“個人集資建房”是個新名詞。由于房價大漲，部分人士便把買房的希望寄托于這類“新生事物”之上，并希望得到政府相關(guān)部門的支持。然而，愿望雖美好，規(guī)則卻不能被隨便打破。業(yè)內(nèi)人士經(jīng)分析后的一致看法是：“個人集資建房”此路不通。
“上海家圓”欲建300套集資房
1月23日，在來福士廣場6樓，朱劍、郭宇新等一群想要“集資開公司給自己造房的人”，召開了他們的“上海家圓”項目討論的第9次例會。
“上海家圓”計劃蓋300套房，每套房100平方米左右。如果該項目準(zhǔn)備投標(biāo)市場價位在每畝300萬元左右的地塊，則需要投入的資金約為6000萬元人民幣。根據(jù)朱劍等人的計算，自己合資蓋樓，房屋的價格將比市場售價低30%-40%，因為能扣除開發(fā)商約30%的開發(fā)利潤和10%的營銷成本。
要把“上海家圓”建起來，朱劍等發(fā)起人的計劃是分兩步走：第一步是成立家圓投資信息咨詢有限公司，由核心人員出資，打通“上海家圓”項目籌備及開發(fā)過程中的資金鏈條，提出切實可行的土地獲取方案，為“家”項目開發(fā)實體培養(yǎng)穩(wěn)定高效的工作團(tuán)隊，并完成“家圓”項目相關(guān)法律文件。下一步是成立家圓房產(chǎn)投資有限公司，就是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，作為前一個公司的子公司實施土地招投標(biāo)、工程建設(shè)等具體工作。該項目發(fā)起人朱劍等人先成立了一個10人左右的核心成員組，年齡在28歲-32歲，負(fù)責(zé)前期策劃活動。據(jù)介紹，當(dāng)網(wǎng)上意向注冊達(dá)到1000人的時候，他們才能開始著手操作。現(xiàn)在已經(jīng)有400多人在網(wǎng)上注冊，表示有意向參與“上海家圓”集資建房的計劃。
個人集資先期嘗試在北京
在朱劍等人緊鑼密鼓地為建設(shè)“上海家圓”而努力奔走的同時，北京的一個人也因為集資建房而名聲大噪，他就是被稱為“個人蓋樓的領(lǐng)頭羊”的于凌罡。這個聯(lián)想集團(tuán)的年輕人拉起了“個人集資建房”的大旗，并引來了眾多的跟風(fēng)者。
據(jù)悉，于凌罡打算通過非營利集資模式，準(zhǔn)備購地開發(fā)一幢板式躍層小戶型住宅。根據(jù)這一建筑形式，他估計，理想的地塊面積應(yīng)該在6000平方米左右，地上建筑面積大概是25000平方米。由于朝陽區(qū)霄云橋附近的地塊比較符合該條件，因此目前集資合作蓋樓的地塊初步確定為該地塊。據(jù)介紹，該住宅項目初步規(guī)劃為地上12層到15層，地下兩層。其中，地下兩層為公共設(shè)備層，地下1層和地上1層為商鋪，地上兩層至頂層為住宅。戶型暫定4米×9米和8米×9米兩種，層高4.9米至5.2米，每套戶型的套內(nèi)建筑面積約36平方米，銷售面積約53平方米，增建躍層后可得使用面積約60平方米。于凌罡強(qiáng)調(diào)，上述戶型不是最終定稿，參與者可以提出自己喜歡的其他戶型，他們將綜合參與者的意見后，再委托設(shè)計院設(shè)計戶型。
和朱劍們一樣，于凌罡心里也有一筆賬：預(yù)計招募資金500份，每份合作資金15萬元，即自籌資金7500萬元，預(yù)計可向銀行貸款1.125億元，即項目最多可承擔(dān)資金1.875億元。
于凌罡表示，“由于是非營利集資建房，項目可以省掉購買普通商品房時需要承擔(dān)的4筆費用——開發(fā)商利潤、廣告銷售費用、機(jī)構(gòu)維持費用和項目貸款利息，因此房價肯定比商品房要低。以他們看中的霄云橋附近的地塊為例，粗算下來，該項目每平方米帶上精裝修的價格在6000元左右，價格應(yīng)為周邊商品房的60%至80%。”
據(jù)介紹，現(xiàn)在已有500多個購房者與他達(dá)成了初步的合作意向，另外還有多人與他聯(lián)系。
專家分析僅是美好夢想
房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)乎百姓生活，房價的上漲使很多普通家庭望“房”興嘆，“個人集資建房”這一名稱的出現(xiàn)得到了很多百姓的支持，使得許多人熱情地加入到其中。大多數(shù)百姓希望“個人集資建房”這一新生事物能有一個光明的發(fā)展前景。然而，更多的業(yè)內(nèi)專家則理性地認(rèn)為，“個人集資建房”只是人們的一個美好夢想，并沒有實際操作意義，是一個“烏托邦”。
