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  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級(jí)合伙人律師      
  • 手機(jī):133-700-11000      
  • 證號(hào):13101200410268604
  • 機(jī)構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
  • 地址:漕溪北路18號(hào)上海實(shí)業(yè)大廈34樓C座
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    購(gòu)房指南之專家支招購(gòu)房菜鳥(niǎo):首套房置業(yè)全攻略
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:889 ℃

      第一次買(mǎi)房,很多人沒(méi)有經(jīng)驗(yàn),稀里糊涂簽了合同,拿到房子才發(fā)現(xiàn)有很多問(wèn)題,自己的收入連支付月供都很困難。本刊從理財(cái)、戶型、交通等多個(gè)方面整理出專家建議,為購(gòu)房“菜鳥(niǎo)”提供一條龍服務(wù)。

      學(xué)習(xí)一些地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)是購(gòu)房的必需。孫子說(shuō)過(guò)“多算勝少算”。對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)售購(gòu)雙方來(lái)說(shuō)信息不對(duì)稱的市場(chǎng),消費(fèi)者主動(dòng)縮小信息差距,總會(huì)減少盲目購(gòu)買(mǎi)或者上當(dāng)購(gòu)買(mǎi)的機(jī)會(huì)。

      因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè),所以購(gòu)房者在準(zhǔn)備購(gòu)房之前更需要對(duì)樓市有所了解。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,有著成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個(gè)人購(gòu)房者提供專業(yè)的咨詢和服務(wù),法律法規(guī)和操作程序也比較規(guī)范,個(gè)人買(mǎi)房已經(jīng)有了一套比較成熟的模式,過(guò)程也比較輕松。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有培養(yǎng)出這種專業(yè)的針對(duì)個(gè)人購(gòu)房者的房屋經(jīng)紀(jì)人。因此,初次置業(yè)者在買(mǎi)房前學(xué)習(xí)了解一些房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)是必需的。

      區(qū)位

      十分鐘生活圈最好

      位置是衡量物業(yè)價(jià)值的最重要的標(biāo)準(zhǔn)。位置優(yōu)越的住宅,通常具有下列特征:

      交通便捷。從住所到工作地點(diǎn)或常去的其他地點(diǎn)或市中心區(qū),不超過(guò)可接受的時(shí)間并且有保障,并考慮將來(lái)可能的變化情況,如工作調(diào)動(dòng)、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。

      城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子,這些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不應(yīng)超過(guò)1公里,否則有些設(shè)施難以接通,對(duì)外交通也會(huì)有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶,要么基本設(shè)施不全,要么花大量投資搞市政設(shè)施,導(dǎo)致房?jī)r(jià)增加。

      生活便利。步行10分鐘左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn),滿足日常生活物品的采購(gòu)及其他服務(wù)需求,醫(yī)療衛(wèi)生、教育、文體設(shè)施也可就近找到。

      環(huán)境宜人,自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達(dá),空氣清新,有早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末游玩娛樂(lè)之所,社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況良好。

      不要把時(shí)間花在路上

      即使看中的房子所處區(qū)域交通便利,購(gòu)房者還應(yīng)對(duì)出行的時(shí)間成本單獨(dú)進(jìn)行考慮。因?yàn)槲覀兇┰匠鞘械臅r(shí)間成本和交通成本正變得越來(lái)越昂貴。開(kāi)車或乘公交車的上班族,如果平均一天有兩個(gè)小時(shí)花在交通上,一年就有約一個(gè)月的時(shí)間待在車?yán)铩7粗绻堰@些時(shí)間花在工作上或其他方面,則能創(chuàng)造更多的效益。如果再將時(shí)限放大到10年甚至更長(zhǎng),時(shí)間成本的價(jià)值就顯得驚人了。

      居住

      戶型:選好客廳是第一步

      選擇戶型時(shí),購(gòu)房者可根據(jù)自己對(duì)居室中各部分的重視程度排出一個(gè)順序,有利于購(gòu)房時(shí)做出正確的選擇。

      一般人們?cè)谫?gòu)房時(shí),所考慮居室各部分的順序是:一是客廳,包括廳的面積、布局等;二是主臥室,如面積、采光條件、居室私密性;第三是相對(duì)獨(dú)立的餐廳功能;第四考慮的是廚房的環(huán)境。第五才是次臥室(書(shū)房、客房);最后考慮陽(yáng)臺(tái)。

