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案例
2004年4月1日，市民王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份預(yù)售商品房買賣合同，約定由王某購買某小區(qū)5-丁-602號房。合同簽訂后，王某按約支付了全部購房款，只等房地產(chǎn)開發(fā)公司交房。然而到了合同約定的交房日期，房地產(chǎn)開發(fā)公司卻遲遲不能交付，王某多次催促，最后才得知該小區(qū)5-丁-602號房早在2003年10月就已被房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給了劉某，劉某也已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)證。王某憤而提起訴訟，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司返還已付房款、賠償相應(yīng)利息及其他實際損失、支付相當(dāng)于已付購房款的賠償金。
案例分析
房地產(chǎn)開發(fā)公司一房二賣的行為(即先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人)，給買房人王某造成了嚴(yán)重的損害。對于這種一房二賣的行為，法律是如何規(guī)范的?
商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，最高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。本文主要圍繞該司法解釋，對房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣的法律責(zé)任作一分析。
一、一房二賣的出賣方必須是特定主體，即房地產(chǎn)開發(fā)商。
《司法解釋》第一條明確規(guī)定，解釋中所稱的商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此在本文中所涉及的一房二賣的銷售方為特定主體，即房地產(chǎn)開發(fā)商。
二、一房二賣中所涉及的買賣合同的效力
1、一房二賣的情形
一房二賣，指房地產(chǎn)開發(fā)商作為出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。
根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，取得房屋應(yīng)當(dāng)申領(lǐng)房屋所有權(quán)證書。因此在商品房買賣中有二個階段，首先依法簽訂房屋買賣合同，這是一個債權(quán)行為，即在買賣雙方之間產(chǎn)生特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;其次所有權(quán)登記，這是一個物權(quán)行為，即房屋的所有權(quán)從出賣人轉(zhuǎn)移給買受人，買受人成為房屋的所有權(quán)人。所以在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：
(1)兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證。：
(2)兩個買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
2、一房二賣所涉及合同的效力
(1)先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前，則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。
根據(jù)《民法通則》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，在房屋所有權(quán)未作變更登記時，房地產(chǎn)開發(fā)商作為所有權(quán)人，有權(quán)處分自己的財產(chǎn)，因此所簽訂的數(shù)份買賣合同只要不具有法定的無效情形，自成立時起生效。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商自后買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時，有權(quán)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同。
(2)先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證，簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前的合同，為有效合同;簽訂于取得房屋所有權(quán)證之后的合同，為無效合同。
在房屋所有權(quán)作了權(quán)屬登記之后，所有權(quán)主體已經(jīng)不再是房地產(chǎn)開發(fā)商，在這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)以銷售方的名義出賣房屋，構(gòu)成無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，相應(yīng)的合同無效。
(3)先、后買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。
(4)在房屋拆遷補(bǔ)償安置中，如果作為拆遷人的房地產(chǎn)開發(fā)商明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，而后又將該安置房屋另行出賣給其他人，被拆遷人主張優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，則其他買賣合同可認(rèn)為有效。
這在《司法解釋》第七條中作了明確規(guī)定，這一規(guī)定是為了保護(hù)被拆遷人的利益，因為被拆遷人在拆遷活動中很有可能面臨無房可住的情形，而安置房是其唯一的依靠，所以從保護(hù)弱者和公平正義的角度出發(fā)，應(yīng)對被拆遷人取得安置房的權(quán)利作一特殊保護(hù)。也有人把這稱為特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)，即被拆遷人對特定的安置房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán)，賦予物權(quán)的優(yōu)先效力，也就是債權(quán)物權(quán)化。
(5)如果房地產(chǎn)開發(fā)商與第三人惡意串通，進(jìn)行一房二賣的，則相應(yīng)的合同無效。
依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，惡意串通，損害第三人利益的合同無效。根據(jù)《司法解釋》第十條規(guī)定，即使房屋已經(jīng)交付給惡意的第三人占有使用，善意買受人仍可主張第三人的合同無效。
三、一房二賣的法律后果
1、從民事責(zé)任角度分析
(1)對于有效合同的當(dāng)事人
任何一個買受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對第一買受人履行交付義務(wù)，而對其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。：
(2)對于可撤銷合同的當(dāng)事人
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
(3)對于無效合同的當(dāng)事人
無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
(4)二種情況下的特殊處理
第一種情況：根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定，在房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，那么被拆遷人享有優(yōu)先權(quán)，即使后買受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù)，其仍可以主張后買賣合同無效，請求撤銷房屋所有權(quán)登記，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。
