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    什么是小產(chǎn)權(quán)房屋
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:956 ℃

      房產(chǎn)權(quán)即特定主體對(duì)房屋享有的所有權(quán),而所有權(quán)屬物權(quán)的范疇,故房產(chǎn)權(quán)亦屬于物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)本來是不分大小,只有一種定義,但由于我國(guó)的一些特色,形成了社會(huì)上一些約定俗成的說法,對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”在不同情況下有不同的解釋。簡(jiǎn)單說來,國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋叫大產(chǎn)權(quán)房;而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府甚至村委會(huì)發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)房,又叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

      根據(jù)我國(guó)《土地管理法》和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地除外。”也就是說,只有國(guó)有土地才可用于商品房開發(fā)建設(shè),開發(fā)商在履行合法開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)后,辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上交給國(guó)家土地出讓金和使用稅(費(fèi)),再由國(guó)家發(fā)給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證,這樣的商品房稱為大產(chǎn)權(quán)房。如果要使用農(nóng)村集體所有土地,則必須先經(jīng)過法定程序?qū)⑥r(nóng)村土地收歸國(guó)有,然后再行出讓,以國(guó)有土地使用權(quán)的形式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。未履行上述程序而直接進(jìn)行開發(fā)的房屋,因其并沒有經(jīng)過國(guó)家房管部門的許可,自然無(wú)從頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證,這種房屋被稱為小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于是包含有土地使用權(quán),大產(chǎn)權(quán)房屋具備完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán),而小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán)。

      根據(jù)房屋的建設(shè)是否具備合法的審批手續(xù),又可將小產(chǎn)權(quán)房細(xì)化為兩種類型,第一種是經(jīng)所在縣級(jí)政府合法批準(zhǔn)后,集體經(jīng)濟(jì)組織在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房,這些房屋在首先滿足集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房需求后尚有剩余,由該經(jīng)濟(jì)組織以自己名義將余房出售給本集體之外的人。該種房屋本身屬合法建筑,其上權(quán)益依法應(yīng)受法律保護(hù)。第二種是集體經(jīng)濟(jì)組織未經(jīng)任何審核批準(zhǔn)程序,擅自在其自有的農(nóng)用地上修建的房屋,該種房屋本身就屬于違章建筑,因而其上所附權(quán)益也無(wú)法受到法律的保護(hù)。

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