      客廳是全家人的起居活動(dòng)中心同時(shí)也是對(duì)外接待的中心。所以客廳的布局選擇至為關(guān)鍵。客廳選擇的第一個(gè)條件是要正正方方。現(xiàn)在樓宇設(shè)計(jì)出現(xiàn)了大量的45度的設(shè)計(jì),這種設(shè)計(jì)面積利用率低,實(shí)用率也不高,最好不要選擇。其次是廳與臥室最好分開(kāi),可使臥室私密性得到保證,廳與臥室功能不會(huì)相互干擾,其合理性是顯而易見(jiàn)的。目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量的全框架設(shè)計(jì),里面沒(méi)有什么承重墻,這種可調(diào)節(jié)性給予了布局的改良留下空間。

      另外,在廳的選擇和設(shè)計(jì)時(shí),面寬也是一個(gè)較為關(guān)鍵的因素。面寬太小會(huì)給使用帶來(lái)極大不便。一般應(yīng)在3.9米以上較為適宜,至少也應(yīng)滿足3.6米。由于現(xiàn)在主臥室已逐漸成為人們的重要生活空間,功能較以前增加了許多,相應(yīng)也要求擴(kuò)大主臥室的面積。

      樓層:4層以上更理想

      隨著城市向著高密發(fā)展,多層建筑逐漸淡出市場(chǎng),電梯公寓成為時(shí)下新興樓盤(pán)的絕對(duì)主力。這就為建筑樓層的挑選提供了更大空間。面對(duì)眾多各具特色的樓盤(pán)項(xiàng)目,在經(jīng)歷一番精挑細(xì)選之后,購(gòu)房者往往還會(huì)在樓層上反復(fù)思量。

      什么樣的樓層才是最好的樓層呢?一般來(lái)說(shuō),高層建筑的最高定價(jià)在中間偏上樓層(如18層的電梯公寓最好樓層一般定在10層左右),其他樓層價(jià)格依一定比例遞減,最低價(jià)往往定在頂層或底層。還有一種比較能為大多數(shù)購(gòu)房者接受的好樓層,便是一些有吉祥意義數(shù)字的樓層,像6、8、10、12、16、18等。從某種意義上說(shuō),這會(huì)使一些購(gòu)房者進(jìn)入選擇誤區(qū)。其實(shí)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),最合適的才是最好的。

      根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況,面對(duì)高低不同的樓層價(jià)格,購(gòu)房者應(yīng)先明確自己愿意接受的價(jià)格范圍,然后再確定中意的樓層。房屋居住者情況不外乎三類:老年人、青年人和老少同住。通常情況下,老年人因體力關(guān)系,愿意住低樓層。樓層低接近地面就利于承接地氣,有利于身體健康,方便出人。但其缺點(diǎn)是易受廢氣與噪音的不良影響,且光線、通風(fēng)不好,壓抑感強(qiáng),容易潮濕,優(yōu)劣各占一半。

      年輕人大多喜歡高樓層,一來(lái)高樓層較低樓層衛(wèi)生環(huán)境好,二來(lái)高樓層視野開(kāi)闊,更能滿足年輕人朝氣蓬勃積極向上的心理。但頂層的不足同樣明顯,一則夏天隔熱不良,炎熱迫人;二則雨天易漏、滲水。

      若是老少同住的家庭,在樓層選擇上可中庸一些,兼顧老少的自身情況確定合適的樓層。如果家里有老人最好不要太高,因?yàn)闅鈮宏P(guān)系,10樓以上不太好。從空氣潔凈的角度來(lái)看,避開(kāi)11~13層城市浮塵最集中的地方為宜。綜合起來(lái),四層以上,十層以下,通風(fēng)采光良好,較為理想。

      理財(cái)

      選好貸款方式

      購(gòu)房過(guò)程中,一次性付款往往能夠得到更多的優(yōu)惠,顯得較為劃算。但對(duì)于絕大多數(shù)初次置業(yè)者來(lái)說(shuō),都不具備一次性付款的能力。目前選擇貸款買(mǎi)房已成為一種流行的消費(fèi)方式。但是怎樣科學(xué)地選擇貸款方式、貸款額度和時(shí)間以及還款方式,才能降低貸款成本,讓資金發(fā)揮更大的效益?這就需要每個(gè)人根據(jù)自己不同的經(jīng)濟(jì)狀況,精打細(xì)算,合理安排。

      盡管初次置業(yè)的首期付款降到了兩成,但由于房?jī)r(jià)的一路走高和貸款利率的不斷增長(zhǎng),在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下,盡量多交些首付款不失為明智之舉。每個(gè)月的月供不應(yīng)超過(guò)家庭整體可支配收入的50%。而為了減輕還款壓力,購(gòu)房貸款還款期限一般在10年—15年間為宜。有公積金的購(gòu)房者,最好能夠使用公積金貸款。同時(shí),現(xiàn)金、銀行存款等可應(yīng)急的資金需可維持三個(gè)月以上的日常開(kāi)支以備不時(shí)之需。

      合同

      簽購(gòu)房合同要注意的事項(xiàng)

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