一、建立我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)、擔(dān)保體制的指導(dǎo)思想
目前一些地方成立擔(dān)保公司的重要出發(fā)點(diǎn)是，認(rèn)為當(dāng)前個(gè)人貸款規(guī)模偏小，原因是銀行惜貸，銀行惜貸的原因是擔(dān)心借款人還不起款時(shí)，很難處置抵押物，因此成立擔(dān)保公司幫助銀行處置抵押物，以消除銀行擔(dān)心，促進(jìn)銀行放貸。一些地方的同志認(rèn)為成立擔(dān)保公司有利可圖，因此急于成立，搶占市場(chǎng)。
當(dāng)前阻礙住房消費(fèi)信貸規(guī)模擴(kuò)大的主要矛盾是銀行或公積金管理中心惜貸，還是居民不貸?我認(rèn)為是后者。目前全國(guó)公積金個(gè)貸規(guī)模小，主要矛盾是需求不足和供方的服務(wù)水平、主動(dòng)意識(shí)不夠。調(diào)動(dòng)需求的重要措施應(yīng)是降低貸款中間費(fèi)用和切實(shí)支持居民住房購(gòu)買(mǎi)力，如降低首付款比例和利率等。有關(guān)部門(mén)的調(diào)查材料顯示，目前個(gè)人住房貸款費(fèi)用高，主要高在保險(xiǎn)和擔(dān)保費(fèi)用上。要降低費(fèi)用，必須在降低保險(xiǎn)和擔(dān)保費(fèi)上下功夫。
因此，建立我國(guó)住房貸款保險(xiǎn)、擔(dān)保體制的指導(dǎo)思想不僅要幫助銀行消除貸款風(fēng)險(xiǎn)，而且應(yīng)能夠促使更多的居民貸得起款，買(mǎi)得起房，即既要防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，也要降低貸款中間費(fèi)用，提高居民的購(gòu)房能力。
二、我國(guó)住房貸款保險(xiǎn)、擔(dān)保體制的基本模式
目前我國(guó)住房貸款保險(xiǎn)、擔(dān)保體制缺乏總體設(shè)計(jì)，尚處于各地自行摸索、理論也不成熟階段。保險(xiǎn)和擔(dān)保的目的相同，都是要防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)居民買(mǎi)房。擔(dān)保又有抵押、質(zhì)押和保證等多種形式。從國(guó)外情況看，法、荷是以保險(xiǎn)為主要的防范貸款風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，美、加則主要是擔(dān)保，其中又以抵押為基礎(chǔ)，以保證保險(xiǎn)為補(bǔ)充。我國(guó)今后是走以保險(xiǎn)為主的路子，還是走以擔(dān)保為主的路子，這是一個(gè)戰(zhàn)略性的問(wèn)題，需要在總結(jié)各地已有做法基礎(chǔ)上研究確定。
三、如果實(shí)行擔(dān)保為主的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范模式，可在成都模式基礎(chǔ)上加以完善，至少需明確以下問(wèn)題
（1）擔(dān)保是否以抵押為基礎(chǔ)?象美、加，首付款比例超過(guò)20％或25％以上者，只要靠抵押即可貸款，而無(wú)需買(mǎi)保證保險(xiǎn)。
（2）保證保險(xiǎn)的對(duì)象。保證保險(xiǎn)是只保中低收入者還是不限制對(duì)象?前者是美國(guó)辦法，后者是加拿大辦法。
?。?）借款人買(mǎi)保證保險(xiǎn)后是否應(yīng)獲得些好處，如降低首付款比例或給予優(yōu)惠利率?這是美、加保證保險(xiǎn)體制的核心，通過(guò)給予借款人好處，提高他們的支付能力，促進(jìn)買(mǎi)房。否則僅靠借款人負(fù)擔(dān)。
（4）保證保險(xiǎn)是采取政府信用擔(dān)保還是企業(yè)信用擔(dān)保?美、加均采取政府信用形式，政府以保險(xiǎn)為重要手段調(diào)控住房市場(chǎng)和對(duì)低收入者提供支持。企業(yè)信用擔(dān)保的問(wèn)題是自身信用不高。
四、如果實(shí)行保險(xiǎn)為主的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范模式，可在蘇州模式基礎(chǔ)上加以完善，至少需明確以下問(wèn)題
?。?）如何完善目前的保險(xiǎn)制度？可能的措施包括降低房屋保險(xiǎn)費(fèi)率和計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)的基數(shù)，擴(kuò)大壽險(xiǎn)保險(xiǎn)范圍，引入人壽保險(xiǎn)與抵押貸款相結(jié)合方式，研究是否保失業(yè)等。保證保險(xiǎn)實(shí)際上是一種擔(dān)保形式，應(yīng)與建立擔(dān)保制度統(tǒng)籌考慮。
?。?）在保險(xiǎn)模式下，政府對(duì)低收入者是否應(yīng)提供保證擔(dān)保和貼息？法、荷通過(guò)這種辦法提高低收入者的信用，支持他們買(mǎi)房。
