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小產權房買賣
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,067 ℃

  小產權房買賣

  案例:居住在城區的某一城鎮居民,月收入1000元左右,由于城區的房價比較高,而近郊農村的房價相對比較低。城郊的一位房主自蓋了一幢六層樓,一、二層自已住,三層以上對外出售。2006年5月,我買了他的第四層,150平方米左右,合同約定,先交15萬元,合同生效,對方交了鑰匙,余款3萬元,等房主辦下房產證后,一次交清。但至今房產證沒有辦下來。2008年4月,我籌足了裝修錢,去裝修時,房主阻攔不準裝修,先說房產證還沒給辦下,房子不是你的,不能裝修,最終又說房子不賣了。這兩年房價大漲,房主可能反悔了。還說不行你到法院告去,我覺得奇怪,自己明明有理,人家還明目張膽說讓去告,找律師咨詢,說你賣的這是小產權房,不受法律保護。

  那么,這位城鎮居民在這種情況上法律上會怎么處理?

  農村房屋買賣交易,現通稱為小產權房,小產權房的交易在現有的法律框架下不可能得到確認(最近有關部門負責人重申小產權房違法),不受法律保護,那么本案雙方簽訂的買賣房屋合同將被法院認定無效,如合同被認定為無效,按照《合同法》的規定,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

  什么是小產權房屋?

  簡單的講,國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續后,辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費),由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證,這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發產權證的,由鄉鎮政府發證書的叫小產權,也就是說在農民的集體土地上,僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬,并沒有國家房管部門的蓋章,這種房屋被視為鄉產權,即小產權房屋。

  小產權和大產權的區別是什么?

  大產權即完全產權,包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產權即不完全產權,只包括房屋的使用權,它與大產權的本質區別在于土地使用權。通俗的解釋,買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”,再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。

  小產權二手房包括哪些房屋?可以買賣嗎?

  嚴格來說,小產權二手房包括:已購公房,鄉產房和使用權房。根據這些房屋性質的不同,在房產轉讓時也會區別對待。“已購公房”,購房人只要補齊土地出讓金,也就是購買房款的1%,就可以等同為商品房上市出售。“鄉產權”,歸農村集體所有,產權關系很難改變,很難過渡為完全產權,否則將會動搖國家的土地制度。

  購買小產權房屋存在哪些風險?

  第一,集體土地“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋無產權保障,不具有房屋完全所有權、集體土地的房屋不具有轉讓、處分、收益等權利,且不能辦理房屋產權過戶手續,因此,買賣小產權房風險很大。

  第二,像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書,只有鄉政府或村委會給的產權證,不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷,購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同,如果房產出現糾紛,缺少法律支持。

  第三,購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無形中會加大購房人的資金壓力,增加購房風險。根據我國現行政策,國家是不予支持消費者購買小產權房屋的,對此,購房者要慎而為之。不要因為省錢,或一味跟隨“潮流”而“貪小利、吃大虧”,得不償失。建設部發布的購房風險提示稱,目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發,不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。如果非集體經濟組織成員購買了這類房屋,將無法辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護。而有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”,其實都是不符合法律規定的,也不受法律保護。

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