“小產(chǎn)權(quán)”房背后的大問(wèn)題是，法律禁止農(nóng)村集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟保護(hù)了誰(shuí)的利益？
建設(shè)部在6月18日發(fā)布的《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》告誡城市居民，不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”或者“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋。因?yàn)椋?ldquo;目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售”。
隨后，中央電視臺(tái)6月20日的《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》對(duì)北京的“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn)行了專(zhuān)題報(bào)道，指出：“大產(chǎn)權(quán)房是從正規(guī)渠道購(gòu)買(mǎi)的商品房，要和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，到國(guó)土房管部門(mén)備案，最后能領(lǐng)到土地使用證和房產(chǎn)證厖而小產(chǎn)權(quán)房，往往是一些鄉(xiāng)、村在農(nóng)村集體土地上來(lái)開(kāi)發(fā)的房子，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)樗鼪](méi)有向國(guó)家繳納土地出讓金等稅費(fèi)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，這類(lèi)房子實(shí)際上并沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。”
相比于電視宣傳片的夸大其詞和邏輯錯(cuò)亂，建設(shè)部的措辭盡管比較謹(jǐn)慎，但仍未闡明真相。“小產(chǎn)權(quán)”房真的沒(méi)有產(chǎn)權(quán)嗎？未必。
“產(chǎn)權(quán)”即財(cái)產(chǎn)權(quán)。在我國(guó)法律上，財(cái)產(chǎn)權(quán)包括物權(quán)、債權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)。人們通常所說(shuō)的“房屋產(chǎn)權(quán)”主要是指房屋的物權(quán)，即房屋的所有權(quán)或者他物權(quán)（如抵押權(quán)）。的確，依照現(xiàn)行法律，購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)”房的城市居民無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，不能獲得房屋的所有權(quán)和用地的使用權(quán)。但是，這不意味著購(gòu)房者對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房沒(méi)有任何財(cái)產(chǎn)權(quán)。在購(gòu)房合同有效的情況下，“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上是一個(gè)合同債權(quán)。債權(quán)和物權(quán)均是財(cái)產(chǎn)權(quán)，均受法律保護(hù)。二者權(quán)利內(nèi)容和效力不同，在價(jià)格上可能貴賤有別，但作為民事權(quán)利并無(wú)尊卑之分。說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)”房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，是沒(méi)有根據(jù)的。
城市居民購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)”房的合同是不是無(wú)效合同呢？如果不考慮其他影響合同效力的因素（如欺詐、脅迫），僅城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民集體所有土地上的房屋這一事實(shí)并不構(gòu)成合同無(wú)效事由。因?yàn)椋诂F(xiàn)行法律或行政法規(guī)中，并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)則禁止城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民集體所有土地上的房屋。《土地管理法》中沒(méi)有這樣的禁止性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》也沒(méi)有。不錯(cuò)，1999年5月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》的確說(shuō)過(guò)：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。”但是，按照《合同法》第52條，判斷合同合法性的依據(jù)只能是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，“通知”對(duì)合同效力是沒(méi)有拘束力的。
在合同有效的前提下，“小產(chǎn)權(quán)”房的“購(gòu)房合同”對(duì)房屋建設(shè)單位（鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）和購(gòu)房人具有法律上的約束力。按照現(xiàn)行法律，購(gòu)房人固然無(wú)法獲得房屋所有權(quán)和用地使用權(quán)的物權(quán)登記，但是依據(jù)合同，他們對(duì)房屋至少享有占有、使用和收益的權(quán)利。如果建設(shè)單位有違反合同約定的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，國(guó)土資源部有關(guān)人士的此類(lèi)購(gòu)房合同不受法律保護(hù)、村委會(huì)可以隨意收回房屋的說(shuō)法，恐怕是沒(méi)有法律依據(jù)的。
即便合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，合同的雙方當(dāng)事人也互有返還給付的義務(wù)，即購(gòu)房人應(yīng)返還房屋，建設(shè)單位應(yīng)返還房款，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方的損失。在這種情況下，任一方當(dāng)事人既對(duì)對(duì)方負(fù)有返還義務(wù)，也對(duì)對(duì)方享有請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，這種權(quán)利當(dāng)然也是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)。
國(guó)土資源部有關(guān)人士的另一個(gè)警告是，國(guó)家一旦征收土地，購(gòu)房人將因無(wú)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)而無(wú)法獲得補(bǔ)償。這個(gè)說(shuō)法，我認(rèn)為，同樣夸大了購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)。征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的并非僅限于所有權(quán)，合法的債權(quán)也應(yīng)該得到補(bǔ)償；即便債權(quán)人無(wú)法得到直接補(bǔ)償，他們也可以通過(guò)與所有權(quán)人的合同約定分享補(bǔ)償。當(dāng)然，購(gòu)房人可能面臨所有權(quán)人違約的風(fēng)險(xiǎn)，但是，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)在“小產(chǎn)權(quán)”房的房?jī)r(jià)中已經(jīng)有所反映了。
總之，“小產(chǎn)權(quán)”房的法律風(fēng)險(xiǎn)和交易成本的確高于“大產(chǎn)權(quán)”房，但是并不像政府提示的那樣可怕。在當(dāng)前的法律框架內(nèi)，“小產(chǎn)權(quán)”房未必都是應(yīng)予拆除的非法占地項(xiàng)目，購(gòu)房人的合同債權(quán)有其法律依據(jù)，應(yīng)受法律保護(hù)。在我看來(lái)，“小產(chǎn)權(quán)”房的最大法律風(fēng)險(xiǎn)也許是某些執(zhí)法部門(mén)無(wú)視購(gòu)房人的合同債權(quán)而以簡(jiǎn)單粗暴的方式追求“立竿見(jiàn)影”或“殺雞儆猴”的執(zhí)法效果。
今年3月27日，北京市房山區(qū)青龍頭村的144棟剛建成的“小產(chǎn)權(quán)”別墅被拆除85棟，其余被沒(méi)收。該執(zhí)法行為固然符合《土地管理法》第76條的規(guī)定，但它將直接導(dǎo)致建設(shè)單位無(wú)力退還房款和賠償購(gòu)房人的損失。
別墅剛建好，旋即拆掉，GDP不僅沒(méi)有減少，反而有所增加，但這個(gè)增長(zhǎng)的代價(jià)是眾多購(gòu)房人的傾家蕩產(chǎn)。
“小產(chǎn)權(quán)”房的紛亂和塵囂背后有一個(gè)值得深思的大問(wèn)題：法律禁止農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟保護(hù)了誰(shuí)的利益？
