小產(chǎn)權(quán)房政策出臺(tái)
《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》日前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問題。2011年11月9日，國土資源部召開通氣會(huì)表示，將力爭在2012年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確指出，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。
確權(quán)登記完成逾70%-80%
國土部地籍管理司司長說，目前農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作正加緊進(jìn)行，去年頒布的中央一號文件明確規(guī)定，力爭用三年時(shí)間(即2012年)完成農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的工作。
司長表示，“截至目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%，到2011年年底應(yīng)該會(huì)有一個(gè)更好的結(jié)果”。
司長在會(huì)上透露，自2011年5月6日國土部聯(lián)合財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》以來，在目前的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證遭遇了一部分政策問題，確權(quán)登記發(fā)證進(jìn)展較為緩慢，為推動(dòng)確權(quán)登記發(fā)證順利進(jìn)行，近日又下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》。
小產(chǎn)權(quán)房不得發(fā)證
《意見》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。
《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。
對于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱司長稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。
朱司長稱，目前在全國范圍來看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權(quán)發(fā)證工作做得很好，將為農(nóng)民合法維權(quán)提供依據(jù)。
《意見》規(guī)定，對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱，以給國家下一步出臺(tái)相關(guān)法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。
國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞在發(fā)布會(huì)上表示，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，今年，全國將選擇部分城市開展小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理工作。[3]小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個(gè)問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)展，但是對小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。
試點(diǎn)清理
2012年2月21日，國土部召開發(fā)布會(huì)，公布2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王某表示，2012年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市，開展 “小產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)清理，試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。
對于試點(diǎn)清理工作，王某說，目前正在穩(wěn)妥有序地推進(jìn)啟動(dòng)試點(diǎn)工作。目的是在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，為啟動(dòng)全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”工作做好政策和制度的儲(chǔ)備。
目前，北京、上海作為兩個(gè)試點(diǎn)城市已獲批準(zhǔn)先行試點(diǎn)。北京市國土局局長表示，目前國土部只批準(zhǔn)了在集體土地上建設(shè)租賃房的辦法，還沒有批準(zhǔn)試點(diǎn)方案。“國土部要求試點(diǎn)封閉運(yùn)營，結(jié)果可控。我們目前正在制訂試點(diǎn)方案，完成以后要經(jīng)過國土部的審批。”
據(jù)了解，北京此前申報(bào)試點(diǎn)包括海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家等項(xiàng)目。
清理原則
國土部部長徐某于2012年3月11日表示，2012年開始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。
徐某坦言，小產(chǎn)權(quán)房由來已久，在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)都有，情況比較復(fù)雜。對于2012年小產(chǎn)權(quán)房的工作，他表示將在調(diào)查研究、清理試點(diǎn)和執(zhí)法監(jiān)察、嚴(yán)格防范、不讓小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延等方面同步推進(jìn)。
對于清理的原則，徐紹史透露，清理會(huì)嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，但要依法依規(guī)行政。
社會(huì)問題
“小產(chǎn)權(quán)房”主要是四個(gè)問題，一個(gè)是法，一個(gè)是理，一個(gè)是權(quán)益，一個(gè)是利益。
從法上講，國家法律土地制度規(guī)定的非常明確，集體土地它的宅基地包括它的土地轉(zhuǎn)讓性質(zhì)，就是只能在屬于農(nóng)民范疇內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，城市不能運(yùn)轉(zhuǎn)。因?yàn)檫@是從農(nóng)民的根本利益出發(fā)，在社會(huì)保障不健全的情況下，這一條不能動(dòng)。
第二方面就是理，農(nóng)民賣“小產(chǎn)權(quán)房”能夠致富，為什么不讓?城里人買“小產(chǎn)權(quán)房”便宜，為啥不讓買?其實(shí)，這里涉及的問題不是那么簡單，“小產(chǎn)權(quán)房”就這樣賣了，沒有把它的土地效益發(fā)揮到最大化。
再就是權(quán)益問題和利益問題。農(nóng)民的問題，就是城鄉(xiāng)差別，兩元結(jié)構(gòu)的問題，以及農(nóng)民保障問題，在沒有解決和建立起來的情況下，最主要是保護(hù)農(nóng)民利益的問題。
農(nóng)村的宅基地是有限的，如果把大批農(nóng)村的宅基地叫城市居民買到以后，將來可能出現(xiàn)他們的居住、生活問題。
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