借名買(mǎi)房雙方反目經(jīng)適房案件審理陷入兩難
2010年04月08日0840來(lái)源：千龍網(wǎng)
北京市昌平區(qū)人民法院回龍觀法庭近日的一項(xiàng)調(diào)研顯示：僅該法庭受理的涉及經(jīng)濟(jì)適用房“借名買(mǎi)房”、“黑白合同”引發(fā)的糾紛，就占到了該庭房屋買(mǎi)賣(mài)案件的一成左右。由于目前適用的《北京市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》不屬于《合同法》規(guī)定的法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，使該類案件在審理中出現(xiàn)如果嚴(yán)格按照《合同法》判決，到建委無(wú)法過(guò)戶，案件難以執(zhí)行，而按照《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》判決，又有悖于《合同法》和誠(chéng)信原則的兩難境地。
據(jù)回龍觀法庭的法官介紹，回龍觀法庭管轄的回龍觀和天通苑地區(qū)，是全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目地區(qū)，隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的急劇攀升，鉆法律、政策漏洞買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房的當(dāng)事人不在少數(shù)，此類案件有增多之勢(shì)。據(jù)介紹，違反政策進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)主要有以下兩種現(xiàn)象：一種是“借名買(mǎi)房”，另一種是“黑白合同”糾紛。據(jù)悉，2009年回龍觀法庭共受理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件190余件，上述兩類案件約占案件總數(shù)的近一成。
借名買(mǎi)房
■實(shí)際出資人和名義買(mǎi)房人
產(chǎn)生糾紛一般有兩種類型
據(jù)介紹，“借名買(mǎi)房”即指不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的人以具有購(gòu)買(mǎi)資格的人的名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。房產(chǎn)證上的所有權(quán)人系名義上的購(gòu)買(mǎi)人，而實(shí)際出資的則是另外的人。
從回龍觀法庭受理的此類案件來(lái)看，“借名買(mǎi)房”的當(dāng)事人雙方在購(gòu)房前都會(huì)私下簽訂一個(gè)協(xié)議，對(duì)“借名”行為做出約定：1.雙方明確約定一方將自己所有的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的房號(hào)轉(zhuǎn)讓他方；2.雙方不明確約定買(mǎi)賣(mài)房號(hào)，僅簽訂協(xié)議約定，房屋購(gòu)買(mǎi)后有關(guān)房屋的所有權(quán)利歸屬于實(shí)際出資人一方，名義買(mǎi)房人要無(wú)條件協(xié)助實(shí)際出資人辦理相關(guān)手續(xù)；3.名義買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房之后即與實(shí)際出資人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將該套房屋出賣(mài)給實(shí)際出資人，待政策允許后再辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
雙方產(chǎn)生糾紛一般有以下兩種類型：第一種是名義買(mǎi)房人想實(shí)際占有房屋，起訴實(shí)際出資人騰房；第二種是實(shí)際出資人起訴名義買(mǎi)房人，要求將房屋過(guò)戶到自己名下。
■尷尬的判決：
實(shí)際出資人享有長(zhǎng)期居住權(quán)
該法庭的法官告訴記者，雙方簽訂的“借名買(mǎi)房”協(xié)議，使不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房資格的人借用他人名義購(gòu)買(mǎi)到了經(jīng)濟(jì)適用房，按照《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，應(yīng)屬于無(wú)效協(xié)議，但是按照《合同法》的規(guī)定，也同樣出現(xiàn)了該《管理辦法》是否具有法律、行政法規(guī)的法律效力問(wèn)題。
據(jù)法官們介紹，對(duì)“借名買(mǎi)房”案件，該法庭一般以房屋所有權(quán)證上登記的名字認(rèn)定房屋的所有權(quán)人。實(shí)際出資人想要回出資，首先必須提供充足的證據(jù)。即便能夠證明其是房屋的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人，其要求退還的房款也不是按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)退還，而是按當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)的價(jià)錢(qián)退還。
法院同時(shí)考慮到，這樣判決對(duì)實(shí)際出資人會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，反之出借身份一方會(huì)獲取房屋漲價(jià)帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)利益。鑒于此，若實(shí)際出資人能夠證明雙方存在“借名買(mǎi)房”的關(guān)系，法院一般認(rèn)定實(shí)際出資人對(duì)該房屋享有長(zhǎng)期居住權(quán)，不用騰房。但這種判決也讓法院頗為尷尬，因有房屋所有權(quán)的人不能居住該房屋，而實(shí)際居住該房屋的人卻不享有所有權(quán)。
黑白合同
■經(jīng)濟(jì)適用房漲價(jià)
買(mǎi)賣(mài)雙方“翻臉”
另一種情況是經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)的“黑白合同”糾紛。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭未住滿五年，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。確需出售的，可以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由政府相關(guān)部門(mén)收購(gòu)。
而經(jīng)濟(jì)適用房的“黑白合同”則是指，在對(duì)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不滿五年、不滿足上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行交易時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定以經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)原價(jià)進(jìn)行交易，而在合同附件或另一份合同中將購(gòu)房總價(jià)款分為兩個(gè)部分，即購(gòu)房款和裝修裝飾設(shè)備補(bǔ)償款，前者是經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)，后者是現(xiàn)時(shí)商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格之差價(jià)。
該類合同表面上是按照原價(jià)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，而實(shí)質(zhì)上買(mǎi)賣(mài)雙方又同時(shí)約定過(guò)高的裝修裝飾設(shè)備補(bǔ)償款，確保賣(mài)方從中賺取差價(jià)。涉案合同表面上符合經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的形式，實(shí)質(zhì)上為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因以商品房?jī)r(jià)格出賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房存在著極大的利益驅(qū)動(dòng)，“黑白合同”的現(xiàn)象便應(yīng)運(yùn)而生。
在未住滿五年，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售的經(jīng)適房的買(mǎi)賣(mài)交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常會(huì)因?yàn)槌霈F(xiàn)糾紛而告上法庭。比如有賣(mài)家與買(mǎi)家在簽訂了“黑白合同”后，因?yàn)榉课萆刀鴼Ъs的現(xiàn)象。
■“黑白合同”是否有效
法院存在兩種觀點(diǎn)
記者采訪中了解到，目前法院對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房“黑白合同”是否無(wú)效存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為該類合同無(wú)效。因“黑白合同”實(shí)質(zhì)上違反了經(jīng)濟(jì)適用房上市交易條件的政策規(guī)定，侵害了國(guó)家利益，符合合同無(wú)效的條件。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為合同并非無(wú)效。因《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定(即目前適用的《北京市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》)不僅不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無(wú)效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點(diǎn)均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時(shí)陷入了困境。
專家觀點(diǎn)
經(jīng)適房相關(guān)政策應(yīng)當(dāng)立法
昨天，市一中院的丁法官在接受記者采訪時(shí)表示，涉及經(jīng)濟(jì)適用房“借名買(mǎi)房”和“黑白合同”案件存在法律盲點(diǎn)的問(wèn)題，去年市一中院曾主持所轄基層法院確定了審理原則，即原則上按照《北京市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》認(rèn)定合同無(wú)效。
