隨著社會(huì)的快速發(fā)展，城市郊區(qū)正逐步納入城市化的進(jìn)程。在這種城市快速擴(kuò)張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現(xiàn)實(shí)。在利益刺激下，多年前私下流行的農(nóng)村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。
[案情簡(jiǎn)述]
李某蘭是在北京通州宋莊購(gòu)置房屋的眾多畫家中的一位。2002年時(shí)，李某蘭購(gòu)買馬某濤的房屋和院落只用了45000元。但是，由于近年房?jī)r(jià)的上漲，宋莊地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)從當(dāng)初的每平方米1500元，飆升至如今的每平方米7500元。如馬某濤一樣低價(jià)賣掉房子的很多農(nóng)民，開(kāi)始后悔當(dāng)初"沒(méi)有遠(yuǎn)見(jiàn)"，紛紛主張以往的房屋買賣合同無(wú)效。
李某蘭是宋莊"畫家村"中第一個(gè)領(lǐng)到判決書的畫家，在李某蘭與馬某濤的交鋒中，北京市第二中級(jí)人民法院終審認(rèn)定"城市居民不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房"，判決房屋買賣合同無(wú)效，李某蘭90天內(nèi)騰房，而馬某濤支付李某蘭9.3萬(wàn)余元的補(bǔ)償款。但二中院的判決同時(shí)指出，馬某濤是導(dǎo)致該協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方，李某蘭可就賠償問(wèn)題另行主張。
李某蘭的代理人指出，馬某濤當(dāng)初在賣房時(shí)明知農(nóng)民房及宅基地禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定，但是為了追逐利益，仍然將房地出售。如今房?jī)r(jià)上漲，馬某濤又利用國(guó)家法律和政策的規(guī)定，要求退房以謀取更大利益，實(shí)屬有失誠(chéng)信的行為。
[法官視點(diǎn)]
在農(nóng)村房屋買賣糾紛的處理中，很關(guān)鍵的問(wèn)題是如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。根據(jù)我國(guó)土地管理法規(guī)定，宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的福利性待遇，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份緊密相連，且一戶只能有一處宅基地。而且，國(guó)家政策一直以來(lái)屢屢強(qiáng)調(diào)農(nóng)村房屋不得進(jìn)行買賣。2007年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或"小產(chǎn)權(quán)房"。物權(quán)法明確規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。此處的"國(guó)家有關(guān)規(guī)定"當(dāng)然包括相應(yīng)國(guó)家政策。
從司法實(shí)踐來(lái)看，法院對(duì)于農(nóng)村房屋買賣，一直以來(lái)秉持著以認(rèn)定合同無(wú)效為基本原則，以認(rèn)定合同有效為例外的處理方式。前文提到的李某蘭一案即是實(shí)例之一。而在筆者親自處理的近30件農(nóng)村房屋買賣案件中，除少數(shù)案件根據(jù)具體情況未支持出賣方要求認(rèn)定合同無(wú)效的請(qǐng)求外，絕大多數(shù)案件均認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。
在農(nóng)村房屋買賣合同被確定無(wú)效后，如何對(duì)出賣人及購(gòu)房人的權(quán)益進(jìn)行平衡，進(jìn)行妥善處理，是法律面臨的又一道難題。從筆者所審理案件的基本情況來(lái)看，房屋買賣基本發(fā)生在六七年前，有的甚至發(fā)生在10年以前;從合同履行情況來(lái)看，房屋買賣合同簽訂后，出賣人交付了房屋，購(gòu)房人入住并給付了房款，但基本上未辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)，購(gòu)房人未取得登記在其名下的集體土地建設(shè)用地使用證;在買賣后，購(gòu)房人往往存在裝修、翻建、改建房屋等行為。
因此，法律在面對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時(shí)，必須充分考慮農(nóng)村房屋買賣的背景，綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。在合同無(wú)效后果的處理上，要全面考慮合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益;對(duì)于購(gòu)房人已經(jīng)裝修、翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)購(gòu)房人的投入進(jìn)行補(bǔ)償;在讓購(gòu)房人返還、騰退房屋的同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意為購(gòu)房人留出合理的騰退時(shí)間，購(gòu)房人確實(shí)無(wú)房居住的，應(yīng)當(dāng)予以妥善安置。
在具體的司法實(shí)踐中，在認(rèn)定買賣合同無(wú)效的情形下，為平衡買賣雙方利益，法院往往委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋現(xiàn)值以及房屋所在土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)同時(shí)作出評(píng)估。對(duì)房屋已經(jīng)增值的部分，由出賣人對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行相應(yīng)賠償;對(duì)于購(gòu)房人支付的購(gòu)房款，適當(dāng)考慮與購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)支付的房屋使用費(fèi)進(jìn)行折抵，如有余額，由出賣人予以返還;對(duì)于區(qū)位補(bǔ)償價(jià)部分，一般按照出賣人承擔(dān)主要責(zé)任、購(gòu)房人承擔(dān)次要責(zé)任的原則，由出賣人對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行賠償。當(dāng)然，上述是司法實(shí)踐對(duì)農(nóng)村房屋買賣進(jìn)行具體處理的一般原則，由于具體案情不同，在個(gè)案的處理結(jié)果上必然會(huì)存在一定差異。(俞里江)
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