小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題研究(二)
土地是不可再生的自然資源，為了嚴(yán)格控制農(nóng)用地非法使用，國(guó)家對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行嚴(yán)格控制是必須的，無(wú)可厚非。但是，如果將農(nóng)用轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須先賣(mài)給國(guó)家或者說(shuō)政府，既非必須，也不合理，因?yàn)槠浣Y(jié)果同樣是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，同樣是農(nóng)地的減少。如果單就保護(hù)耕地而言，集體土地的所有者在其所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房占用了耕地，但同時(shí)也應(yīng)該看到，大產(chǎn)權(quán)房不是空中樓閣，同樣占據(jù)著中國(guó)的土地，包括耕地。所以，禁止小產(chǎn)權(quán)房是為了保護(hù)耕地的理由根本不能成立，純屬“掩耳盜鈴”。
三、現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的處理原則
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的利與弊，眾說(shuō)紛紜，褒貶不一，有人叫好，有人痛斥。筆者認(rèn)為，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的利弊都是非常明顯的，再述說(shuō)其利弊已意義不大，目前面臨的核心問(wèn)題是如何解決。
目前，小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)各地已是大量存在。以北京為例，小產(chǎn)權(quán)房已占北京商品房交易量近20%，在通州、房山、石景山、大興等地區(qū)，已成片開(kāi)發(fā)并形成了較大的規(guī)模，購(gòu)房人數(shù)眾多。[4]政府以非法建筑全部拆除顯然是行不通的，事實(shí)上亦做不到。即使全部強(qiáng)制拆除，歸根結(jié)底，浪費(fèi)的仍然是國(guó)家錢(qián)財(cái)。目前，黨中央國(guó)務(wù)院一再?gòu)?qiáng)調(diào)社會(huì)穩(wěn)定，建立和諧社會(huì)。處理小產(chǎn)權(quán)房已不僅僅關(guān)系到小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，最關(guān)鍵的是它已涉及到成千上萬(wàn)家購(gòu)房者，加上購(gòu)房者的利害關(guān)系人更是不計(jì)其數(shù)。如果處理不好，必將引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，激化社會(huì)矛盾，有悖于建立和諧社會(huì)的大政方針。因此，如何妥善處理現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，杜絕以后繼續(xù)出現(xiàn)是一棘手的問(wèn)題。本人認(rèn)為，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處理，應(yīng)堅(jiān)持以下原則：
(一)維護(hù)國(guó)家利益，兼顧他人利益原則
小產(chǎn)權(quán)房因未向國(guó)家繳納土地出讓金，更重要的是沒(méi)有如同正常開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房一樣，繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，給國(guó)家造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)必須繳納，以維護(hù)國(guó)家利益是社會(huì)公共利益。
但是，在維護(hù)國(guó)家利益的同時(shí)，必須充分考慮和兼顧集體、農(nóng)民、購(gòu)房者的各方利益，不能以維護(hù)國(guó)家利益為名而損害他人的利益。國(guó)家利益、集體、農(nóng)民、購(gòu)房者的利益應(yīng)放在同等的位置給與保護(hù)。
(二)維護(hù)農(nóng)民的利益
土地是農(nóng)民乃至全民賴(lài)于生存的根本，農(nóng)民在整個(gè)社會(huì)階層中又屬于弱勢(shì)群體。無(wú)論采取何種方式或手段處理小產(chǎn)權(quán)房，必須充分考慮失地農(nóng)民的切身權(quán)益，最大限度地保護(hù)其利益。農(nóng)民的權(quán)益不能得到很好的保護(hù)，同樣將引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，給國(guó)家和社會(huì)造成不必要的負(fù)擔(dān)。
(三)考慮購(gòu)房者的利益
購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房者人數(shù)眾多，而且絕大多數(shù)因買(mǎi)不起合法的高價(jià)商品房才轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)無(wú)合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋。許多購(gòu)房者可能為此花費(fèi)了一生的積蓄，購(gòu)買(mǎi)能夠買(mǎi)得起的房子，實(shí)現(xiàn)有套自己的居所，應(yīng)該說(shuō)他們并無(wú)過(guò)錯(cuò)。因此，在處理小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房者的利益同樣應(yīng)給與充分的考慮，盡可能使其免受傷害，至少應(yīng)降低到最低限度。
(四)小產(chǎn)權(quán)房不拆除為基本原則
對(duì)于已建成的樓盤(pán)和在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)(主體工程已基本完工)，原則上不應(yīng)拆除，應(yīng)最大限度地予以保護(hù)，特別是符合城市整體規(guī)劃和土地用地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。除非違法情節(jié)特別嚴(yán)重，如違背基本農(nóng)田保護(hù)等法規(guī)、違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)別墅，以及剛剛開(kāi)工的樓盤(pán)，可以予以拆除，恢復(fù)農(nóng)業(yè)用地。總之，雖不說(shuō)一律都不拆，但以不拆為基本原則，最大限度地保留并使其合法化。
拆除已建或基本建成的樓房，以及已經(jīng)出售的樓房，于公于私有害而無(wú)益，且造成極大的浪費(fèi)。更重要的是，拆除這樣的樓房將帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，有悖于黨中央、國(guó)務(wù)院所提倡和堅(jiān)持的和諧社會(huì)。
有報(bào)道說(shuō)，目前僅在北京已售和在建的“小產(chǎn)權(quán)房”，將超過(guò)1000萬(wàn)平方米，如果以每平方米3000元計(jì)算，這筆資產(chǎn)超過(guò)了300億元。如果以每戶(hù)90平米計(jì)算，則涉及到11萬(wàn)戶(hù)50多萬(wàn)人口的住房問(wèn)題。[5]若從全國(guó)角度分析，涉及的家庭和人員將是不可估量的。因此，如果一律強(qiáng)制拆除，后果將是極其嚴(yán)重的。
