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    離婚案件中房屋所有權(quán)和居住權(quán)的分析
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,174 ℃

    離婚案件中房屋所有權(quán)和居住權(quán)的分析
    離婚案件中,關(guān)于房屋所有權(quán)和居住權(quán)的爭議往往成為財產(chǎn)分割的焦點問題,這一方面是因為房屋的價值較大,另一方面也是因為在房屋的購買、出租或使用的過程中存在著各種復雜的因素。本文主要圍繞這一問題,梳理出司法解釋中關(guān)于房屋的規(guī)定,供讀者參考。
    一、關(guān)于房屋的共同共有或按份共有的問題。
    新的婚姻法規(guī)定,婚前夫、妻一方購買的房屋又登記在個人名下的歸個人所有,婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買的房屋歸夫妻共同所有。無論婚后購買的房屋是否登記在誰的名下,只要是以夫妻共同財產(chǎn)購買的,即為夫妻共同所有,登記在夫妻兩人名下,沒有寫明份額的,推定為共同共有,平均分割。
    二、雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時,人民法院按以下情形分別處理:
    (一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的,應(yīng)當準許;
    (二)一方主張房屋所有權(quán)的,由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估,取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當給予另一方相應(yīng)的補償;
    (三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的,根據(jù)當事人的申請拍賣房屋,就所得價款進行分割。
    三、離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。
    當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后,有爭議的,可以另行向人民法院提起訴訟。
    四、父母出資購買房屋的處理
    當事人結(jié)婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應(yīng)當認定為對自己子女的個人贈與,但父母明確表示贈與雙方的除外。
    當事人結(jié)婚后,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應(yīng)當認定為對夫妻雙方的贈與,但父母明確表示贈與一方的除外。
    五、生活困難的定義與居住幫助
    婚姻法第四十二條所稱“一方生活困難”,是指依靠個人財產(chǎn)和離婚時分得的財產(chǎn)無法維持當?shù)鼗旧钏健?br /> 一方離婚后沒有住處的,屬于生活困難。
    離婚時,一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式,可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。
    六、上海市高級人民法院關(guān)于離婚案件中房屋所有權(quán)與居住權(quán)問題的規(guī)定
    1、當事人將屬于個人所有的房屋出租,因?qū)Ψ课葸@類重大生活資料,基本上是由夫妻雙方共同進行經(jīng)營管理,包括維護、修繕,所取得的租金事實上是一種夫妻共同經(jīng)營后的收入,因此,婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的租金一般認定為共同所有。但若房屋所有人有證據(jù)證明事實上房屋出租的經(jīng)營管理僅由一方進行,則婚姻存續(xù)期間的租金收益應(yīng)歸房產(chǎn)所有人個人所有;
    2、當事人以個人財產(chǎn)購買了房產(chǎn)、股票、債券、基金、黃金或古董等財產(chǎn),在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,因市場行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分,由于這些財產(chǎn)本身僅是個人財產(chǎn)的形態(tài)變化,性質(zhì)上仍為個人所有之財產(chǎn),拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所致,仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個人所有。
    具體實踐中,判斷個人財產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時,人民法院可根據(jù)案件實際情況,對各種形式的個人財產(chǎn)的婚后收益,從是基于原個人財產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生來判斷,前者原則為個人所有,后者原則為共同所有。此外,若收益是基于個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)混同后進行投資行為所產(chǎn)生,無證據(jù)證明具體比例的,推定為共同財產(chǎn)投資收益,歸夫妻共同所有。
    離婚訴訟中,婚前有夫妻一方承租、或父母承租,婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房,其公房使用權(quán)本身蘊含的價值,如何歸屬和處理?
    答:根據(jù)司法解釋(二)第十九條規(guī)定,夫妻一方婚前承租的公房,婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的,該房屋為共同所有。但,從上海的實際出發(fā),由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易,具有一定的交換價值。因此,在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,以共同財產(chǎn)出資,將原有的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后,在離婚分割該房屋時,一概不考慮原一方承租時的使用價值,也有失公允,對此我們認為實踐中可區(qū)分下列情形處理:
    1、一方婚前承租的公房,是基于福利政策分配取得的,婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的,由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值,則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時可不考慮原公房使用權(quán)的交換價值的單獨歸屬問題;
    2、一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的,婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán),在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時,應(yīng)當將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有,產(chǎn)權(quán)房的剩余價值部分按共同財產(chǎn)分割;

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