銷售面積以每年11%-45%的速度遞增,銷售額以16%-69%的速度增長,而全國房地產銷售價格,2004年為17.8%,2007年為16.25%。

“這是驚人的,也是可怕的?!?高波強調,“年平均增長率超過居民可支配收入增長率,這是相當快的,更是危險的”。

房地產成為諸多城市的支柱產業,它的發展牽涉到50多個行業。其低迷狀態必定讓政府頭疼——房地產貢獻的稅收占到地方政府稅收的1/3。而在構成房價的成本當中,土地成本已越來越高,逐漸成為最大的一塊。這體現在了“土地出讓金”上。

以南京為例。2007年,南京市地塊成交138塊,總出讓面積966.4萬平方米,同比分別增長81.6%、70.3%。其出讓土地總成交金額約331.39億元。以此計算,2007年南京出讓土地平均每平方米3219元。

2005-2007年,南京土地出讓成本每平方米的價格平均漲幅為45.15%、39.89%,也就是土地成本以每年四成的速度增長。

1994年我國實行分稅制后,土地出讓金作為地方財政的固定收入全部劃歸地方所有,并在此后逐漸成為了地方政府的“第二財政”。

南京今年計劃推地850萬平方米,其中商品住宅用地為700萬平方米。但累計到目前,南京成交的用地面積約330萬平方米,年底前還有400萬平方米左右的住宅類用地計劃。

而進入11月之后,南京市國土部門推出的土地大多以底價成交,并且舉牌的開放商數量也大為減少。

在土地出讓金形成如此規模的情況下,想降低已不太可能,但想突破也不太可能,南京市國土資源局的一位人士向本報表示“只有通過其他途徑尋求突破”,也即是提高出讓土地的“容積率”。

行政收費詳細清單

2008年3月8日,全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌與十名全國政協委員聯名提案《關于減少政府收費環節,遏制住房價格上漲的建議》中提到,房地產開發商需要繳納50余項的費用,涉及到約25個政府部門,總體費用占到開發成本的15%-20%。

“就我所知道的,各種規費繳得最全的一個房地產開發商,一共交了57項。”余先生透露。

本報記者就此拜訪南京、揚州、宿遷等城市的房地產開發商,統計發現,按照區域經濟發展水平的差異,雖收費額度多少略有不等,但房地產開發中所涉及的規費與收取部門幾乎雷同。

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