首先有專家提醒政策法規(guī)的障礙。東方房地產(chǎn)學(xué)院的一位碩士畢業(yè)生徐先生指出，“個人集資建房”的操作最起碼與上海現(xiàn)行的兩條規(guī)定相抵觸：一是開發(fā)資質(zhì)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)必須要相應(yīng)的資質(zhì)；二是預(yù)售規(guī)定，目前上海的商品房在銷售過程中遵循的是預(yù)售制度，該制度規(guī)定房屋必須在建設(shè)到一定程度、依法取得預(yù)售許可證以后方可銷售，但“個人集資建房”在項目建設(shè)之前就已經(jīng)“預(yù)售”完畢，那豈不是相當(dāng)于拿著圖紙賣房？徐先生認(rèn)為，這些現(xiàn)有法規(guī)是嚴(yán)肅的、不應(yīng)該隨意更改或出現(xiàn)特例，否則，整個房地產(chǎn)市場的秩序?qū)⑹艿狡茐摹！?/p>
其次是集資人召集問題。有開發(fā)商認(rèn)為，一個項目如果拿地款需要5億元資金，即使按每人15萬元計，也要600人以上才能達(dá)到這個要求，但想在一定時間內(nèi)找到這么多人，并且要說服這么多居住需求不同的人來接受這種集資建房方式，這本身就困難重重。
還有一些專家認(rèn)為，集資人內(nèi)部管理才是最重要的難題。上海金城律師事務(wù)所孫海鋒律師曾經(jīng)對“個人集資建房”這一現(xiàn)象非常感興趣，甚至想過要參與到發(fā)起隊伍中，但是憑著多年的律師經(jīng)驗，他認(rèn)為，只要有政府支持，拿地、立項本身都不存在太大障礙，關(guān)鍵是“人性”的問題。孫律師解釋：那些參與集資的人本來并不認(rèn)識，并不是親戚朋友，面對十幾萬元或者更多的資金投入，人與人之間很難達(dá)成完全信任；同時，由于大家都是集資人，所以他們之間的關(guān)系是平等的，發(fā)言權(quán)、表決權(quán)都是平等的，他們的意見該如何統(tǒng)一？就算大方向統(tǒng)一了，細(xì)節(jié)問題是更難協(xié)商統(tǒng)一的，矛盾常常會因此產(chǎn)生，并會朝著不可調(diào)和的方向發(fā)展。孫律師還向記者表明，得出這些分析并非憑空想象、危言聳聽，而是憑他多年打集體官司的經(jīng)驗總結(jié)出來的。他還肯定地告訴記者：集資人之間的關(guān)系將成為日后項目操作中最難理順、最難解決的根本性難題。
值得注意的是，這一切都是在政府支持的前提下得出的結(jié)論。而更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府在現(xiàn)階段不可能支持這類高風(fēng)險、甚至有非法集資之嫌的舉動。
第三，開發(fā)風(fēng)險誰來承擔(dān)？如果得到了政府部門的支持，集資建房者可以成立一個開發(fā)公司后取得土地。但是，凡是投資都會存在風(fēng)險。集資建房的開發(fā)公司到底有多大的抗風(fēng)險能力？金泰房地產(chǎn)咨詢有限公司的黃飛分析，由于開發(fā)的啟動資金都是由個人集資所得，資金數(shù)目完全是根據(jù)項目本身而定的，不會有太多備用資金，如果項目在開發(fā)過程中出現(xiàn)了一些額外支出——比如建材漲價、城市總體規(guī)劃有更改、建筑質(zhì)量或安全產(chǎn)生意外等，后續(xù)資金將是個大問題。就以2003年的“非典”為例子，很多城市有明文規(guī)定工地不準(zhǔn)集中人員施工，大多數(shù)開發(fā)商在那段時間受到很大影響，有些項目的成本也因此大增。作為個人集資而成立的開發(fā)公司能承受得起這樣的意外風(fēng)險嗎？在以往的購房過程中，所有的開發(fā)風(fēng)險都由開發(fā)商承擔(dān)，發(fā)生“爛尾”或延期等情況，購房人都可以通過法律手段要求對方賠償自己的損失，在集資建房過程中，開發(fā)成本、銷售成本是節(jié)約了，可一旦發(fā)生風(fēng)險，該由誰來承擔(dān)呢？
