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購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風險提示
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,010 ℃

  導讀:“小產(chǎn)權(quán)房” 不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

  購買小產(chǎn)權(quán)房會有哪些風險

  第一,法律風險

  前面已經(jīng)詳細論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性,使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì),其并不是商品房。

  所以,法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護。

  同時,由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的,由于己方有過錯,可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可,也不用在房管部門備案,不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi),因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設施維護問題,其救濟途徑就非常有限。

  最典型的案子就是1994年全國各地的畫家入駐通州宋莊,逐漸形成全國最大的畫家聚集地。但由于房價飛漲等多方面原因,陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反悔賣房起訴畫家的案件,至今已經(jīng)形成13起討房訴訟。

  2007年7月,畫家李某蘭第一個接到了一審敗訴判決書,法院判決合同無效,要求原房主按照評估價給李某蘭9.3萬元補償款,李某蘭于判決生效90日內(nèi)騰房。李某蘭遂向市二中院上訴。

  2007年12月,二中院終審首次認定“畫家村”農(nóng)村房屋買賣合同無效,但判決中指出合同無效主要責任在于農(nóng)民反悔,李某蘭可就賠償問題另行主張。

  第二,政策風險

  在購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設項目,可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款,購房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。另外,購房后如果遇到國家征地拆遷,由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán),購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。

  第三,開發(fā)建設的監(jiān)管同樣存在缺位

  目前,小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設還沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持,開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管,主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設,一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位,對購房者而言,資金的安全,開發(fā)商資金是否按時到位,是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風險。同時,開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且,入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。

  第四,購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶

  由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護,沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準,無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

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