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借名買“經適房”被借人反悔咋辦
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:899 ℃

借名買“經適房”被借人反悔咋辦
讀者李先生電話詢問:2008年9月,因我兒子沒房結婚,后來我得知同事老張家符合經濟適用房指標,就求他幫忙。最終借老張的名義花28萬買了套經濟適用房,比市場價便宜近10萬。2009年11月,我跟老張關系鬧僵了,他讓我兒子騰房,又準備到法院起訴,還張羅著把房子賣掉。我后悔不該貪便宜,請問我現在怎樣才能保住房子?
律師說法
天津寧一律師事務所主任易靜律師分析指出,本案的處理應把握以下兩個法律問題:一是房屋產權的歸屬;二是如何界定實際出資人李先生與名義產權人老張之間的法律關系。
首先,根據《城市房地產管理法》第60條,“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”規定,及《物權法》第9條,“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外”,因此,房屋產權的歸屬應以產權證為準,房屋產權登記在名義產權人名下。本案中,可以看出,訴爭房屋的所有權歸老張所有,實際出資人李先生對房產不享有基于物權上的所有權權利,但由于其實際出資,則其與老張之間發生了基于債權上的債權債務關系,也就是說,雖沒有了房,但還有錢。
其次,弄清楚上述法律規定后,結合本案涉及的經濟適用房的相關政策問題,我們來看本案的處理方法,如果李先生想取得該房屋的所有權,則首先得與老張達成協議,得到老張的轉讓許可(從當初張同意李用其名義購買房屋的情況看,雙方有協商的基礎)。
然后,按照經濟適用房的轉讓規定辦理手續,這里要提示的是,根據《天津市經濟適用住房管理辦法》,“經濟適用住房屬于政策性住房,購房人對已購經濟適用住房擁有有限產權。購買經濟適用住房滿5年后,購買人可以直接補繳政府土地收益綜合價款,取得全部產權,并進行變更登記”。
所以,即使雙方同意轉讓,手續也只能在5年后辦理。對此,雙方可簽訂一個轉讓協議,約定房屋5年后辦理過戶,同時確定一個相對較高的違約責任,防止雙方5年后可能的違約意愿影響協議的履行,從而保護雙方的權益。當然,如果雙方無法達成轉讓意向,李先生也只能將房屋歸還老張,同時向老張主張其支付的房款了。
易律師提醒大家,不要試圖用各種所謂的合情合理的手段規避法律規定,否則權益損害也不會得到法律支持。
對于經濟適用房的買賣問題,必須要注意經濟適用房的取得是有嚴格的條件的,而轉讓同樣受到限制,買賣時不要違反諸如滿5年才能交易等條件的規定。

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