【案情】
2014年2月，原告劉某與同村村民被告黃某某簽訂房屋買賣協議。雙方約定劉某將自己的房屋以3萬元轉讓給黃某某，由黃某某先支付1萬元，余款2萬元以后支付。在劉某拿到1萬元之后，多次討要余款，黃某某都拒絕支付。同年6月，被告黃某某又將該房屋以3萬元的價格轉讓給鄰村村民郭某，并當場拿到價款。于是，該房屋也就由郭某居住使用，原告劉某至今沒有拿到余款。2014年12月，劉某向法院提起訴訟。
【分歧】
關于本案中兩份房屋買賣合同是否有效存在兩種截然相反的觀點。
第一種觀點認為原告與被告簽訂的房屋買賣合同有效，且被告與第三人的買賣合同也有效，理由是房屋屬于農民自己的私有財產，可以自由買賣，雙方當事人簽訂的買賣合同有效。
第二種觀點認為，原被告之間簽訂的房屋買賣合同無效，被告與第三人之間的房屋買賣合同也無效，理由是不具備合同生效的條件。
【評析】
筆者贊同第二種觀點，根據《物權法》的規定，農村宅基地所有權屬于村集體，其使用權由集體按照法律規定的條件和王序劃撥給村民使用。村民建造房屋后，房屋的所有權屬于宅基地使用權人，而宅基地所有權仍然屬于村集體。故而，在農村房屋買賣糾紛中，合同效力的認定關鍵問題在于農村宅基地使用權能否轉讓。
我國物權法第60條規定：“對于集體所有的土地和森林、山嶺等依照下列規定行使：(一)屬于村民集體所有的，由村民集體經濟組織或村民委員會代表集體行使所有權;”。根據我國《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等相關法律法規的規定，農村宅基地使用權必須具備如下四個條件才能轉讓：1.要經過本村集體經濟組織同意;2.轉讓人和受讓人為同村人;3.轉讓人戶口已遷出本村或者是“一戶多宅多房”;4.宅基地使用權必須與房屋一并轉讓。在司法實踐中只有符合以上條件，才能認定房屋買賣合同有效。
綜上，本案中，原告與被告系同一集體組織又為同村人符合第1、2、3要件。原告劉某未經村委會批準，擅自出售房屋給同村村民黃某某，不符合第4要件，故而原告與被告簽訂的房屋買賣合同無效;被告黃某某與第三人郭某之間房屋買賣合同因為被告黃某某與第三人郭某不屬于同一集體經濟組織，且根據債權依附物權的原理，被告未取得房屋所有權，其與第三人簽訂的房屋買賣合同也無效。
(作者單位：江西省鄱陽縣人民法院)
