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    怎么解決借名購買經(jīng)適房糾紛?
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,200 ℃

      1、借名購買經(jīng)濟適用房等特殊房屋的合同效力

      對于該類合同的效力,我國不同法院有不同的認識,有的法院認為該類合同為無效合同,理由是雙方當事人,尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為,屬于《合同法》中關于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形,其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格,而非房屋本身,應當認定為無效。而有的則認為,我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效,而關于經(jīng)濟適用房上市交易的相關規(guī)定不屬于法律,亦不屬于法規(guī),從維護市場交易秩序的角度出發(fā),該類合同不應判歸無效,合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收,合同仍應屬有效。

      2、借名買經(jīng)濟適用房產權歸誰?

      房屋產權以產權證為準。根據(jù)《城市房地產管理法》第60條,“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”規(guī)定及《物權法》第9條,“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外”,因此,房屋產權的歸屬應以產權證為準,房屋產權登記在名義產權人名下。

      3、借名買經(jīng)濟適用房被借方反悔,怎么辦?

      (1)借方當時有資格買房的情況:

      A、涉及的經(jīng)濟適用房的相關政策問題,如果借方當時有資格買房,借方想取得該房屋的所有權,則首先得與被借方達成協(xié)議,得到被借方的轉讓許可(從當初被借方同意借方用其名義購買房屋的情況看,雙方有協(xié)商的基礎)。

      B、按照經(jīng)濟適用房的轉讓規(guī)定辦理手續(xù),根據(jù)有關國家規(guī)定,“經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房,購房人對已購經(jīng)濟適用住房擁有有限產權。購買經(jīng)濟適用住房滿5年后,購買人可以直接補繳政府土地收益綜合價款,取得全部產權,并進行變更登記”。

      如果雙方同意轉讓,手續(xù)也只能在5年后辦理。對此,雙方可簽訂一個轉讓協(xié)議,約定房屋5年后辦理過戶,同時確定一個相對較高的違約責任,防止雙方5年后可能的違約意愿影響協(xié)議的履行,從而保護雙方的權益。當然,如果雙方無法達成轉讓意向,借方也只能將房屋歸還被借方,同時向被借方主張借方支付的房款。

      因此,如果借名買經(jīng)濟適用房被借方反悔,訴爭房屋的所有權歸被借方所有,實際出資人借方對房產不享有基于物權上的所有權權利,但由于其實際出資,則其與被借方之間發(fā)生了基于債權上的債權債務關系,也就是說,雖沒有了房,但還有錢。

      (2)借方?jīng)]有資格買房的情況:

      根據(jù)我國合同法的相關規(guī)定,以合法手段掩蓋非法目的合同無效。因此,不具備購房條件的借方為了購得經(jīng)濟適用房而與被借方之間達成的委托代理合同是違法的。法律不保護此種情形。

      借名買賣經(jīng)濟適用房存在非常大的風險,在實踐中,借名買賣屢屢因被借方反悔,容易引起房屋產權糾紛。借名買經(jīng)濟適用房出現(xiàn)糾紛時,往往出現(xiàn)借方無法證明購房款是由自己支付等一系列問題,所以關于借名買房這類問題很有必要找律師幫助。

      4、小編提醒

      實踐中,法院審理時,一般不完全依據(jù)協(xié)議,而是通過當時的行為來推斷當時雙方的真實意思,法院認定為借名買房一般都是買家選房、入住、裝修并付房款及各種費用;也有被法院認定不是借名買房的,一般是由賣家辦理相關手續(xù)并支付房款并裝修,再由賣家交付給買家,這種情況不視為借名買房。認定為借名買房,也并不是買家就能完全得到房屋的,也要看買家現(xiàn)在是否有購房資質。還要看買家的訴訟請求,有的買家沒有律師或者律師經(jīng)驗不足,不知道訴訟請求應為過戶,而是請求賠償損失,這種情況就只能將房屋評估,對升值部分,由雙方根據(jù)責任的大小,由賣方賠償給買家。也有的賣家沒有律師或律師經(jīng)驗不足,沒有經(jīng)過物權確認,直接起訴騰房,法院一般不支持。

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