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    房地產(chǎn)開發(fā)商一房兩賣的法律責(zé)任
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:983 ℃

      案例

    2004年4月1日,市民王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份預(yù)售商品房買賣合同,約定由王某購買某小區(qū)5-丁-602號房。合同簽訂后,王某按約支付了全部購房款,只等房地產(chǎn)開發(fā)公司交房。然而到了合同約定的交房日期,房地產(chǎn)開發(fā)公司卻遲遲不能交付,王某多次催促,最后才得知該小區(qū)5-丁-602號房早在2003年10月就已被房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給了劉某,劉某也已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)證。王某憤而提起訴訟,要求房地產(chǎn)開發(fā)公司返還已付房款、賠償相應(yīng)利息及其他實際損失、支付相當(dāng)于已付購房款的賠償金。

    案例分析

      房地產(chǎn)開發(fā)公司一房二賣的行為(即先后以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人),給買房人王某造成了嚴(yán)重的損害。對于這種一房二賣的行為,法律是如何規(guī)范的?

      商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等,由于商品房交易行為比較復(fù)雜,最高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》),專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。本文主要圍繞該司法解釋,對房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣的法律責(zé)任作一分析。

      一、一房二賣的出賣方必須是特定主體,即房地產(chǎn)開發(fā)商。

      《司法解釋》第一條明確規(guī)定,解釋中所稱的商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。因此在本文中所涉及的一房二賣的銷售方為特定主體,即房地產(chǎn)開發(fā)商。

      二、一房二賣中所涉及的買賣合同的效力

      1、一房二賣的情形

      一房二賣,指房地產(chǎn)開發(fā)商作為出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。

      根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,取得房屋應(yīng)當(dāng)申領(lǐng)房屋所有權(quán)證書。因此在商品房買賣中有二個階段,首先依法簽訂房屋買賣合同,這是一個債權(quán)行為,即在買賣雙方之間產(chǎn)生特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;其次所有權(quán)登記,這是一個物權(quán)行為,即房屋的所有權(quán)從出賣人轉(zhuǎn)移給買受人,買受人成為房屋的所有權(quán)人。所以在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形:

      (1)兩個買受人中,有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證。:

      (2)兩個買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。

      2、一房二賣所涉及合同的效力

      (1)先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證,而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前,則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。

      根據(jù)《民法通則》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定,在房屋所有權(quán)未作變更登記時,房地產(chǎn)開發(fā)商作為所有權(quán)人,有權(quán)處分自己的財產(chǎn),因此所簽訂的數(shù)份買賣合同只要不具有法定的無效情形,自成立時起生效。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商自后買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形,因此后買受人在無法取得房屋時,有權(quán)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同。

      (2)先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證,簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前的合同,為有效合同;簽訂于取得房屋所有權(quán)證之后的合同,為無效合同。

      在房屋所有權(quán)作了權(quán)屬登記之后,所有權(quán)主體已經(jīng)不再是房地產(chǎn)開發(fā)商,在這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)以銷售方的名義出賣房屋,構(gòu)成無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn),根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定,相應(yīng)的合同無效。

      (3)先、后買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證,如上所述,只要不存在法定的無效情形,所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。

      (4)在房屋拆遷補(bǔ)償安置中,如果作為拆遷人的房地產(chǎn)開發(fā)商明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置,而后又將該安置房屋另行出賣給其他人,被拆遷人主張優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,則其他買賣合同可認(rèn)為有效。

      這在《司法解釋》第七條中作了明確規(guī)定,這一規(guī)定是為了保護(hù)被拆遷人的利益,因為被拆遷人在拆遷活動中很有可能面臨無房可住的情形,而安置房是其唯一的依靠,所以從保護(hù)弱者和公平正義的角度出發(fā),應(yīng)對被拆遷人取得安置房的權(quán)利作一特殊保護(hù)。也有人把這稱為特種債權(quán)優(yōu)先權(quán),即被拆遷人對特定的安置房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán),賦予物權(quán)的優(yōu)先效力,也就是債權(quán)物權(quán)化。

      (5)如果房地產(chǎn)開發(fā)商與第三人惡意串通,進(jìn)行一房二賣的,則相應(yīng)的合同無效。

      依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定,惡意串通,損害第三人利益的合同無效。根據(jù)《司法解釋》第十條規(guī)定,即使房屋已經(jīng)交付給惡意的第三人占有使用,善意買受人仍可主張第三人的合同無效。

      三、一房二賣的法律后果

      1、從民事責(zé)任角度分析

      (1)對于有效合同的當(dāng)事人

      任何一個買受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)商履行合同,交付房屋。而從公平合理的角度出發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對第一買受人履行交付義務(wù),而對其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言,根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定,未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。:

      (2)對于可撤銷合同的當(dāng)事人

      根據(jù)《合同法》的規(guī)定,具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同,并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定,要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

      (3)對于無效合同的當(dāng)事人

      無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無效,并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定,要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

      (4)二種情況下的特殊處理

      第一種情況:根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定,在房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中,如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置,那么被拆遷人享有優(yōu)先權(quán),即使后買受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù),其仍可以主張后買賣合同無效,請求撤銷房屋所有權(quán)登記,并要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。

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