我朋友從某單位一集資建房戶手中受讓了一宗已確定房號(hào)的單元房集資權(quán)，房建成后出讓方卻拒絕交房。被迫涉訴時(shí)卻又被告知此屬“集資房糾紛”，法院一律不予受理。請(qǐng)問(wèn)：對(duì)“集資房糾紛”一律不予受理有何法律根據(jù)?
讀者 趙某
1992年，最高法院發(fā)布法發(fā)(1992)38號(hào)文件《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》，規(guī)定對(duì)“集資房糾紛”不予受理。我們認(rèn)為，應(yīng)正確理解這一規(guī)定，對(duì)集資建房發(fā)生的糾紛應(yīng)區(qū)別對(duì)待，不宜一律不予受理。
一、只有完全屬于集資建房單位內(nèi)部范圍內(nèi)的事項(xiàng)，才不屬人民法院主管。38號(hào)通知對(duì)集資房糾紛的受理問(wèn)題之所以采取較為慎重的原則，主要是考慮到此類糾紛中涉及單位與集資建房職工之間存在不平等的內(nèi)部行政管理關(guān)系，故對(duì)“占、騰、退”等情形應(yīng)按照單位內(nèi)部的分房規(guī)則處置。因此，對(duì)此類“集資房糾紛”，只能通過(guò)強(qiáng)化單位內(nèi)部管理的方式來(lái)解決，司法權(quán)無(wú)法代行單位內(nèi)部的行政管理權(quán)，故人民法院對(duì)此類糾紛不宜受理。
二、對(duì)已有歸屬的物權(quán)發(fā)生的糾紛應(yīng)屬法院受理范圍。實(shí)踐中，圍繞集資建房所發(fā)生的糾紛多數(shù)是可訴性糾紛。其大致可包括以下幾類情形:一是名為“集資建房”實(shí)為商品房買賣糾紛。此時(shí)，形式上的集資單位與物權(quán)期待權(quán)人之間根本不存在房產(chǎn)分配的管理與被管理關(guān)系，也即不存在需要利用單位的行政管理權(quán)來(lái)將非確定的物權(quán)加以確認(rèn)的問(wèn)題。事實(shí)上，在簽訂有關(guān)集資建房合同時(shí)各方的房地產(chǎn)歸屬權(quán)早已被確認(rèn)。此時(shí)發(fā)生的糾紛實(shí)為平等主體之間的商品房買賣糾紛;二是各集資權(quán)人通過(guò)單位的分房程序已將各自的物權(quán)分析清晰，物權(quán)歸屬關(guān)系完全確定，此時(shí)單位對(duì)集資房分配的行政管理權(quán)亦以用盡。故此后所發(fā)生的有關(guān)占房、騰房糾紛實(shí)為平等主體之間的排除妨礙糾紛;三是在物權(quán)和物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)得到確認(rèn)時(shí)，各權(quán)利人對(duì)外發(fā)生的各類房地產(chǎn)或集資權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，實(shí)際上也是平等主體之間的物權(quán)合同糾紛;四是平等主體之間圍繞集資房發(fā)生的其他不屬單位行政管理權(quán)調(diào)整的民事權(quán)利糾紛。上述各類糾紛只要符合民訴法第108條所規(guī)定的程序性條件，人民法院均應(yīng)受理。
來(lái)函所述情形實(shí)為上述可予受理的第三中情況，其屬平等主體之間所發(fā)生的物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，法院拒絕受理并無(wú)法律依據(jù)。
