【案情】
2012年徐某將其自建的一套房屋轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價格為17萬元，張某支付15萬元，尚欠房款2萬元。該房產(chǎn)所占土地系某居委會轉(zhuǎn)讓，未取得任何許可證及亦未辦理報建手續(xù)。張某受領(lǐng)該房屋后就進(jìn)行裝修并居住至今。2014年徐某向法院起訴要求張某支付剩余房款2萬元。
【評析】
對于本案如何處理，產(chǎn)生了兩種不同意見：
第一種意見認(rèn)為，徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，系無效合同。因徐某向張某交付房屋后，張某即對房屋進(jìn)行裝修并居住至今，故不宜將該房屋返還給徐某，張某應(yīng)當(dāng)按照約定支付剩余房款。
第二種意見認(rèn)為，徐某、張某簽訂的房屋買賣合同系無效合同，但應(yīng)相互返還，否則有變相認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。
筆者贊同第二種觀點，徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，系無效合同，合同雙方應(yīng)相互返還。主要理由如下：
本案的爭議焦點在于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后如何處理。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在日常生活中形成的一種約定俗成的稱謂，一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管部門不會給予備案。所謂的產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
徐某房屋所在的小區(qū)是建在村委會轉(zhuǎn)讓的集體土地上，該工程未取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該房屋就是俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)土地管理法及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)村土地所有權(quán)歸屬于村集體，使用權(quán)僅限于本村村民，小產(chǎn)權(quán)房依法不得對外銷售。張某并非某村民委員會的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，依法不能購買涉案小區(qū)的房屋。因此，徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，系無效合同。如果因為張某對房屋進(jìn)行裝修并居住至今，不宜將該房屋返還給徐某，張某按照約定支付剩余房款，有變相認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，有誤導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房買賣行為，不利于市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
綜上所述，徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，系無效合同，合同雙方應(yīng)相互返還，即徐某應(yīng)將已收取的購房款返還張某，張某應(yīng)將所購買的房屋返還給徐某。
