什么是按揭
按揭，是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯。有些購房人認為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款，其實，按照理論來講，按揭的本意并不是貸款，而是一種民事法律行為，或者稱作樓宇預售過程中約束買方、賣方(開發(fā)商)及金融機構(gòu)(銀行)三方的一種制度。它的一般過程是：在項目的期房預售合同中，買方支付一部分樓價款給賣方，其余房價款買方通過金融機構(gòu)貸款支付給賣方。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對期房的期權(quán)讓與給金融機構(gòu)作為取得金融機構(gòu)貸款的擔保。待房產(chǎn)證辦理完畢之后，賣方解除擔保，買方將依合同取得期房的期權(quán)讓與給銀行作為償還貸款的擔保。兩者的區(qū)別在于期權(quán)所有者不同。當買方還清所有貸款本金及利息后，可將期權(quán)贖回，取得房產(chǎn)證。如果買方在貸款期限內(nèi)違約，或不能償還貸款，銀行有權(quán)處分按揭房屋并能優(yōu)先獲得賠償。
按揭購房制度至少涉及三方當事人，即買方、賣方(開發(fā)商)和金融機構(gòu)(銀行)。在按揭關(guān)系中，有4—7個法律關(guān)系：
1、買方與賣方之間的房屋買賣合同關(guān)系;
2、買方與銀行之間的資金借貸關(guān)系;
3、銀行與開發(fā)商之間有關(guān)銀行同意對預售項目提供貸款合同關(guān)系;
4、開發(fā)商同意在房產(chǎn)證辦理下來之前對買方的還款責任向銀行提供擔保的保證關(guān)系;
5、買方與銀行之間的房屋抵押關(guān)系;
6、買方為貸款向保險公司辦理保險而產(chǎn)生的保險關(guān)系;
7、當買方不能償還銀行本息時，銀行或開發(fā)商回購買方房屋所產(chǎn)生的房屋回購關(guān)系。
按揭貸款的購房風險
按揭制度對三方都有風險。對銀行來說，其風險來源于開發(fā)商和購房人。由于開發(fā)商的欺詐、經(jīng)營不善、房屋質(zhì)量不合格、違法預售，以及購房人由于失業(yè)、意外事故等原因不能歸還貸款，都可導致銀行在按揭中的風險。對開發(fā)商來說，由于設(shè)計、施工及材料問題導致房屋質(zhì)量低劣，或者銀行不能按時放貸，或者極個別購房者的蓄意違約，都可導致開發(fā)商的風險。由于銀行和開發(fā)商在按揭房物買賣交易中處于強勢地位，而購房者的風險主要表現(xiàn)為：
1、開發(fā)商取得銀行劃給購房人貸款后，挪作它用，或卷款潛逃;
2、開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗，經(jīng)營不善或其它原因，導致樓盤爛尾，無限期拖延交房;
3、房產(chǎn)商開發(fā)程序違法，不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證;
4、開發(fā)商在建筑工程中偷工減料，導致房屋質(zhì)量不合格;
5、沒有銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證提前搞內(nèi)部認購，導致合同無效;
6、開發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押，購房者事先無法知道，知道后也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被執(zhí)行、拍賣，購房者都無法實現(xiàn)其對房屋的各種權(quán)利;
7、銀行違約，不能按期放貸，導致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。
如何防范風險
目前，購房者對上述風險的防范相關(guān)措施極其有限。國外的購房者是通過聘請律師避免出現(xiàn)上述風險的，國內(nèi)消費者的觀念不同，筆者認為消費者可以仔細關(guān)注下列問題，盡量降低交易風險。
第一、要求開發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切時間寫在合同中，如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房，或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證，并將其寫在合同中，則買方的風險可能會減少。如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項目風險太大。因為按照正常的開發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，最多不會超過兩年。如果超過兩年，則可能是開發(fā)商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項目本身不合法，永遠也不可能取得房屋所有權(quán)證。
第二、用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來考查開發(fā)項目的風險性。在談合同時，要求開發(fā)商在合同中承諾如果因為開發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款，則買方有權(quán)退房、退款，因為銀行對公積金貸款審查較嚴格，要求開發(fā)商提供合法的“五證”。如果開發(fā)項目不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會貸款的。如果因為開發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側(cè)面證明了銀行也不看好這個項目，或者說銀行預先幫我們審查了這個項目已經(jīng)存在風險。
第三、如果是預售項目，開發(fā)商拒不提供預售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開發(fā)商最遲應(yīng)在一個月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預售登記，否則買方有權(quán)退款、退房。如果開發(fā)商不答應(yīng)此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項目的預售許可，或者別的其它原因。
第四、慎簽認購書。不少購房者在簽訂《房屋認購協(xié)議書》后，對所選房屋不滿意，或者雙方在《商品房買賣合同》條款上約定不能，便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金，其依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》第二十二條，即當事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當向買受人返還所收費用。這里所指的費用，一般是指“訂金”而非“定金”，前者的法律意義是預付款性質(zhì)，后者的法律意義是保證性質(zhì)。而且該條還有“當事人之間另有約定的，從其約定”的規(guī)定，即不論是具有預付款性質(zhì)的“訂金”，還是擔保意義上的“定金”，只要當事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都“從其約定”。因此，在“定金”或“約定不予退還費用”的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受損失。因此，在購房時必須注意協(xié)議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。
第五、提防商品房使用面積“縮水”。新實施的《商品房銷售管理辦法》，將面積誤差比絕對值的3%做為一個“分水嶺”，在雙方對建筑面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來處理。但這個原則并沒有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統(tǒng)地加以規(guī)定。實際上商品房“縮水”，主要體現(xiàn)在公攤面積的擴大上，糾紛也往往出現(xiàn)在這里。建議購房者在處理面積誤差時，要明確在合同中約定，在建筑面積不變或在3%誤差以內(nèi)時，公攤面積的增長比例不能超過總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問題的出現(xiàn)。
